北京平谷中罗庄项目可行性研究报告

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1、平谷中罗庄项目可行性研究报告北京嘉铭投资（集团）有限公司二00七年九月第一早论1.1项目概况1.2可研报告编制依据1.3可研报告编制主要内容1.4可研报告结论意见第二章 项目建设背景及必要性 2.1项目建设背景2.2项目建设的必要性第三章 市场需求分析3.1文化创意产业及发展预测3.2项目建设优势及市场预测 第四章项目总体规划4.1规划原则与依据4.2指导思想4.3项目总体规划第五章建设选址5.1建设用地概况5.2 土地取得方式5.3工程地质条件5.4水文气象条件第六章工程建设方案6.1项目编制依据错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签 错误！未定义书

2、签 错误！未定义书签错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签错误！未定义书签6.2规划建设原则6.3工程建设方案 错误！未定义书签6.4主要技术经济指标 错误！未定义书签第七章配套工程 错误！未定义书签7.1给水、排水 错误！未定义书签7.2采暖通风、空气调节 错误！未定义书签7.3电气系统 错误！未定义书签第八章 环境和生态影响分析 错误！未定义书签8.1编制依据 错误！未定义书

3、签8.2主要污染源及污染物 错误！未定义书签8.3环境影响分析 错误！未定义书签8.4环境影响评价 错误！未定义书签第九章 节能、消防、防潮及地震安全 错误！未定义书签9.1节能 错误！未定义书签9.2消防 错误！未定义书签9.3防潮 错误！未定义书签9.4地震安全 错误！未定义书签第十章劳动安全卫生 错误！未定义书签10.1编制依据 错误！未定义书签10.2劳动保护和安全措施 错误！未定义书签第十一章组织机构及人员配置 错误！未定义书签11.1组织机构 错误！未定义书签11.2年工作日 错误！未定义书签11.3劳动定员 错误！未定义书签11.4人员来源及培训 错误！未定义书签11.5项目管理

4、 错误！未定义书签第十二章 项目实施进度 错误！未定义书签12.1项目展示信息中心 错误！未定义书签12.2项目示范服务中心 错误！未定义书签第十三章 项目招投标方案 错误！未定义书签13.1编制依据 错误！未定义书签13.2招标组织形式及方式 错误！未定义书签13.3招标投标工作的安排 错误！未定义书签13.4招标方案 错误！未定义书签第十四章 投资估算与资金筹措 错误！未定义书签14.1投资估算编制依据 错误！未定义书签14.2投资估算资金构成 错误！未定义书签14.3资金来源 错误！未定义书签第十五章效益分析 错误！未定义书签15.1经济效益分析 错误！未定义书签15.2社会效益分析 错

5、误！未定义书签 项目概况1.1 项目背景本项目是北京市平谷区兴谷开发区二期中的一部 分，功能规划为配套住宅区和综合服务区，需要通 过土地“招牌挂”的方式确定土地一级开发主体。 完成土地一级开发后（把生地转为熟地）再次入市， 通过土地“招牌挂”的方式确定土地二级开发主体。 北京兴谷工业开发区于1993年8月23日经北京市 政府批准成立，2000年12月8日经批准为市级工 业开发区，2002年11月19日经市经委批准列为“汽 车及配套零部件生产基地”，规划面积10.26平方 公里（其中：一期5.03平方公里、二期5.23平方 公里），全部实现了 “七通一平”，具备了发展工业 的良好条件。兴谷工业开

6、发区二期总体规划于 2004年12月29 日获得北京规划委员会批准。二期位于平谷卫星城 东北侧，南临一期建设用地，东至台城路，西至平 镇路，北以王辛庄南侧规划路为界，规划范围523公顷，是平谷新城的以汽车配件、食品、服装、电 子为主的工业基地。二期规划用地分为配套居住、 公共设施、工业、仓储、道路、市政公用设施、绿 化等类别，其中工业用地 330.6公顷，道路用地 74.04公顷，绿化用地79.50公顷。目前兴谷开发区正在抓紧编制控制性详规，做好土地征用的前期准备工作。1.2地理位置区域位置平谷区地处京津唐三角区域的中心，句河、洳河环区而过。平谷区面积1075平方公里，人口约40万。距北京市区

7、70公里，距首都机场约45公里，距天 津新港140公里，南临京沈高速公路 20公里，顺 平快速路与开发区相连。1项目所在位賣C1P宗地四至兴谷工业开发区（二期）位于平谷卫星城用地范围 的东北侧。其南侧紧邻兴谷开发区（一期）用地。 其北为熊尔营、北屯，东为李辛庄、西隔路为王辛 庄、东古村。兴谷工业开发区（二期）用地呈长方形，长约3020m宽约1740m兴谷工业开发区（二 期）距卫星城中心约2.9km。项目分为6个地块，土地规划用途为居住和商务, 其中南侧地块用于拆迁户回迁。宗地四至具体见下图Fl1Fii/|I:btF谷开发区二期*：s43?-jj/Ki 玄鈕1.3周边环境及质素1.3.1经济环境

