《物业管理服务工作房屋日常养护维修》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理服务工作房屋日常养护维修（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、物业管理服务工作房屋日常养护维修 （1）、建筑物日常维修养护目标保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充 分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率 99%以 上，房屋零修、急修及时率为 100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修 工程回访率为 100%。为做好本项目物业的房屋和公共设施的维护保养，我们采取如下三大管理 策略：（1）预防性保养策略重视物业房屋本体和公共设施的日常检查和养护工作，采用计划性保养与 日常检查监督相结合的预防性保养策略，根据设施设备的实际状况和老化周 期，制定详细的检查计划，通过检查及时发现并解决问题，化被动为主动，
2、保 障房屋公共设施的完好，延长其使用寿命。（2）重点服务策略根据建筑物管理中的重点服务事项，进行重点防护。（3）技术先行策略我们将重视技术的引进和开发工作，防止因技术不足影响正常维修与养 护，确保物业养护和管理的专业化，保障维修养护的高质量。（4）建筑物管理的重点及对策管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修 养护对策：（1）采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则，定期对 房屋和公用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的完好情况和防水性能 等进行针对性的检查养护。针对性地制定养护措施和计划，及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面等维修养护工作。如夏季来
3、临前及时做好天面、窗户 和外墙等防水修补，消除墙面和金属漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等 现象，保证房屋和公用设施经受台风暴雨的袭击。(2) 针对一些薄弱环节，制定专门措施，进行防护，如在台风来临前做好门 窗关闭工作，地下室等做好排水防水工作。(3) 加强建筑物使用和装修的安全宣传，严把装修管理关，加强安全检查， 杜绝违章装修。(4) 加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作，做好防损管理工作， 及时修补损坏的饰面等。重点管理之二：外墙不锈钢材料、铝型材料、金属构件的维护对策：(1) 加大检查力度，将建筑物的巡查、保养工作量化分解到人，实施质量专 业控制；采用多重保障制度，日常维护、定期
4、保养、日常巡查和定期巡查相结 合，防患于未然。(2) 做好玻璃外墙、铝型材、金属部件材料贮备工作，尽量选用与原来一致 的材料，确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一 致。(3) 做好外墙、金属部件漆面的清洁和防损工作，并采取预防性养护等措 施，减少大修次数，降低维护成本。(2) 、房屋本体维修养护计划维修养护计划表序号项 目时间间隔次 数维修养护内容1楼地面每季一1. 检杳楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2. 检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发 现问题及时处理。3. 更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年*1检查楼地面面结构功能的完好性。2楼地面每季一1. 检杳
5、楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2. 检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发 现问题及时处理。3. 更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年1检查楼地面面结构功能的完好性。3公共通 道、门厅 等每周一1. 检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异 常及时修复。2. 公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异 常随时处理。每半年一1. 检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。2. 补换损坏的地板。3修复空鼓的地板。每年*1油漆扶手。4外 墙 面铝型材、玻工璃墙、大 理石每周一1. 修补外墙饰面裂缝、脱落部分。2. 更换破碎的玻璃外墙饰面，发现问题立刻处理。每半年一1. 结合外墙清洗作业
6、，一并检查外墙面的使用状 况。2. 特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹 象。每年一1. 雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝 雨水侵入。2. 对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新 以防止渗漏面积扩大。备注1. 台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁 好门窗。2. 大风、台风、暴雨过后及时进行巡查。3. 外墙清洗选用适宜的清洁剂。4. 更换外墙饰面应按原设计要求进行。3.建议每25年翻新外墙面一次。5吊顶每周一1.检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修 补。每月一2加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作， 发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。6门窗每月一1. 检查木门门
7、扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉 变和腐朽，发现总问题及时处理。2. 门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。3. （塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。每半年*1.更换门窗的易磨损部件。公用设施维修养护计划表序号项目时间次数维修养护内容1路面路基每周一1. 检查路面有无积水。2. 检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。3. 检查路基有无塌陷。4. 发现异常及时处理或修复。2路灯及线 路每日*1.检查灯具完好情况，即坏即修。每周一1. 检查玻璃灯罩有无破损。2. 有无金属灯架松脱现象。3. 灯口、灯栅有无损坏。每季一1. 检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。2. 金属灯架有无锈蚀。3. 发现异常即时处理或修
