银行阶段性担保合同

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1、银行阶段性担保合同阶段性担保开发商的陷阱房地产按揭中，国内的银行大多要求开发商与银行签署一个“按揭合作协议” ，并要求开发商作为担保人也在小买家的借款抵押合同上签字。“按揭合作协议” 和借款抵押合同上涉及开发商的条款内容都是要求开发商为银行提供阶段性担保。 担保的时间自借款抵押合同生效起至银行拿到其他权利证明并且开发商办妥大产证止， 有的甚至写到小买家取得小产证。这个阶段性担保看似很正常，时间也很短，其实其中隐含开发商的巨大风险。所谓阶段性可能并非阶段性的， 而是开发商要一直担保下去，直至贷款还清。以下是一起真实的案例：开发商为深圳某房地产公司，按揭银行为某银行深圳分行。某小买家与该银行签订了

2、楼宇按揭借款合同，借款期限：xx 年 7 月至 2032 年 7 月。开发商在楼宇按揭借款合同上签字，提供阶段性担保。合同约定保证责任至“办妥”其他权利证明及小产证。xx年 8 月，已经“办妥”小产证及其他权利证明，按照合同约定，阶段性担保责任应该此时结束。至 xx 年底，借款人累计拖欠借款本息 3期。银行要求开发商在抵押物价值之外承担连带保证责任， 诉诸深圳市罗湖区 _ ，法院判决支持银行的诉讼请求。法院判决的法律依据是最高_ 关于适用若干问题的解释第32 条。该条内容是：保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定， 保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。按照司法解释

3、及法院的判决，即便开发商和银行约定了承担阶段性担保的时间，不论是写到“办妥大产证”或者“领取小产证”，均属于“保证期间早于或者等于主债务履行期限” 的情形。在此情况下，法院视之为“没有约定”，认为开发商的担保责任到小买家的借款抵押合同所规定的贷款还清之日起 6 个月。至于各方对该判决本身的争论，在此不再评说。对开发商而言，对阶段性担保的风险和责任需要重新评估了。对开发商来说，最好还是不提供阶段性担保。实践中，银行对于一些资信状况比较良好的开发商是可以不要求提供阶段性担保的， 而一些境外银行则比较少要求开发商提供阶段性担保。 但是，开发商出于商务上的原因， 有时只有考虑阶段性担保。 如果确实有此

4、必要的时候，则必须采取一些对策。 对此，我们华益律师事务所通常建议客户所采取的对策主要有： 对阶段性担保设定条件， 构成附条件的担保合同；将阶段性担保解释为债权和抵押权的转让。阶段性担保费问：我委托中介公司办理贷款业务，中介公司向我收取阶段性担保费。请问什么是阶段性担保费，这笔费用一定要缴吗？地下车位是否单独发产证问：去年，我在买一套预售商品房时，出于投资目的还买了小区两个地下车位。当时，开发商说每个地下车位均可单独办理产证。谁知，今年四月交房后，开发商说只能将车位登记在我房屋的小产证上，不能单独办产证。请问，开发商的说法正确吗？答：根据目前的有关规定， 商品房附属地下车位不单独办理产证。其中

5、，若地下车位是与商品房一并购买的， 或者是在业主拿到商品房小产证之前购买的， 地下车位的车位号、 面积等情况应在办理商品房小产证时一并在小产证附记栏内注记 若购买商品房并拿到小产证后，业主再购买地下车位的， 则应由房地产登记部门在商品房小产证附记栏内加注地下车位的车位号、面积等情况。“抵押贷款”与“阶段性担保”比较完全抵押贷款程序1 、申请人填写贷款申请书，提交有关资料；2 、资料初审，房产评估；3 、贷款审批：申请人开立专用存款账户，存入购房首付款；出具贷款承诺书；4 、签订购房抵押贷款合同并办理公证及房产过户、保险、抵押登记等手续；5 、银行发放贷款，划拨购房款；6 、借款人按月还款付息，

6、本息结清后注销抵押登记。阶段性担保程序1 、第一、二、三步同完全抵押贷款申请程序；2 、申请人、银行、担保机构签订个人住房借款合同并办理公证及房产过户、保险等手续；3 、银行发放贷款、划拨购房款；4 、办理房产抵押登记，取得他项权利证明后，解除阶段性担保责任，借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记。二者不同的是在 “抵押贷款” 的第四步和第五步， 抵押登记在先，银行拨款在后，而“阶段性担保”第三步和第四步是银行拨款在先，抵押登记在后，这种程序上的相反性完全决定了出售方在什么时间段里拿到自己的房款北京市住房贷款担保中心与林晖担保合同追偿权纠纷一案当事人 : 法官 : 文号 : （xx）

7、海 _28534 号原告北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路56 号辉煌时代大厦西座7-8 层。法定代表人汪平华，主任。委托代理人聂磊，北京市经纬律师事务所律师。委托代理人张颖利，北京市经纬律师事务所律师。被告林晖，男， 1963 年 7 月 25 日出生，汉族，住北京市海淀区学院路 38 号北京宿舍 19 号楼 15 层 2 号。原告北京市住房贷款担保中心（以下简称担保中心）与被告林晖担保合同追偿权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨靖独任审判， 公开开庭进行了审理。 原告北京市住房贷款担保中心委托代理人聂磊到庭参加诉讼。 被告林晖经本院合法传唤， 无正当理由拒

