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1、无锡市房屋征收评估技术规范第一章 总则错误!未定义书签。第二章 术语错误!未定义书签。一、比较法错误!未定义书签。二、收益法错误!未定义书签。三、成本法错误!未定义书签。四、假设开发法错误!未定义书签。五、样本房屋错误!未定义书签。六、基准价格错误!未定义书签。七、房屋基本重置价格错误!未定义书签。八、综合费用错误!未定义书签。第三章评估技术路线错误!未定义书签。一、比较法错误!未定义书签。二、收益法错误!未定义书签。三、成本法错误!未定义书签。第四章评估方法的应用错误!未定义书签。一、住宅房屋评估错误!未定义书签。二、非住宅营业用房评估错误!未定义书签。三、非住宅非营业用房评估错误!未定义书
2、签。四、工交仓储用房评估错误!未定义书签。五、在建工程评估错误!未定义书签。六、土地使用权补偿价格评估错误!未定义书签。七、附属物价格评估错误!未定义书签。第五章征收评估报告错误!未定义书签。一、评估结果报告错误!未定义书签。二、评估技术报告错误!未定义书签。第六章附件错误!未定义书签。附件一 可比实例选取要求错误!未定义书签。附件二样本房屋选取要求错误!未定义书签。附件三房屋权益状况调整价格标准错误!未定义书签。6. 土地使用权补偿价格评估（1）选用成本法评估时，评估价格中的土地重置成本即为土地使用权补偿价格；（2）选用其他评估方法评估时：当征收范围内土地面积小于或等于被征收房屋建筑面积时，
3、被征收房屋评估价格已包含所占用的土地使用权补偿价格，不再另行评估；当征收范围内土地面积大于被征收房屋建筑面积时，大于部分面积的土地使用权补偿价格应选用成本法中土地重置成本评估方法进行评估，但补偿单价不得高于同宗地上相同用途房地产单价与房屋基本重置单价结合成新的差额。（3 ）征收被征收人部分房屋或土地时，上述土地使用权补偿价格还应另行扣除被征收前后土地使用条件变更的增值部分。（4）被征收房屋占用土地为撤组剩余国有土地的土地取得方式参照国有土地划拔取得。7. 附属物价格评估（1）附属物评估选用成本法，计算公式为：附属物现值=附属物重置价格x成新附属物重置价格标准见附件十三。（2）附属物评估范围 房
4、屋结构等级标准规定以外的附属物应按实评估。但多层住宅底层围墙，小区内公共道路、公共围墙、公用自行车库等共用设施不列入分户报告进行评估； 被征收房屋室外的地下供水供电管、沟，地下排水管、沟等已列入综合费用内或房屋评估价格内，不再另行评估； 构筑物如烟囱、水塔、地下水池等可列入附属物进行评估。二、征收集体土地涉及的房屋征收评估1. 住宅房屋评估住宅征收评估宜选用基准价格比较修正法进行评估，宅基地面积大于房屋建筑面积部分不予评估。2.非住宅非住宅房屋征收评估选用成本法，不计算成本法中的土地重置成本。3. 附属物价格评估按照国有土地上的附属物评估方法进行评估。第五章征收评估报告征收评估报告分两种格式，
5、选用基准价格比较修正法评估的，应单独向委托方出具基准价格评估报告，报告内容按房地产估价规范的标准格式撰写；对各被征收房屋的分户评估报告可采用简明表格形式。分户简化征收评估报告格式：一、评估结果报告评估结果报告可以以致委托方函的形式，同时应明确下列内容：1. 委托评估方：征收评估的委托机构为市、区房屋征收部门；2. 估价对象与范围：征收范围内，经现场查产认定的被征收房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）；3. 评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值；4. 价值时点：房屋征收决定公告之日（征收集体土地涉及房屋征收评估为告住户书发布之日）。
6、5. 价值定义：不考虑被征收房屋在评估价值时点所受抵押、租赁、查封等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值；6. 评估依据：无锡市房屋征收评估技术规范，房屋征收决定或征地告知书；7. 评估方法：本次征收评估所选用的评估方法；8. 适用的基准价格：选用基准价格比较修正法应予说明基准价格的来源；9. 评估结果：征收评估结果的货币单位应精确到人民币元，并标明大写金额；10. 评估报告的有效期：本次房屋征收时效内；11. 评估结果应用的限制条件：说明本征收评估报告应用的范围及其它注意事项;12. 房地产评估机构：具有相应资质的房地产价格评估机构；13. 评估日期：出具房屋征收评估报告的日期。二、评估技
7、术报告房屋征收分户评估技术报告以表格形式，表格中应明确：被征收房屋坐落、建筑面积、房屋产权状况、房屋用途、房屋结构等级、征收评估采用的参数、附属物的基本重置价格、附属物的成新、评估结论等。评估报告应有两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。第六章附件附件一可比实例选取要求1. 可比实例应选择与估价对象所处同一供求圈的房屋；2. 可比实例应选择与估价对象实物状况、区位状况相似的房屋；住宅可比实例也可选择同区位已批准上市的拆迁安置住房、经济适用住房及定销商品房等政策性住房；3. 可比实例的价格内涵应为该房屋的房地产价格，不含其结构等级标准以外的室内装饰及设备价格；4. 可比实例
