资产评估例题

《资产评估例题》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产评估例题（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10 月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体，情况如下表所示。单位：参照物ABC交易单价5,0005,9605,918成交日期2002.62002.92002.10区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好交易情况正常高于市价4%正常被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新 率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均 比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和10

2、8。当时房产价格月上涨率 为4%，故参照物A的时间因素调整系数为:；参照物B的时间因素调整系数:；参照物C 因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：参照物ABC交易单价5,0005,9605,918时间因素修正117/100104/100100/100区域因素修正100/107100/110100/108交易情况修正100/100100/104100/100修正后的价格5,4675,4185,480被评估资产单价=(5,467+5,418+5,480)03=5,455被评估资产总价=5,455 X 600=3,273,000元某台机床需重估。企业提供的购建成

3、本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元， 安装费0.3万元，调试费01万元，已服役2年。试评估该机床原地续用的重置全价。经市 场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了 20% ；铁路运价近两年提高了 1倍， 安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了 15%。分析：该机床服役期限仅2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大， 故用复原重置成本评估较现实计算过程：机床采购重置全价=5X(1+20%)=6万元运杂费重估价=0.1 X 2=0.2万元安装费重估价=0.3X(1+40%)=0.42万元调试费重估价=0.1 X (1+15%)=0.115万元综合以

4、上各项，该机床原地续用的重置全价为：6+(0.2+0.42+0.115)=6.735 万元某企业2000年购建一套年产50万吨某产品的生产线，账面原值1,000万元。2005年进 行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线2004年建成，年 产同类产品75万吨，造价为3,000万元。经查询，该类生产线的规模效益指数为0.7, 根据被评估资产生产能力与参照物生产能力方面的差异，采用规模经济效益指数法计算被评估生产线2004年的重置成本为2,259由于无法获取评估基准日该生产线的价格指数，不能直接将2004年的重置成本调 整为2005年评估基准日的重置成本。因此，将该生产线适当划

5、分为主要装置、辅助生 产装置、工艺管道、仪器仪表、建筑安装费和管理费六大项，并按被评估生产线原始成 本中上述六项所占比重作为权数，以及2004年至2005年上述六项的价格变动系数加权 求取生产线价格调整系数。上述六项在生产线原始成本中的比重为：主要装置70%， 辅助装置5%，工艺管道5%，仪器仪表5%，建筑安装费10%，管理费5%。2004年 至2005年上述六项价格及费用变动率为：主要装置5%，辅助装置3%，工艺管道10%， 仪器仪表2%，建筑安装费15%，管理费10%。重置成本=2,259X(1+70% X5%+5%X 3%+ 5% X 10% + 5% X2% + 10%X15% + 5

6、%X10%)=2,259X(1+35%+015%+05%+01% + 15%+05%)=2,259X(1+6.25%)=2,400万元假设某被评估进口设备的账面原值为1000万元人民币(不含进口时的税与费)，其中80%为支付外汇部分，进口时的外汇汇率为1美元：8元人民币，评 估基准日的外汇汇率为1美元：8.3元人民币，进口设 备生产国的同类资产价格变动指数为120%，国内同 类资产价格变动指数为150%，现行关税税率为20%， 其他税费率为10%，国外运杂费为10万美元，境外途 中保险费为设备支付外汇部分的05%。根据上述资料，计算进口设备的重置成本。被评估设备为1999年10月从英国引进，进

7、口合同中的FOB价是20万英镑。2004 年10月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的FOB报价 为35万英镑。针对上述情况，评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技 术性能上的差别及其对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价为报价的 70%90%。故按英国厂商FOB报价的80%作为FOB成交价。针对替代设备在技术 性能上优于待评估设备，估测被评估设备的现行FOB价格约为替代设备FOB价格的 70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日人民币对英镑的汇率为11.93 ： 1。 境外运杂费按FOB价格的5%计，保险费按FOB价格的0.5%计，关

8、税与增值税因为 符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按CIF价格的0.8%计算，国内运杂费 按(CIF价格+银行手续费)的3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英方派人 安装调试，不必另付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。根据上述分析及数据资料，被评估设备的重置成本计算过程如下：FOB价格=35 X 80% X 70% = 19.6万英镑FOB价格=19.6X 11.93=233.83万元人民币境外运杂费=233,83 X 5% = 11,69万元人民币保险费=233*83 X 0.5%=1.17万元人民币CIF价格=233.83+11.69+1.17=246.69万

