《湖南岳阳富川鸿景园项目前期市场调研分析报告(doc 38)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《湖南岳阳富川鸿景园项目前期市场调研分析报告(doc 38)（41页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、【鸿景园】项目前期市场调查报告 富川鸿景园项目前期市场调研分析报告岳阳富川地产营销部2010-4-21目 录 Contents第一章 市场调研描述一、 调研目的二、 调研对象第二章 岳阳市城市经济背景分析一、 岳阳市城市概况二、 岳阳市宏观经济状况2.1 城市群规划2.2 交通网络与经济圈2.3 产业结构的优化与GDP数据2.4 居民整体收入水平2.5 人口增长水平三、 城市经济背景分析小结第三章 岳阳市房地产市场研究一、 宏观市场分析1.1 2009年岳阳土地交易情况1.2 2009年岳阳住宅成交量情况1.3 2009年岳阳商品房价格走势1.4 2009年岳阳商品房供需结构1.5 2009年
2、岳阳保障性住房供应情况二、 市场格局分析三、 板块市场分析3.1 金鹗山板块3.2 老城区板块3.3 南湖板块3.4 开发区板块3.5 商业街板块四、 岳阳房地产市场分析小结 第四章 岳阳市场竞争环境分析一、 市场可参考性竞争楼盘调研二、 目标竞争市场分析小结附件一： 总结语与后续策划工作内容附件二： 关于近期部分宏观调控政策的解读第一章、市场调研描述一、 调研目的：本次调研的目的是通过对岳阳住宅市场供应状况、房地产市场状况、商品房细分市场的研究、以及对【鸿景园】项目区域的项目供应量、销售量、价格及产品品质等方面进行深入分析与研究，为本项目的最终市场定位提供有效依据。二、调研对象及课题阐述：本
3、次调研的对象为市区（即岳阳楼区）所有在售的住宅及商业项目。第二章 岳阳市城市经济背景分析一、 城市概况江西湖 北距长沙市区150公里环洞庭湖城 市 圈核心城市 圈l 岳阳地处湖南东北部，东接江西省，北临湖北省，与省会长沙相隔150公里，素称“湘北门户”；l 岳阳属于环洞庭城市圈，水陆交通便利，农耕发达，人口稠密，产业结构轻型化明显，在全省经济发展中占有重要地位； l 岳阳现辖2个县级市、4个县、3个城市区和岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区，总面积.万平方公里， 总人口530万，其中市区面积平方公里，城市人口95万，综合经济实力仅次于省会长沙，居湖南第二位。二、宏观经济状况1. 在政府
4、规划中，岳阳所处的3+5城市群将成为湖南经济发展的核心增长极 u 35城市群包括长沙、株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳八市，这八个城市，人口占到全省的59.7，占到全省的75.7；u “35”城市群的兴建，将有利于形成强有力的增长极，辐射带动湖南省的发展，并与长三角、珠三角、京津冀形成呼应开发的态势。2 在区域交通网络化的推动下，岳阳将更多承接各大经济圈的产业转移 岳阳位于武汉与长沙的中心位置，根据国家中国中长期铁路网规划，未来将有更多的机会依托武汉与长沙的交通利好；大大加强岳阳与沿海经济圈的往来。 北京武汉广州深圳客运专线，连接华北和华南地区； 杭州南昌长沙客运专线，连接华中和华东地
5、区 。岳 阳珠三角经济圈长株潭城市群武汉都市圈长三角经济圈3. 产业结构进一步调优，根据岳阳市的工业发展“十一五”规划，岳阳市将大力发展壮大九大支柱产业（石化、造纸、食品、电力、纺织、医药、机械、饲料、建材）。4. 产业结构的优化推动了岳阳经济持续快速增长，宏观经济的趋强带动了房地产市场的发展 2003-2009年岳阳市GDP增速走势图（资料来源：岳阳市统计局） 城市GDP的连续八年保持10%的增长速度 ，到2009年，增长率达到14%，湖南省排名第二，在长江沿岸六省十二地级市中名列第三。为岳阳的房地产市场的发展提供了坚实的基础 根据宏观经济指标，岳阳房地产市场处于高速的快速发展期。5 城市宏
6、观经济的发展使得居民整体收入水平快速增长，财富聚集效应明显，居民潜在置业能力较大 2004-2009年岳阳市城乡收入示意图（资料来源：岳阳市统计局）6年来,岳阳的人均可支配收入快速增长, 2009年人均可支配收入为15680元，相较于2004年增长了54.6%，居民生活水平得到极大改善。6 岳阳市人口增长缓慢，对外来人口吸引力不足，拉动房地产消费的动力不足 岳阳处于武汉、长沙两大城市圈中间位置，城市辐射力弱，难以吸引外来人口，人口增长主要以自然增长为主。三、岳阳城市背景分析小结1. 城市地位：3+5城市圈，承接长株潭经济圈、武汉都市圈岳阳地处湖南经济最为活跃的3+5城市群桥头堡，伴随交通网络进
