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1、房地产经营与管理复习讲义主讲：谭术魁 公共管理学院教授 博导第一章 房地产、房地产产权、房地产业第一节 房地产一、概念房地产系指通过人类劳动建造的房屋和与房屋相关的土地,也就是说,房地产是房屋含与房屋相关的其他建筑物、构筑物财产和房屋相关的土地财产的总和。房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。二、基本特性1.不可移动性2.房产、地产的不可分割性3.构成实体的二元性4.区域性和单一性差异性、异质性,效益级差性5.使用耐久性和经济效益可靠性6.投资规模大,开发建设周
2、期长7.投资、消费双重性8.高价值9.保值、增值供给有限性第二节 房地产产权一、产权与物权1产权及其涵演变产权物权化产权一词源于西方的产权理论,我国对产权尚无经典性的解释,法学界对此争议颇大,大体有四种观点：第一种观点认为,产权就是所有权。第二种观点认为,产权即财产权。第三种观点认为,产权有广义和狭义之分。第四种观点认为,产权是指所有权之外的财产权利,与所有权对立。对土地来说,所有权主要解决土地的归属问题,土地产权主要是指土地使用、流转与转让的权利。事实上,产权早已不仅仅限于所有权围,涵早已扩展,不仅包括财产所有权,也包括财产他物权容。2物权的概念及其分类物权是指民事权利主体依法直接管理支配其
3、财产并享受利益、排斥他人干涉的权利,具体包括所有权、用益权、使用权及居住权、地役权或役权、永佃权、典权、质权、抵押权、留置权等,并且可进一步分为自物权和他物权。自物权是指权利主体对自己所有的财产依法享有的物权,即财产所有权,又称为完全物权；他物权是指权利主体对他人所有的财产依法享有的权利,包括所有权以外的各种权利,如用益权、使用权、地役权、抵押权等。他物权与自物权虽然都是物权、绝对权,可以对抗任何第三人,但他物权是所有权派生的,属于限制物权,并且可以根据设立目的的不同,分为用益物权和担保物权,前者包括役权、地上权和永佃权,后者包括典质权和抵押权。比如,抵押权人只有对抵押物的依约处分权,而无占有
4、权、使用权和收益权,抵押权的行使只有在债务人到期不履债务时由抵押权人将抵押物折价或者变卖以优先受偿。相反,自物权即所有权,具有对物的一切支配权,凡物所需要的一切权能它都具备,是一种最完全的物权。房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权,依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利,包括房地产所有权和房地产他物权。二、房地产所有权1概念房地产所有权是房地产所有人在法律限定的围,对其所有的房地产享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干涉的权利,换句话说,房地产所有权就是房地产所有人对其所有的房地产享有完全的、排他的控制和支配权。2法律特
5、征1房地产所有权是一种最充分的物权。2房地产所有权是一种绝对权。3房地产所有权是一种垄断权。4房地产所有权的标的即权利和义务,共同指向的对象是特定的房地产。3房屋所有权的种类1国有房屋所有权2集体房屋所有权3公民个人所有房屋所有权4外产所有权5中外合资房产所有权4土地所有权在我国,土地所有权具有如下特征：1我国的土地所有权依法属于国家和集体所有。2土地所有权受国家法律保护,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。3国家依法实行国有土地有偿使用制度。4土地所有权依法实行单向变更,由集体所有的土地变更为国家所有的土地。国家为公共利益的需要,可以依法对集体所有
6、的土地实行征用。5关于部分产权问题部分产权概念是国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知国发199130号文件,1991年6月7日提出的关于房屋产权的新概念。该通知规定,出售公有住宅。今后,凡按市场价购买的公房,购买后拥有全部产权。职工购买公有住宅,在国家规定住房面积实行标准价,购买后拥有部分产权,可以继承和出售；超过国家规定住房标准面积部分,按市场价计价。部分产权是相对于完全产权而言的,完全产权即住房购买人对住宅享有法律规定的完整所有权,包括占有、使用、收益和处分四项权能,部分产权则指购买人与国家或集体单位对住宅共同享有法律规定的财产所有权,双方依国家特别规定分享住宅所有权的四项权
7、能。三、房地产他物权1地役权传统的地役权是指为自己土地的便利在他人土地上所设定的权利,担负和提供便利的土地称供役地,利用和享受便利的土地称需役地,地役权关系的当事人分别为供役地人和需役地人。在我国,土地属于国家或集体所有,其使用权分属于不同的使用者。一般认为,地役权是按设定的目的、利用他人土地以便利自己土地使用的权利,其中,为便利自己土地使用而利用的他人土地称之为供役地,属于自己使用的土地称之为需役地,需役地的使用者为需役地人,供役地的使用者为供役地人。地役权具有以下特征：1地役权是存在于他人土地上的物权。2地役权以利用他人土地供自己土地便利为容。3地役权的设定须有明确的目的,并按此目的行使。
8、4地役权具有从属性和不可分性。2地上权地上权是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附着物或培植竹木的权利。地上权人对其建筑物享有使用、出租、转让、继承、抵押、设定役权等权利,但地上权人也应支付土地的一切赋税,向土地所有人支付租金,并对土地尽合理使用之义务。在我国,地上权一词被土地使用权取代,具体包括国有土地使用权、集体建设用地使用权、土地承包权和土地开发经营权。3典权典权是指支付典价、占有他人不动产而为使用收益的权利。其中,占有他人不动产而享有使用收益权利的一方为典权人,收取典价而将自己的不动产交典权人占有、使用、收益的一方为出典人；作为典权客体的不动产称为典物；典权人为占有、使用、收益他