9、元人民币银行手续费=246.69X0.8% = 1.97万元人民币国内运杂费=(246.69+1.97) X 3% = 7.46万元人民币被评估设备重置成本=233.83+11.69+1.17+1.97+7.46 =256.12万元人民币某企业1999年从美国引进一条生产线，该生产线当年安装试车成功正式投入生产。 设备进口总金额为90万美元，2004年进行评估。经评估人员对该生产线进行现场 察勘和技术鉴定，以及向有关部门进行调查了解，认为该生产线的技术水平在国内 仍居先进行列，在国际上也属普通使用的设备，故决定采用指数调整法对该机组重 置成本进行估测。按照国内及国外价格变动对生产线的不同影响，

10、评估人员先将生 产线分成进口设备主机、进口备件、国内配套设施、其他费用四大部分，分别考虑 国外、国内不同部分价格变化率予以调整。经调查询价了解到，从设备进口到评估 基准日，进口设备主机在其生产国的价格变化率上升了 50%，进口备件的价格变化 率上升了 30%，国内配套设施价格上升了 60%，其他费用上升了 50%。按评估基 准日的国家有关政策规定，该进口设备的进口关税等税收额为30万元人民币。评 估时点美元对人民币汇率为1：8.3。从被评估机组进口合同中得知，进口设备主机 原始价值75万美元，进口条件15万美元。另外从其他会计凭证中查得国内配套设 施原始价值45万人民币，其他费用原值18万元人

11、民币。根据上述数据，估算被评 估机组的重置成本如下：重置成本=（75 X 1.5+15 X 1.3） X 8.3+45 X 1.6+18 X 1.5+30= 1224.6（万 元人民币）某进口设备FOB价为12000000，关税税率为16%，增值税率为17%，银行财务 费率为0.4%，公司代理费率为1%，国内运杂费率为1%，安装费率为06%，基 础费率1.7%。设备安装需要2年时间，第一年投入30%的资金，第而年投入70% 的资金，假设每年的资金投入是均匀的，银行贷款利率为5%，试计算该设备的重 置成本。某企业1994年购入一台设备，账面原值为30,000元，1999年和2001年进行两次更新

12、 改造，当年投资分别为3,000元和2,000元，2004年对该设备进行评估。假定：从1994 年至2004年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估 算设备的成新率。第一步，调整计算现时成本投资日期（年）原始投资额（元）价格变动系数现行成本（元）199430,0002.6078,00019993,0001.614,83020012,0001.334,830合计35,00085,490第二步，计算加权更新成本投资日期（年）现行成本（元）投资年限加权更新成本（元）199478,0001078,00019994,830524,15020012,66037,980合计85,

13、490812,130第三步，计算加权投资年限加权投资年限=812,130 9.5年85,490第四步，计算成新率成新率=7： (9.5+7)X100% =42%被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了 10年，预计将来还能再使用20年。评估人员 了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗 漏，必须更换才能使用。整个维修计划大约需要花费350,000元，其中包括油罐停止使用造 成的经济损失、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。评估人员已 经估算出该油罐的复原重置成本为2,000,000元,现用修复费用法估测油罐的实体性损耗率。计算过程如下：可修

14、复部分实体性损耗：350,000元；不可修复部分实体性损耗率：10/(10+20) X100% =33.3%；不可修复部分复原重置成本：2,000,000-350,000=1,650,000元；不可修复部分实体性损耗：1,650,000 X 33.3%=549,450元；油罐全部实体性损耗率：(350,000+549,450)/2,000,000=45%。假若可以得到该油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%的实体性损耗率，就可得到用成本法评估油罐时应该扣除的实体性损耗。某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。目前同类新式控制装置所需 的操作人员定额为4名。假设被评估控制装置

15、与参照物在运营成本的其他支出项目方面大 致相同，操作人员人均年工资为12,000元,被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%， 适用的折现率为10%。试测算被评估控制装置的功能性损耗额。根据上述资料，被评估控制装置的功能性损耗测算如下：(1) 计算被评估控制装置的年超额运营成本额：(7-4) X 12,000=36,000 元(2) 测算被评估控制装置的年超额运营成本净额：36,000X (133%)=24,120 元(3) 将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性损耗额：24,120X(P/A，10%，3)=24,120X 2.4869=59,984 元某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成 后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评 估，该生产线的重置成本为1,500万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万 元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性损耗额。具体计算过程如下：(