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1、物权法重点难点理解中华人民共和国物权法已由中华人民共和国第十届全国人民代 表大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2007年 10月1日起施行。物权法的内容非常丰富，大到山脉、草原，地下矿产的归宿；小到居 民的日常生活用品物权法都有明确的规定。物权法是我国市场经济的一部基本的法律，它关系到国家的基本经济 制度，也关系到广大人民的根本利益，还关系到全面建设小康和和谐 社会。物权法的制定和实施必然会对中国的国家、民族和人民产生深 渊的历史意义。一、物、物权和财产权物的概念：物权法所说的“物”，是指“有形财产”，即看得见、摸得着的财产。如土地、房屋、汽车、手机等。有形财产是在法律上与
2、无形财产（如专利技术、商业秘密、商标、著 作权）相对应的。有形财产，以是否可以移动为标准，分为不动产和 动产。土地、建筑物，属于不动产；船舶、飞机、机动车、彩电、冰 箱、手机等，属于动产。物权法第二条第一款规定，“因物的归属和利用而产生的民事关系， 适用本法。”就是说，物权法就是关于动产、不动产的归属和利用 的法律规则。物权法上调整的“物”它一定是具有经济价值的，而且可以让人控制 的物。比如说月亮不是民法上的物，因为它没有办法我们所控制。 苍蝇、蚊子也不是物权法上的物，因为它们没有独立的交换价值，也 没有独立的使用价值。物权的概念物权是权利主体在法律规定的范围内，直接支配其物并享受其利 益，同
3、时排除他人干涉的民事权利。我们在制定物权法的过程中间很多人提出物权这个概念很不好理解， 因此建议制定财产法。在大陆法系国家之间物权和财产权都有独立的 含义。财产权在大陆法系中间它包括我们讲的所有权也包括债权，还包 括知识产权还包括继承权。因此如果中国只制定的法律叫财产法的话 那么中国以后就没有办法制定完整的民法典。财产法的概念在大陆法 系上的概念非常的广泛，甚至比较混乱。为了制定民法典我们必须要 依据大陆法系的传统制定物权法。所以最终中国制定的法律它叫“物 权法”，而不是叫“财产法” 物权法最核心的两个因素：一个是归属；所谓归属法律上讲实际上也就是我们一般理解的所有权，比如我们对 自己的房屋、
4、汽车、家用电器享有的所有权。另外一个因素是：利用。利用在物权法上是利用的他人的物。如利用国家的土地、利用别人的 房地产执行抵押贷款。这些我们在法律上叫做物的利用。物权法调整两部分关系。第一部分关系：物的所有关系。第二部分关系：物的利用关系。所谓“利用”，指利用他人的财产的权利，包括用益物权和担保物权。 用益物权，是“利用”他人财产的“使用价值”，即对他人的不动产 进行占有、使用、收益的权利。如土地承包经营权，是农户利用集体 土地进行种植、养殖、畜牧的权利；宅基地使用权，是农户利用集体 土地建房的权利；建设用地使用权，是企业利用国有土地建造厂房、 写字楼、商品房的权利。土地承包经营权、宅基地使用
5、权和建设用地 使用权，都属于用益物权。物权法是调整财产关系的民事基本法律，是一国民法的重要组成 部分，它调整因物的归属和利用而产生的民事关系。开发商和其他企业对国有土地的权利。二、物权法的基本精神和原则物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和 利用而产生的民事关系。物权是直接支配物（动产或不动产）的权利， 包括所有权、用益物权和担保物权，用益物权则是指在法律规定的范 围内，对他人所有的物享有的占有、使用和收益的权利。物权法 立法目的在于定纷止争、物尽其用，主要围绕三个方面规定：一是物 的归属，谁是物的主人；二是权利人享有哪些权利；三是物权的保护。物权法的精神实质就在于确认和保护公民
