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1、5/6/20145/6/2014目 录城市篇.11、平和县地理位置及概况.22、产业结构及经济环境.4地产篇51、平和房地产市场情况概述62、住宅项目个案情况分析123、现有的主要商业街的分布及业态.23城 市 篇1、平和县地理位置及概况平和县位于福建省漳州市西南部，距离漳州市约50公里，厦门市约100公里，汕头约191公里。全境面积2323.9平方公里，管辖15个乡镇，人口58万，县城人口8万多人，流动人口约4万人，是福建省重点侨乡之一，如果说厦门、汕头、梅州是一块闽粤金三角的话，那么，平和县就是这个金三角形的中心。区位地图往漳州厦门县城地图 2、产业结构及经济环境平和名优特产品饮誉海内外，
2、尤其以官溪蜜柚闻名海内外，被誉为为 “柚中之冠”，屡获全国金奖，被命名为“中国官溪蜜柚之乡”；黄旦、奇兰、八仙茶多次蝉联福建省茶类评比第一名，是乌龙茶重点生产县之一；千年古刹的佛教圣地三平寺闻名海内外，年接待游客70多万人次；享誉“闽南第一山”的省级风景区灵通岩，是八闽旅游热点之一。平和经济相对漳州落后，但伴随着经济实力的快速提升，近年来发展势头强劲，城市居民生活水平的稳步提升。特别是利用自身产业优势平和蜜柚出口欧盟，农民收入又进一步得到持续快速的增长，目前平和已成为一个以蜜柚种植、销售、包装、运输等相关产业为核心的农产品生产、出口的农业贸易城市。农民的收入快速稳定增长，平和的整体社会消费力也
3、不断提升，自然的加快了城市化的进程，同时也极大的促进了为房地产业的发展，为平和地产开发带来新一轮的良好契机。地 产 篇平和房地产市场仍保持着温和的态势，行业发展为部增长，但仍处起步阶段，市场需求还未完全释放出来，开发潜力较大。1、平和房地产市场情况概述1.1 近年来的房价走势1、早年平和房地产市场身处腹地，且受到当时经济水平的影响，05年以前，房地产开发基本还是空白区，只有个别零星的小型开发，开发水平相对落后，各方面管理也不规范，房价均在1000元/平米左右。2、由于近几年当地蜜柚产业的快速发展，带动了经济的上升速度，当地人对住房的需求也迅速增长，城市化的进程也加快了，05年到07年间，开发量
4、陆续增加，房地产销售价格大幅上涨，年均增长500元/平米左右，销售总量与价格快速攀高，持续走强。房地产开发投资的大幅增长反映了众多开发商看好平和房地产市场后市。 平和楼市价格走势图平和房价大幅度增长的主要原因：1）、县城地区及各乡镇农村经济发展，加快城市化进程，潜在购买人群数量几何增加。2）、产品更新换代，品质也不断增长，物业管理水平也得到提升，开发成本增加的同时，价格自然随之上涨。3）、出外经商、务工人员也成为不可忽视的购房主力，平和在厦门约有5万人。1.2 本地市场的开发水平目前平和的房地产整体处在一个发展起步阶段，近几年来房地产的开发量较少，目前在售主要楼盘仅三个，楼盘在前年就开始运作，
5、销售情况良好。产品特色分析 住宅部分1）、市面上的产品形式单一，缺乏特色 ，小区规划以多层为主，后期少量开发部分小高层。2）、尚未注重小区整体规划，相关的配套水平较低。3）、三房户型面积约为130平方米，占到总量的80%，此类户型目前最受市场欢迎，销售情况良好；二房和楼中楼户型数量较少，其中楼中楼由于面积过大总价高目前的销售情况不理想。 商业部分1、当地原有的商业均分布在各条主要街道两侧的当地人自建房楼下，商业最为繁华的地段属东大街，其周边长安路以东段以服装专卖为主，商业氛围也较浓，其它区域的商铺租金低且空置率高。2、近年来已开发的多个项目店面的开发量均较多（在小区内外呈围合状），但截止目前销
6、售情况还好。现有的商业开发总体都缺乏整体规划，破坏了小区的完整性，无法做到较集中的封闭式管理，势必将对小区的整体生活品质产生一定的影响。3、沿河河滨路两侧的商业以休闲、餐饮等为主，商业气氛较浓，空置率较低。开发水平分析1）、小区规模：中等规模，现已开发楼盘的规模，其总建面积约在8-12万平米；2）、建筑风格：以现代风格为主；外观均较为一般；3）、物业管理：没有较知名的物业管理公司，多数为开发商自行管理； 4）、景观环境：总体不太重视，仅个别项目有规划做部分景观设置，如：广场喷泉，人工湖，景观凉亭，羽毛球场等，但设施均较为简单、粗糙；5）、小区配套：配套较为缺乏，仅个别项目设有商业市场、幼儿园等
7、；6）、智能化与安全性：新项目均采用封闭式管理，并安装智能化设备以提升小区的安全性。产品需求分析1、受限于经济水平，160左右大面积的户型由于其高总价带来的购房压力而导致滞销，目前120-140平米左右的三房户型在市场上最受欢迎，市场上此类户型占到80%左右。随着单价的提高，主力户型应在115-125三房户型为主。2、受传统居住观念影响，原先市场对多层住宅的接受程度高于对小高层住宅。主要是由于小高层物业管理费较高，公摊较大，价格较高等原因，总体市场对小高层住宅还有一定的抗性。但现在随着人们生活观念的逐渐转变，以及土地越来越稀缺，农村人口逐渐往城市转移，多层住宅楼的开发量势必将逐渐减少，而小高层
8、住宅的开发品质将会逐步提高，市场对其需求量也将逐步增加。1.3 客户群体分析1）、平和县城的外来人员较少，购房者90%左右为本地客户，以本地区公务员、事业单位、个体户、在外经商打工者为主，但是近年平和蜜柚产业知名度提升，带来的经济效益使当地果农（县城周边乡镇的果农）收入稳步增加，极大程度上提升其购买能力，当地果农和经销商已成为购房不可忽视的主力军之一。2）、由于当地的流动人口较少，二手房市场还不活跃，换房率不高，房屋租金普遍偏低 ，投资价值尚未显现 ，但随着现有的项目逐渐交房后，当地人原有的住宅将逐步走向二手房市场，无疑将促进二手房市场起步。那些将要从自建房转向商品住宅的客群也将是未来的购房一
9、大群体。3）、当地目前以投资为目的的购房者较少。但随着城市化进程加快，土地越来越稀缺，房价快速上涨，差价逐步体现，平和房地产的投资价值将日益凸现，购房者的投资意识将会越来越强。1.4 现有的存量情况住宅部分目前三个项目中较早销售的多层消化情况较好：1、 湖滨花园近期推出的多层，现销售超过90%，剩余产品大多为底层和顶层。该项目还有3幢小高层未推出。2、 吉祥花园的3幢多层和3幢挑高户型的小高层正在销售中，销售情况较好，户型大多为100平米左右的挑高户型、及多层120平方米三房户型。3、 水岸帝景新城, 已推出的7幢多层和3幢小高层基本售完。目前预约登记的是剩余的3幢小高层,户型面积和价格尚未定,预计今年下半年面市,是本案的主要竞争楼盘之一。商业部分湖滨花园：已开盘4000-6000元。帝景星城：已在售，沿街已基本售完，因较早推出，4000-5000元，侧街不到50%。综上所述，目前商业部分整体销售情况还好，本案推出的商业部分应做好规划，控制总价。1.5 产品发展方向当地传统居