9、人不动产而付出的代价称为典价。典权的取得,有两种方式,一种为基于法律行为取得,包括依典权的设定取得和依典权的让与取得。依设定取得典权是指双方当事人达成设定典权的协议而成立典权,依让与取得典权是指典权人将典权让与他人,该他人因此让与行为而取得典权。另一种方式为基于其他事实的取得,主要为基于继承而取得典权。典权的期限,又称典期,是阻止出典人回赎典物的期限。在典期,出典人不得回赎,在典期届满后,出典人行使回赎权,则典权归于消灭。典权的期限有约定和未约定两种。约定期限即当事人自行约定典期,在此期限典权人不得回赎。典权的约定期限不宜过长或过短,一般规定最长为三十年；约定期限不满十五年的,不得附有到期不赎
10、即做绝卖的条款。未约定期限则出典人可以随时行使回赎权依原典价回赎典物。但是,未约定期限并非无期限,出典后三十年不回赎的则为绝卖,即典权人取得典物的所有权。4房地产抵押权城市房地产抵押管理办法建设部98号令,20XX8月15日明确,房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。第三节 房地产业一、房地产业的涵房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业,具体包括,土地的开发,房屋的建造、维修、管理,土地使用权的有偿转让、划拨,房屋所有权的买卖、租赁,房地产的抵押贷款,以
11、及由此形成的房地产市场。我国的国民经济行业分类和代码GB/T4754-94将房地产业列为J类,包括三大行业：房地产开发与经营业J7200经营、交易、租赁,房地产管理业J7300住宅发展管理、土地批租经营管理、其他房屋管理、房地产经纪与代理业J7400。显然,房地产业属于服务部门,是城市第三产业的一部分,属于一项独特的、独立的新兴产业,与其它工业产品有着明显的区别,有着自身的特性。二、房地产业的特性1.基础性2.先导性：超前建设3.带动性：房地产业可以带动56个相关产业的发展。4.灵敏性5.风险性6.周期性7.对金融业的依赖性三、房地产业在国民经济中的作用1能促进国民经济的增长2推动相关产业的发
12、展3有利于增加就业岗位4促进城市经济发展,改善城市面貌5诱导城镇居民个人消费,提高居住水平四、我国房地产业的发展在我国,房地产业作为一个经济部门开展各种经营活动、建立房地产市场,是经济体制改革以后的事情,并且似乎是循环反复、周而复始,形成房地产业的周期波动现象。1休眠时期1978-1979年2复时期1978年-1991年3过热发展时期1992-1994年4理性发展时期1995年-第二章 房地产管理机构及其职能、依据第一节 房地产管理机构及其职能一、中央房地产管理机构及其职能1建设部建设部是国务院综合管理全国建设事业工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、房地产业、市政公用事业的职能部门。根据职责
13、,建设部设12个职能司厅,主要有政策法规司、科学技术司、标准定额司、建筑市场管理司、工程质量安全监督与行业发展司、城乡规划司村镇建设办公室、城市建设司、住宅与房地产业司住房制度改革办公室住房公积金监督管理司以及外事司,人事教育司,综合财务司,办公厅,机关党委。2国土资源部3财政部4国家工商行政管理总局5国家税务总局6国家物价局7国家审计署二、地方房地产管理机构及其职能第二节 房地产管理相关依据一、城市房地产管理法重点二、土地管理法三、农村土地承包法四、其他法律法规及相关政策1建筑法2城市规划法3国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知18号文件,20XX8月12日此外还有,城市商品房预售管理
14、办法,城市房屋权属登记管理办法,城市房屋拆迁管理条例,城市房地产转让管理规定,城市房地产中介服务管理规定,城市房地产开发管理暂行办法,城市房产交易价格管理暂行办法,城镇经济适用住房建设管理办法,物业管理条例及其实施办法,规发展房地产信贷业务,防住房金融风险121号文件,建设部关于颁布全国统一房屋权属证书的公告,环境保护法,城市水污染防治法。第三章 房地产产品管理第一节 房地产产品开发过程管理一、土地征用管理1土地征用的概念与法律特征土地征用是指国家基于公共利益的需要,依法采取强制手段有偿地将农村集体经济组织所有的土地征为国家所有,或将国有土地使用权予以调整的法律行为。土地征用权是一种具体的行政
15、征用权,是一种社会公共权力,用以垄断公共强制力资源,以抑制因个体任性而阻碍社会公共利益实现。为了保证征地工作的顺利进行,建国以来,国家颁布了土地管理法、城市规划法、土地管理法实施条例等一系列法律、法令、条例,对征地的程序、安置补偿、审批权限等作了规定。宪法规定,国家为了公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用。城市房地产管理法第八条也明确规定,城市规划区的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地使用权方可有偿出让。土地管理法的第四十五条至第五十一条,实施条例第二十五条和第二十六条对征地问题也都做出了明确规定。法律的颁布实施,为依法征地提供了可靠的法律依据与法律保障。土地征用具有以下法律特征：1以国家的名义进行,具有强制性。征地是国家作为全社会的组织者与管理者而依法进行的一项活动,只有国家