7、一步完善，必将更加积极承接各大城市圈。2. 人口结构：人口增长缓慢，外来人口对房地产消费拉动不明显处于两大城市圈中间位置，城市辐射力弱，难以吸引外来人口，不过由于本身产业结构的升级促使岳阳中高层人群增多。3. 产业结构：重化工业基地和加工贸易梯度转移承接地岳阳将大力发展九大支柱型产业（石化、造纸、食品、电力、纺织、医药、机械、饲料、建材） 。4. 经济水平：经济持续快速发展是房地产加快发展的保证经济发展方向坚持“大”、“高”、“外”的发展方针 ；人均收入高，消费潜力巨大。第三章 岳阳市房地产市场研究一、宏观市场分析1、2009年岳阳土地交易量情况数据来源岳阳市土地管理局从岳阳历年土地市场成交情
8、况来看，2009年土地成交87.5万，远远低于2008年成交水平，回归2005年市场水平，一方面体现目前岳阳市场处于相对平稳的市场，开发商购地热情并未随着市场的回暖出现买地的热潮；另一方面也体现了目前岳阳二手土地市场交易的活跃。 2、2009年岳阳住宅成交量情况数据来源岳阳市房地产信息网08年岳阳市中心区月均成交面积约4万方，09年月均成交面积约7.5万方。增长接近一倍。09年初以来成交套数一直呈现增长趋势，月均成交量584套，7月更达到最高值，但年底随着价格趋高略有波动。3、2009年岳阳商品房价格走势 在成本导向型的内陆市场环境下，岳阳市场的价格波动相对较小，09年高层物业价格维持在240
9、0元/平米左右，多层价格维持在2000元/平米左右，市场价格相比往年趋高，发展形势稳定。 从岳阳房地产发展走势来看，2007年岳阳房价随着全国地产的发展大势同比增加率达68%；2008年住宅价格同比为11%的增长率；2009年住宅价格同比增长15%，略高于08年，增长浮动波动较小。数据来源岳阳市房地产信息网4、2009年岳阳商品房供需结构数据来源岳阳市房地产信息网 至09年底全市在售物业及前期收筹总供给住宅9665套，其中三房占51%，其次为两房占23%，四房及以上户型占21%，一房仅占目前总供给的5%。 从各房型的供销比来看，两房的供销比最大约为2.6，存量比值较高，三房其次市场存量约240
10、0套，存量的绝对值最大，一房供给和存量都极少。5、2009年岳阳保障性住房供应体系 新闻链接本报讯（记者 周小平 通讯员 唐望星）2010年，岳阳市实行同城同网申报制度，将经济适用住房政策和廉租房政策有机结合，整合资源信息，建立全市统一的住房保障信息系统，以确保住房保障申购、审核、分配的公开、公平。2009年，全市完成廉租住房保障户数34008户；新增廉租住房10069套、新增发放租赁补贴6745户；经济适用住房建设项目已竣工17.54万平方米，各项指标均超额完成省政府下达的任务。 2010年，岳阳将争取廉租住房中央补助资金和省财政配套资金2亿元，新增、相关负责人改建和扩建廉租住房8万平方米，
11、新建（含货币补贴）经济适用住房15万平方米。市房产局表示，明年廉租住房的建设，采取政府主导和企业自建相结合、新建与改建或收购相结合、集中建设与配套建设相结合、实物分配与货币补贴相结合等多种途径。经济适用住房运作方式由政府运作改为市场运作；分配制度由实物分配改为货币分配；补贴方式由“暗补”改为“明补”，争取发放经济适用住房补贴2000万元。同时，建立租房保障管理信息一体化，摸清城区低收入家庭住房状况，澄清底子，建立电子档案，实行分类保障确保保障性住房资金科学分配。建立社区、办事处、区、市四级住房保障管理网络，确保住房保障申购、审核、分配的公开、公平。（来源：长江信息报）2010年，中央力促保障性
12、住房建设，地方政府积极响应，住房保障动真格，按照岳阳市政府的规划，可以预见，新一年全市的保障性住房建设将进入告诉发展的时期，对商品房市场的火爆将进一步起到遏制和分流的作用。二、 市场格局分析岳阳房地产市场经过近几年的发展，住宅板块大致可以划分为金鹗山、老城区、南湖、开发区板块。岳阳的商业中心商业步行街，商业开发项目较为集中，构成了商业街板块。 2007年以来，岳阳房地产市场呈现出供销两旺的局面。近期市场由于在售项目多为尾盘销售，市场可售量较少，整体市场出现阶段性供不应求现象。（2房80-90平米、3房130140平米热销，4房140150平米相对热销）金鹗山板块：临近市中心，配套设施齐全，企事
13、业多，拥有大量实力客群；老城区板块：市中心的区位；南湖板块：紧邻南湖和南湖广场，是岳阳人心目中的高档居住区；开发区板块：依托对外交通和产业园发展起来的居住区，是未来城市发展的主要方向；辐射全市的商业配套中心。商业街板块：岳阳商业最繁华的地区商业开发项目较为集中。南湖板块老城区板块商业街板块金鹗山板块开发区板块不同的板块区域在岳阳未来的城市定位中不同。岳阳已形成三大发展轴向。本案p 老城区 行政中心p 城东 产业中心p 城南及城西 生态居住中心p 城西北 经济中心 老城区产业发展轴生态住宅发展轴服务业发展轴本案目前并不属于岳阳房地产开发的热点区域，一方面项目周边竞争有限，但放眼全市而言，区位吸引力相对有限三、板块市场分析1、金鹗山板块（1）板块定位生态宜居区域，环境优美且紧邻市中心，客群资源亦很强大。p 区位优势 环境优美，紧邻市区，配套设施齐全；p 区位特点 1.金鹗山公园与大桥湖之间，环境优越。 2.板块紧邻市区中心，配套齐全企事业单位众多，带来大量有实力的消费客群。（2）板块现状现有地产开发项目良莠不齐 该区房地产物业类别丰富。价格区间2300-3200元/平方米。 多数项目已接近尾盘，而且体量不大，后续供应量较小