8、复每半 年一1. 油漆灯具支架。2. 检查路灯线路有无老化现象。3. 油漆灯具线管一次。3停车场 （库）每日一1.检查路面有无积水。2检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。3. 检查车道灯有无损坏。4. 检查行车指示标志是否正常。5. 发现异常即时处理或修复。每月一1. 检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。2. 限速牌、指示牌是否齐全、完整。3. 检杳挡车器是否正常。4沟渠池井每周一1. 检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏 通。2. 检查雨水篦有无异常。每季一1. 检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积 及时清污。2. 检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修 复。3. 检查沟、渠是否完好，
9、如有异常及时修复。4. 井盖及雨水篦刷漆。5. 检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更 换。5雕塑、建 筑小品每周一1全面清洁。2. 检查有无破损，如有异常及时修复。3. 检查有无乱刻乱划现象，发现问题及时处 理。6公共标识 标牌等设 施每周一1. 保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损， 发现异常及时处理。2. 检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。每半 年一1.检查完好程度，加固。7管网每日一1检查管线接头有无渗漏现象。2.检查管线固定支架的松紧情况。每周一1. 检查管道保温层有无损坏。2. 管网支架完好。每半 年一1. 管道刷漆。2. 检查或更换管网。3. 发现异常及时修复。（3）、房屋防水工
10、程的修缮与养护1 玻璃墙面涂料防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加，玻璃墙面防水层在使用过程中，可能出现开裂、破 损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。在日常维护工作中，我们注重对防水屋 面的修缮与管理。（1）玻璃屋面防水工程的修缮对于防水材料的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理，可以铲 除缺陷部位，重新涂上玻璃防水材料。（2）屋面防水工程的养护 加强对屋面玻璃、防水伸缩缝、天窗、天沟、落水管和落水口的检查，发现异常及时维修。 重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。 制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。2 墙体防水工程的修缮与养护（1）墙体防水工程的修缮外墙体防水取决于外墙饰面和墙
11、体结构的情况，XX广场XX号楼项目（）大楼的外墙材料主要采用花岗石、玻璃和铝型材作为饰面材料，窗 框与墙体接触间缝的密封不严或密封材质差，饰面材料局部脱落、开裂，或者 墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏，外墙防水的第一道防线将失去作用。因此，我们会注意检查外墙饰面的状况，对于损坏、空鼓、脱落的饰面板及时维修或更换；外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝，我们采用高弹性软体高分子 防水材料嵌缝、密封、压力灌浆法修复；外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起 渗漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法进行修缮；施工孔洞、预埋管线处 渗漏，用墙体一般开裂的维修方法进行处理，渗漏严重时，采用局部高压灌浆 进行加固堵漏。（2
12、）墙体防水工程的养护 定期检查。容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽（线）、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。 建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。 合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为。 对于外墙体的防水工程，出现损坏，及时修复。 定期清洗外墙饰面。3 地下室防水工程的修缮与养护（1）地下室防水工程的修缮地下室渗漏，一般情况下，大多是水压较小的慢渗漏水，对于孔洞和裂缝 渗漏，先找出渗漏源，采用直接堵漏法进行修补；对于水压较大的慢渗或快渗 裂缝渗水采用下线堵漏法修补；对于水压较大的急流裂缝渗漏水采用下半圆铁 片堵漏法进行
13、堵漏；能有效消除渗漏水现象。（2）做好地下室防水工程的养护工作。（3）定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位，如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位，发现异常及时修复。（4）建立技术档案。（5）正确、合理使用地下室，禁止随意穿、凿、拆，以免破坏防水层。4 房屋装饰工程的修缮与养护房屋装饰工程包括外装饰、内装饰、顶棚、楼地面装饰等。通过对房屋装 饰工程的维护，既可以保持房屋的美观，创造良好环境，又可以起到隔热、隔 音、防潮以及减缓外界不良环境的侵蚀，延长房屋的有效使用期。1 定期检查，发现缺陷及时处理。2 重点检查板材饰面上部收头处，发现开裂及时修补，避免开裂扩大。3 及时处理因房屋其它部
14、位渗漏或其它原因导致墙面潮湿或渗水等情况，防止抹灰层及涂料层受潮发霉变黑而损坏。4 检查窗台等突出部位的稳固情况，注意有无饰面块料的破损、脱落和开 裂。同时搞好用户正确合理使用的宣传工作，不在块料饰面上钉钉子、随便打 洞。确需打洞时，由专业人员操作，以免损坏饰面。严禁因硬物碰撞饰面，搬 抬家具、重物可能碰撞饰面时，先对饰面进行保护。5 对各类釉面砖进行擦洗时，选用稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用强酸、 强碱，以免损坏灰缝和釉面。6 大理石板面有微细毛孔，它对有色液体具有强吸收性，一旦有色液体倒 在大理石板上，液体将会通过大理石板的微细毛孔渗入到大理石内层，使大理 石变色，并且无法擦洗干净，因此，建议施工方先用环保防护剂进行处理，使 有色液体无法进入大理石板内层，保证大理石面永不变色，光亮如新。7 定期进行清洗，保持饰面洁净。8 外墙饰面附近的铁质构件，要刷油漆防锈并定期检查漆面完好情况，以 免锈水流到饰面上造成污染。9 定期检查吊顶内隐蔽的管线和空调、消防等设备是否有漏水现象，有无 虫、蚁、鼠患，及时消除隐患，确保安全。注意保持良好的通风条件，不要让 吊顶长期受潮，特别注意检查木面板的防潮、防蚁及防火。10 加强正确、合理使用房屋设施的宣传工作，避免人为的不