6、、法人和其他组织合法 的财产权利。物权法规定，私人的合法财产受法律保护，禁止任 何单位和个人侵占、哄抢、破坏。同时，物权法也对征收集体所 有的土地应予补偿的原则和内容作了规定。因此，渔业权作为用益物 权，意味着渔业生产者依法取得渔业权后，就享有依法占有并使用特 定水域滩涂从事养殖或捕捞活动以获取收益的排他性权利。渔业权受 到侵害或被占用时可以适用物权法加以保护，并依法取得合理的补 偿。所谓“归属”，指某项财产归属于谁，实际上就是讲所有权。所 有权，是对自己的财产的权利。如我们对自己的房屋、汽车、家用电 器享有所有权。所有权解决物的归属问题，用益物权和担保物权解决物的利用关系。 和谐。要正确理解
7、物权法关于一方面强调“坚持公有制为主体”，另 一方面又宣示“保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利”的 立法精神。三、物权法与市场经济的发展市场经济有三个要素。 第一个要素是主体要素，体现在法律上的主要是各种各样的公司法、 合伙企业法。第二个要素是财产权的要素，确认财产的法律，体现在 法律上就是物权法。第三个要素市场交易规则，体现在法律上的 就是合同法。从我国立法的情况来看，在2005年和2006年全面的修改了中国的企 业法、公司法、合伙企业法和破产法，目的在于和世 界接轨。企业主体方面的法律基本上和世界接轨了1999年我国的合 同法一直是比较先进的，跟全世界接轨的一个法律。在市场主体的法律
8、和市场交易的法律都跟全面的跟世界接轨的情况 下，中国市场经济法律体系最欠缺的是确认财产权的归属的一个基本 的法律。所以物权法的制定和通过最大的意义是：第一个意义完善了市场经济 的立法体系。第二物权法最大的一个突破就是第一次在法律上确 认了国家所有权，集体所有权和私人所有权，他们在法律上的地位是 完全平等的。这样的一个原则是新中国建国以来是首次明确提出的。 平等保护原则。体现在我们法律的物权法的第三条第三款和第四条，这两条确认 了平等保护原则。在具体的条文上物权法第五十六条、第六十三 条和第六十六条分别规定了对国家所有权、集体所有权和私人所有权 的保护。平等保护原则的确立它是符合我们物权法来自于
9、民法的一种 精神，市场经济最核心的一个精神就是平等。如果不平等，那它不可 能是市场经济体系，只可能是一种计划经济体系。物权法的平等保护 原则的确立，对保护个人财产，保护三种所有权在市场经济中的平等 竞争起到了非常重要的作用。在市场经济的中间平等竞争提供了基本法律的依据，这是物权法通过 以后对市场经济的一个非常大的突破。物权法通过后对市场经济的再一个突破是：明确规定了物的利用关系。从法律上市场经济建立在两部分利用关系 上面：一个是资金的使用关系；另一个是土地使用关系。农民土地承包经营权，物权法明确规定了农民享有土地的权利是一种 物权，在物权法下农民可以排除第三人，很大程度上促进了对农民权 益的保
10、护。担保物权，是“利用”他人财产的“交换价值”，如借款人把自己的 不动产、动产或者有价证券抵押、质押给银行，担保银行的贷款债权， 借款人不能归还借款本息时，银行将拍卖该抵押、质押财产，从拍卖 所得价款获得清偿。抵押权、质权、留置权，都属于担保物权。物权 法，就是关于所有权、用益物权和担保物权的法律规则。开发商和其他企业对国有土地的一个权力：我们在高市场经济以前，中国城市都是搞得福利分房。在福利分 房的年代住房非常紧张，这是什么原因呢？很重要的一个原因是住房 这个体系它根本就没有没有市场化、商品化。而我们国家在住房改革 以后，国家的土地流畅使用，开发商通过缴纳土地转让金的方式取得 了国有土地的使
11、用权，这个在物权法上叫做建设用地使用权。开发商 取得了这个权利以后盖好了房子卖给居民使用。在这个过程中我们可以看出，开发商通过土地使用权取得了很大的利 润，而老百姓的住房条件也改善了，而银行因为发放银行贷款从中获 得了利息。开发商受到了利益、人民群众也受到了利益、而银行也受 到了利息的这样一个利益。我们从中可以看出物权法的通过对市场经 济起了非常重要的积极的意义。四、物权法与依法行政的关系物权法通过以后，它对依法行政产生了非常大的影响，原因是： 物权法是在法律上市具有排他性质的一种权利。物权的排他性是指它 可以排除国家或其他人干涉的一种权利。物权的“排他性”，不仅排除一般人的干涉，而且“排除国