8、不到庭参加诉讼， 本院依法进行缺席审理。 本案现已审理终结。原告担保中心诉称：林晖为购买北京中鸿天房地产有限公司（以下简称中鸿天公司）开发的位于北京市朝阳区建国路 179 号现代城 3 号楼 0610 的房产，向中国工商银行北京市崇文支行（以下简称崇文支行）申请个人住房贷款。 崇文支行与林晖、 中鸿天公司三方于1999年 8 月 17 日订立了编号为 1999 年崇房个借贷字 990139 号个人住房借款合同（以下简称借款合同）及个人住房借款抵押合同（以下简称抵押合同）、个人住房借款保证合同（以下简称保证合同）。该合同约定，崇文支行向林晖提供个人住房贷款 107 万元，贷款期限 10 年，自

9、1999 年 8 月 19 日至 xx 年 8 月 19 日，贷款月利率 5.025 ，林晖采用按月等额还款方式。合同约定中天鸿公司承担阶段性保证责任。xx 年 12 月 29 日崇文支行、中鸿天公司与担保中心签订了阶段性保证责任转移协议（以下简称转移协议），该协议是担保中心、崇文支行、中鸿天公司签订的个人住房借款合同的补充， 与借款合同具有同等的法律效力。 该协议约定， 中鸿天公司的阶段性保证责任转由担保中心承担，保证期间自该协议生效之日止该笔贷款项下房屋抵押登记办理完毕并将房屋他项权证交给崇文支行保管之日止。 该房屋的抵押登记工作由崇文支行授权给担保中心办理。林晖自xx 年12 月至xx年

10、6月连续4 期未偿还银行贷款，欠款合计71 947.88元，包括逾期本金 64 048.6 元及利息 7899.28 元。崇文支行依据协议，于xx 年 6月 27 日向担保中心发出履行保证责任通知书，担保中心于 xx 年 6 月27 日代林晖向崇文支行偿还了上述款项，崇文支行给担保中心出具了代偿证明。担保中心履行了保证责任后多次要求林晖偿还代偿的款项，林晖均未还款。 并且林晖未及时提供抵押登记所需的文件及相关费用，致使担保中心至今未能办理相应的抵押登记手续。 故担保中心提起诉讼，诉讼请求为： 1、请求林晖支付担保中心代偿的本金共 64 048.6 元及利息 7899.28 元； 2、请求林晖支

11、付担保中心自代偿之日起至其付清全部款项日止的利息损失； 3、请求林晖提供全部抵押登记所需的文件、 费用等。诉讼中，担保中心撤回第三项诉讼请求。 被告林晖未向本院提交书面答辩意见。经审理查明： 1999 年 8 月 17 日，崇文支行与林晖签订一份个人住房借款合同。 该合同规定， 崇文支行向林晖发放个人住房贷款共计 107 万元，用于购买北京市朝阳区建国路 179 号 3 号楼 0610 室的房产。贷款期限自 1999 年 8 月 19 日至 xx 年 8 月 19 日。贷款月利率为 5.025 ，利息从放款之日起计算。林晖授权崇文支行在该合同和保证合同及抵押合同签订或登记备案后， 以林晖购房款

12、名义将贷款一次划入售房者的账户，用于购买上述房产。自 1999 年 9 月 19 日起，林晖采用月均等额还款方式归还贷款额，自借款之日起于每月 19 日归还贷款本息，每期归还 11 895.32 元，共 120 期。林晖应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，崇文支行将按国家规定，对逾期贷款每日计收万分之三罚息。林晖不按期支付贷款利息时， 崇文支行对林晖未按期支付的利息计收复利。如林晖连续三个付款期或在该合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，崇文支行有权要求林晖立即提前偿还部分或全部贷款本息（包括逾期利息），由此而引起的任何损失均由林晖负担。同日，崇文支行与林晖签订一份抵押合同。该合同

13、规定，为确保借款合同的履行，林晖愿以其有权处分并拥有所有权的位于北京市朝阳区建国路 179 号 3 号楼 0610 室的房产抵押给崇文支行，作为偿还借款合同项下借款的担保。 抵押担保的范围为借款合同项下借款本金、利息及其他费用（包括因债务人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息）、林晖应支付实现贷款债权和抵押权的费用。 该合同签订后，林晖与崇文支行应持该合同、 借款合同、购房合同及全套有关该抵押物的证明文件， 到有关的管理部门办理抵押物的登记手续。 林晖保证在其不履行借款合同约定条款时， 崇文支行有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。 同日，崇文支行与中鸿天公司签订一份保证合同。该合同规定，为确保林晖对借款合同的履行， 由中鸿天公司向崇文支行提供借款保证。中鸿天公司的保证范围为林晖根据借款合同向崇文支行借用的贷款本金 107 万元及其利息（包括因债务人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息及其他费用） 和实现债权的费用。 中鸿天公司的保证期限自该合同签订之日起， 至抵押合同抵押登记生效时止。中鸿天公司承诺对林晖还款的义务承担连带责任， 如林晖未按合同的约定履行还款义务，