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1、 PR房地产公司税收筹划实战方案一、成本分拆考虑到房地产项目底商和步行街商业的售价高，增值率高，税负重的特点。建议成本核算时进行适当的成本分拆。1.成本分拆方法（1）土地成本的分拆按实际测量占地法，基地面积分配法等分配方法，核算商业用地成本，选择合理的方法归集商业用地成本。商业实际用地可略大于土地使用证上规划的商业用地面积。（2）建安成本分拆在总建筑合同价款不变的情况下，签订补充合同，规定商业开发项目单项工程成本，例如：外挂面，内装，台阶等工程成本。2.销售部分与自持物业的成本分拆成本分拆时尽量将成本向销售部分倾斜，而自持物业部分成本尽量降低。操作技术：（1）公共配套费与基础设施费多转移至商业
2、与公寓；（2）酒店装修费转移至公寓装修费。二、酒店租售的税负测算与筹划（一）酒店自持经营的临界点回报率参见幽居A区测算数据，酒店的总成本为288，730，386.84元。酒店的产权为40年，采用年利率6%-8%测算，则40年期利率6%与8%的年金现值系数分别为15.046与11.924。可得：按照6%计算，酒店年收益=288,730,386.84/15.046=19,189,843.60229（元）按照8%计算，酒店年收益=288,730,386.84/11.924=24214222.3113（元）即：每年酒店盈利19,189,843.60229-24,214,222.3113元，可以达到投资
3、回报平衡点，否则必须对外出售更合算。贷款利率的选择贷款利率与贷款用途、贷款性质、贷款期限、贷款政策、不同的贷款银行等相关。国家规定基准利率，各银行根据各种因素确定差别贷款利率，即在基准利率基础上上浮或下浮。现行基准利率是2011年7月7日调整并实施的，种类与年利率如下：短期贷款六个月（含）6.10%；六个月至一年（含）6.56%；一至三年（含）6.65%；三至五年（含）6.90%；五年以上7.05%。自2011年开始，由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。自2012年2月开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。（二）酒店售后回租的临界点回报率参见幽居A
4、区测算数据，酒店的总成本为288，730，386.84元。酒店的产权为40年，采用年利率6%-8%测算。则40年期利率6%与8%的年金现值系数分别为15.046与11.924。1.如果酒店销售，按照46774m2,单价按1万元/m2计算则酒店可以获得销售收入46774万元。则酒店销售可以获得的含税利润总额为：含税利润总额=46774-28873.38684=17900.61316（万元）营业税与土地增值税合计为销售价格的10%，企业所得税税率为25%，净利润=（17900.61316-4677410%）（1-25%）=9917.40987（万元）2.如果酒店单价按1.5万元/m2计算则酒店可以
5、获得销售收入70161万元。则酒店销售可以获得的含税利润总额为：含税利润总额=70161-28873.38684=41287.61316（万元）营业税与土地增值税合计为销售价格的10%，企业所得税税率为25%，净利润=（41287.61316-7016110%）（1-25%）=25703.63487（万元）3.售后回租的租金上限临界点按照6%、8%的年利率分别对应1万元、1.5万元单价测算，售后回租的租金上限临界点见下表所示：租金上限临界点测算表单价项目1万元/m21.5万元/m240年期年金现值系数净利润9917.40987万元25703.63487万元/年利率6%659.1393万元170
6、8.33676万元15.046年利率8%831.71837万元2155.62184万元11924结论：总体分析，酒店采取对外出售或者售后回租比较合适，但是价格因素特别敏感。三、利润切割设立建筑、工程设计、管理咨询、装修、绿化、物业等上下游关联公司，与地产公司签订合同进行交易，调节利润。这些公司可选择注册地，如果能实现企业所得税定率征收，则可以降低交易的整体税负。目前与房地产企业有关的流转税低税率企业主要包括：工程设计，咨询，广告等，实行“营改增”后小规模税率为3%；通过所得税征收方式的差异，构建低所得税关联企业，通过关联交易进行利润转移。四、物业公司成立物业公司主要用于后期未售车位、可以租用公
7、共配套设施的管理和收益。利用物业公司转租赁物业，可以实现差额交纳营业税。五、利息问题【筹划建议】：房地产公司成立以后向集团公司或其他关联企业借款应签订借款协议并开具利息发票。但考虑到集团公司目前盈利较高，可以成立一家小额贷款公司或投资公司，以投资、委托贷款的方式统一调配集团公司的资金。小额贷款公司或投资公司可选择合适的注册地，企业所得税征收方式选择定率征收，以降低税负。也可考虑以下方式进行资金调配：1.委托贷款委托贷款是指由政府、企事业单位或个人提供合法资金，并同业务银行商定了贷款对象用途、期限、利率后，委托银行代为发放给指定对象的一类贷款。具体操作步骤：首先委托人同借款人，就贷款金额、用途、
8、期限以及利率等方面因素达成一致。委托人和借款人在业务银行开立结算账户，并由双方共同向银行提交委托贷款申请书。银行受理委托申请，并对委托人和借款人双方进行调查，如果条件符合则接受委托申请。银行向借款人账户放款，并按照约定利率、期限等条件，协助委托方收回贷款。主要考虑手续费成本。委托方会计处理如下：委托方发放贷款时借：委托贷款本金贷：银行存款支付银行委托贷款手续费借：财务费用 贷：银行存款按借款合同规定付息日，确认收入借：应收利息 贷：利息收入贷：应交税费-营业税等收回发放的贷款借：银行存款 贷：应收利息委托贷款本金借款方会计处理：借款时借：银行存款 贷：短期借款支付利息借：财务费用 贷：银行存款
9、2.统借统还依据财政部、国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知（财税字【2000】7号）规定，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。根据国税发200931号文件，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。操作要点如下：（1）集团公司或核心企业向非金融企业借款的利息支出，不能
10、超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额，超过部分不能在税前扣除。（2）由集团公司或核心企业与下属企业签订统借统还借款合同，分拨下属单位。（3）集团公司或核心企业同利率向下属企业收取利息。按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息。（4）实际用款单位以统借统还借款合同和利息分割单及利息支付凭证列支财务费用。六、私车公用可以解决高管个税过高和房地产企业成本不足问题。具体操作如下：私车公用发生的费用可以在企业所得税前列支，但需要满足以下条件：（1）企业制定租车计划、财务结算清单。（2）公司与员工必须签订租车合同。 （3）在租赁合同中约定汽车所发生的日常费用由公司承担。 （
11、4）租赁支出和承担的费用要取得发票。员工取得租金可以申请到税务机关代开发票，但不交税营业税。我国营业税起征点具体为：按期纳税的月营业额5000-20000元；员工取得的租金收入需要代扣代缴个人所得税。（5）属于使用汽车发生的费用支出可以企业所得税前扣除，但应该由员工个人负担的费用不能在企业所得税前列支。企业所得税前列支的汽车费用包括：租金、汽油费、过路过桥费、停车费、洗车费。不能在企业所得税前列支的汽车相关费用包括：车辆保险费；维修费；车辆购置税；折旧费等。【风险提示】：以报销费用代替支付租金，其报销费用的支出不能在税前扣除，根据发票管理办法第36条规定，处1万元以下的罚款。对个人报销费用部分，如企业自有车辆较多，且报销时发票上无车辆信息，则可以直接费用报销或购买加油卡，不计入“工资、薪金所得”。 /