12、家的干 涉”，首先是警察的干涉。我们看到车站、码头、广场、街道、公路 都有警察巡逻，但私人的房屋、住宅小区却没有警察巡逻。为什么警 察不能进入我们的小区巡逻呢？为什么许多小区的门口都有一块牌 子，上面写着八个大字：“私人产业，非请勿入”。警察要进入公民 的房屋：第一，须得到房主的同意；第二，警察要想强行进入，必须 持有搜查证。没有搜查证强行进入，就要构成违法行为。物权法与依法行政直接产生的影响是：行政机关不能随意干涉公民的 财产权。首先，物权法对行政执法中划定公权力提出了严格要求。物 权法实施对行政管理有很大影响。长期以来，在一些行政机关工作人 员头脑中“无所不管” 和“公权大于私权”的思想观
13、念根深蒂固， 没有考虑公权和私权还有界限。物权法明确物的归属和利用，划定了 物上私权利的范围，从另一个侧面讲，也规定了行政机关及其工作人 员公权力的界限。物权法实施以后，行政机关今后在行使公权力过程 中，要充分树立物权观念和意识，注重和保护私人财产权, 行政机关 的工作人员也应当建立对各种合法财产平等保护的新物权观念。政府 的相关执法部门，在对私人进行罚款、没收财产等行政处罚时，如果 没有法律明确规定的权限和履行法定的程序，都有可能侵犯公民、法 人的物权。物权是具有“排他性的权利，物权可以约束、限制公权力 的滥用。笔者认为，凡物权范围之内是私人活动的空间，物权范围之 外是公权力的活动空间，这就
14、划分了公权与私权的界限。其次，物权法对行政机关的行为提出了新要求。当前，随着 城市化进程的深入，大规模的基本建设、征地拆迁、城市开发与城市 规划、用地审批、公共设施设置、财产方面的税收征收等方面问题越 来越多，不依法行政侵害老百姓利益的情况时有发生。依法行政的重 要内容就是行政行为必须符合法定程序。随着物权法的实施，今后各 级政府在行使征收权时，必须遵循物权法所确立的程序，而且应当按 照物权法规定的补偿标准予以充分补偿，否则就面临公民、法人根据 物权法规定的权利而提起行政复议和行政诉讼。如，在居民居住 密集的地区建设治疗高传染性疾病的医院，小区的住宅楼里准许开办 临终关怀医院，在农田旁边、村庄
15、周围批准建设有污染源的工厂，在 规划时不考虑原有居民道路交通出行方便的权利，以上会导致侵犯相 邻权。又如，没有达成拆迁补偿协议、没有走完司法程序就强制拆迁 居民房屋，就侵犯了公民的物权。再如，警察没有搜查证强行进入私 人房屋，既侵犯了公民的住宅安宁权和隐私权，更主要地是侵犯了公 民对房屋住宅的财产权。第三，物权法对行政立法和象征性规范文件作了限制。如果 政府通过的行政法律和法规，限制了私人的财产所有权的使用、处分 和收益，虽然政府没有实际剥夺私人对自己财产的占有和实际控制 权，但该行政立法造成私人财产在使用和处分权能方面受到限制，在 经济收益方面受到减损，私人对财产所进行的经济上的有益利用以及
16、 合理的、有投资背景的期待受到损害，那么，这个行政法律和法规就 违背了物权法的规定，可能归于无效。如，私人刚刚从政府手中 购买到海边一块地的使用权，本来是容许开发房地产的，但政府后来 出台一个文件，为保护海岸线的环境，禁止在海边开发房地产，使得 该块土地没用了，或者在经济收益方面受到减损，私人合理的投资期 待落空。再如，一个餐馆生意红火，但它门前的道路突然被改为单行 线，严重影响了生意。这就要考虑规范性文件是否合法、合理？如果 合法，是否应当给私人给予补偿？第四，不动产实行统一登记制度对行政体制改革和依法行政提出 了新的要求。物权法规定，国家对不动产实行统一登记制度。农村土 地承包权的登记、农村宅基地和房屋的登记、城市房屋所有权与土地 使用权如何一体登记、林权证与土地证如何