8、的交易类型应选取一般买卖的二手房交易案例，其交易价格应是正常市场交易价格；5. 可比实例的成交日期应与价值时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；6. 选取的可比实例数量应为3个以上（含3个）；7. 选择的可比实例成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%o附件二样本房屋选取要求房屋征收评估时选取的“样本房屋”必须符合下述条件：1. “样本房屋”应按不同的房屋用途分别选取；2. 应在征收范围内选取区位、结构形式、成新等因素具备代表性的房屋作为“样本房屋”；3. 住宅房屋选择多层房屋作为“样本
9、房屋”时，应选择基价楼层（楼层调节系数为0%）的房屋；4. 非住宅营业用房应选择临街房屋的一层；5. 非住宅非营业用房选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选择基价楼层（楼层调节系数为0%）的房屋；6. 非住宅营业用房“样本房屋”所占用的土地性质应调整为相应用途法定最高年期国有出让土地使用权，临街状态开间进深比调整为0.36-0.45之间（临街状态因素调节系数为100%）；7. 非住宅非营业用房“样本房屋”所占用的土地性质应调整为相应用途法定最高年期国有出让土地使用权；8. 每一征收项目评估住宅房屋一般选择一套“样本房屋”。当分期（段）征收或征收项目范围内被征收房屋实物状况偏差较大时，可分期（段）
10、或将征收范围内的房屋划分多个区段分别选择“样本房屋”；非住宅营业用房与非住宅非营业用房应按征收范围内不同的区段，根据各区段房地产市场实际情况适当分等，分别选取各等级的“样本房屋。附件三房屋权益状况调整价格标准一、征收集体土地涉及的住宅权益状况调整价格Vt =可比实例上市应缴纳的土地收益金应缴纳的土地收益金参照无锡市市区经济适用住房、拆迁安置房上市交易缴纳土地收益有关标准执行；二、撤组剩余国有土地上住宅权益状况调整价格Vt为应扣除己经取得的土地补偿费等权利限制费用应扣除己经取得的土地补偿费等权利限制费用标准由无锡房地产价格评估专家委员会另行组织专家论证确定。三、其它房屋的权益状况调整价格Vt =
11、0附件四房屋实物状况调整一、住宅房屋实物状况调整系数1.住宅房屋结构因素调整系数表（kl）X估房屋调整系蚤、参照房的钢混结构（砖混别墅）砖混一等（多层住宅）砖混二等砖混三等砖混四等砖木一等砖木二等砖木三等钢混结构（砖混别墅）100999796941029794砖混一等（多层住宅）1011009897951039895砖混二等103102100999710510097砖混三等1041031011009810610198砖混四等106105103102100108103100注：房屋实际状况与相应结构等级标准有差异时，可在上表系数基础上适当调整；选用可比实例直接比较法时，待估房屋为样本房屋，参照房
12、屋为可比实例房屋（下同）；选用基准价格比较修正法时，待估房屋为被征收房屋，参照房屋为样本房屋（下同）。2.住宅房屋成套因素调整系数（k2）成套住宅房屋：100%非成套住宅房屋：99%待估房屋成套因素调整系数参照房屋成套因素调整系数3.住宅房屋成新因素调整系数表（k3）估房屋调整系数、参照房屋三成以下四成五成六成七成八成九成十成六成969899100101102103104七成95979899100101102103八成9496979899100101102九成939596979899100101十成92949596979899100注：房屋实际成新与上表有差异时，可在上表系数基础上适当调整。4
13、.住宅房屋户型设置调整系数（k4）（1）户型设置评分表等级数（汰影响寿一等二等三等四等五等建筑类型（总高度）101.00100.50100.0099.5099.00日照、采光102.00101.00100.0099.0098.00自然通风101.00100.50100.0099.5099.00层高102.00102.00101.00100.00100.00户均电梯配置101.00100.50100.0099.5099.00封闭院落面积(不含天井)104.00102.00100.0098.0096.00(2)户型设置评分标准影响因素一等二等三等四等五等建筑类型(总高度)3层以下4-7层8-12 层13-18 层19层以上日照、采光卧室或客厅四间以上朝南卧室或客厅三间朝南卧室或客厅两间朝南卧室或客厅仅一间朝南无朝南房屋自然通风南北房屋与室外多处自然通风南北房屋与室外两处自然通风房屋与室外南北仅一处自然通风或东西通风室内与楼幢内部公共空间(封闭天井)对流不通风层高3.2米以上3.22.8 米2.8米以下户均电梯配置7层以上一梯配置1户，6层以下配置电梯7层以上一梯配置1.5-2户7层以上一梯配置2-2.5户，6层以下无电梯7层以上一梯配置2.5-3户，7层无电梯7层以上一梯配置
