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1、开发商自持土地开发商眼里的土地自持观丨 新城控股欧阳捷：要从销售模式转向经营 自2021年12月，北京拍出100%自持地块以来，随即，广州、杭州、天津等全国多城市跟进。近日，上海挂出了两块70年+100%自持地块，土地用途直接用“租赁住宅”更让看客大跌眼镜，这意味着购置这两块地的开发商房屋建成后“只租不售”。相对传统的销售模式，租金收益相当分散，收益周期拉长。即便如此，开放商的拿地的热情丝毫没有改变，如万科就一举拿出170亿拿下北京、广州、佛山5宗全自持地块。面对角逐日益剧烈的房地产市场，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，即使自持降低了现金流，不能快速周转，效率降低，但对于开发商来说，土地是稀缺资
2、源，政府推出一块地，不拿的话就被他人拿走了，当你手上的住宅卖完后，就意味着你失去了这片市场。商业模式从销售转经营过去开发商多采取“销售模式”。这种模式下，资金周转速度快，将房子出售后即可拿新资金拿地，然后开发、销售，像滚雪球一样，企业规模越来越大。企业规模大，资金实力增强，就又能够拿更大面积、更高价格的地块，承受能力就越强、未来战略贮备资源越多。欧阳捷认为，很多企业之因此跑得快就是因为采取了这一模式，当企业贮备的资源越多，一旦市场好起来，企业就能够跑得更加快。在欧阳捷看来，未来住宅市场总归有见顶的时候，这时企业就需要持有一定资产做“对冲”，这么才能为企业提供一定的现金流。假如企业在这个时候两手
3、空空，面临的结果可想而知。2021年中国房地产市场的销售总额达成万亿，土地自持百分比的增加，会让更多住宅转向存量市场，交易面积下滑，销售额下滑。“即便销售额下滑到只有3个亿，中国仍然是世界上最大的市场之一。”对于未来中国的房地产市场，欧阳捷没有过多担心，但她表示，到时开放商的模式就会转变，“不论你是从住宅地产的销售转到商业地产的经营，还是从住宅地产的销售转到养老市场的经营，还是从住宅市场的销售转到住宅的经营”，逻辑全部一样，全部是从销售向经营。生存方向转向存量市场“当住宅市场见顶，开发商手中住房售卖一空，市场就没有你的机会了，因此开发商才会期望多持有部分经营资产，使企业保持一定利润。”欧阳捷说
4、，这个时候企业想继续活下去，就一定要转向存量市场。现在，美国等发达国家，很多基金机构经过自持再运行获取利润。欧阳捷认为这是大趋势，未来机构持有资产会慢慢多起来。而对于大企业来说，现在拿部分自持项目，对现金流影响不是很大，到时候能够转给基金，然后开发商来运行，这么既培养开放商的运行能力，对现金流影响也不大，未来增加的利润能够分成，开发商另外还能得到一笔管理费。同时能够看到，因为自持百分比增加，对中小房企来说现金投入成本过高，回笼款收回过慢，会让小企业经营困难，加速她们被淘汰的命运。新城控股现在无自持项目欧阳捷回复很值得思索。“每个企业的发展逻辑不一样，现在新城没有拿自持项目。”欧阳捷说，对于新城控股来说，拿上三两块自持土地对现金流影响不大，不过假如说现在全部的项目变成自持，现金流就一下全没了，规模就没了，销售也就没了。而新城控股已经连续十年荣膺中国房地产前20强，2021年1-6月累计协议销售金额约亿元，比上年同期增加%。