8、2007年上半年，平谷区工业生产稳步增长；农业生 产依然呈现低速平稳增长态势；商业市场购销总体 平稳；区内投资高速增长，建筑产值、施工面积双 增长；税收总额持续增长，财政收入同步增加；银行存贷款余额快速增长；工资水平快速提高，居民 收入稳步增加；旅游经济持续升温，乡村旅游繁荣兴旺。工业生产稳步增长上半年全区实现工业总产值 53.9亿元，较上年同 期增长11.9%，其中规模以上工业企业实现工业产 值49亿元，同比增长15.6%;实现工业销售收入 55.7亿元，较上年同期增长17.8%,其中规模以上 工业企业实现销售收入51.3亿元，同比增长22.5%; 实现工业利润总额6897.0万元，较上年同

9、期下降 52.3%，其中规模以上工业企业实现利润总额 6264.0万元，同比下降51.8%。商业市场购销平稳，集贸零售增速缓慢上半年，全区实现社会消费品零售额 16亿元，比 上年同期增长7%从商品用途划分来看：实现吃类 商品零售额5.3亿元，同比增长5.8%；实现穿类商 品零售额1.8亿元，同比增长8.1%；实现用类商品 零售额5.6亿元，同比增长7%实现烧类商品零售 额3.3亿元，同比增长8.3%。投资高速增长，建筑产值、施工面积双增长 上半年，全区实现区内固定资产投资17.7亿元，较上年同期增长87.5%。区内固定资产投资快速增 长的主要原因是京平高速公路建设加速，上半年投 资已达8.7亿

10、元。上半年，全区实现建筑业总产值 10.8亿元，较上 年同期增长20.2%。建筑施工面积达134.8万平方 米，同比增长16.9%。工资水平快速提高，居民收入稳步增加上半年，从业人员劳动报酬总额为 8.6亿元，同比 增长16.9%，从业人员人数 7.3万人，同比下降 4.8%，从业人员平均工资 11,724元，同比增长 19.3%。上半年，城镇居民人均可支配收入 9,503元，较上 年同期增长10.9%。其中：人均工薪收入7,804元, 同比增长11.6%。上半年，农民人均现金 收入4,761 元，同比增长9.3%。其中：人均工资性收入2,009 元，同比增长22%人均家庭经营收入2332元，

11、同 比下降6.8%。1.3.2交通环境区域交通平谷位于北京市区的东北部，南与河北省相邻，东 南与天津市接壤，处于京津冀的交汇处，融于环京 经济圈及环渤海经济圈之中。平谷区境内现有总长1000公里的标准化公路，到 北京市区70公里，到天津市区100公里；依托北 京作为中国铁路客货运路网的核心枢纽优势，大秦铁路穿境而过，设有客货运站，平谷地方铁路与京 秦线连接；平谷空运条件优越，距离首都国际机场40公里；平谷航运条件便利，有咼速公路到港口， 至天津新港130公里，至京唐港140公里，至秦皇岛港230公里项目周边道路项目周边主干道、次干道有：平镇路、平翔路、兴谷路、平瑞街、平谷北街。平镇路平兴谷西1

12、33 商业环境由于项目处于农村，开发区周边商业配套还很不完善，没有大型超市等购物场所，日常生活品消费基本以村民家中开设的日杂小店为主。 这为以后本区 域大型商业的发展提供广阔的空间。1.3.4 周边配套周边的配套如下：【学校】：平谷区第八小学、北京师范大学平谷附属中学；【银行】：农行、建行等；【医院】：农村卫生所；【政府机关】：水务局、税务局（以后会搬迁来此）；【酒店】：北京华欣绿都国际酒店等。1.3.5 市政设施条件项目周边道路体系良好（平翔路、平镇路尚未完全 打通）。据介绍，开发区市政条件良好，供水、供 气、供电、排水、电信等都可就近解决。136自然环境水系绿化景观带一一开发区绿肺水系绿化

13、景观带，横贯开发区自东向西的河道，平 均海拔高28米左右，项目北侧的小辛寨河河道采 用20米宽，1.5米深再向两侧平扩5米后再向两侧 起坡，坝顶与河底3.2米深。主河道长2.5km。河 坝顶两侧向外设10 20米绿带。整个水系规划为 80100米宽的自然生态绿化带，使其成为该工业 区最大的景观特色，成为工业区的一条绿肺。137地质状况工程地质：兴谷工业开发区（二期）持力层土质为 粉质粘土，属于适宜工程建设的三类地区，平均海 拔高程34米左右。根据初勘资料，地基承载力平 均Fka=120160kpa,可不考虑地下水排除问题。开 发区内工程设计需依据有资质的勘察单位所出的 地质勘察报告进行有关设计

14、。灾害地质：兴谷工业开发区（二期）用地西南侧局 部为一级地震断裂带，结合本规划各方面的要求， 设为集中绿地。水文地质：兴谷工业开发区（二期）位于平谷山前 盆地平原区，按地形地貌、地层岩性特征、富水条 件和富水程度划分的水文地质区域中，属于平原第 四系孔隙区。含水层平铺展布，连续性较好。1.4经济指标项目经济指标兴谷工业区中罗庄项目经济指标控制指标地块编 号用地性质用地面 积（ha）容积 率建筑面积 （万 / m2）备注B-14R210.131.818.23工业区配套居住C-02R26.581.811.84停车位按2辆/户C-04R212.541.822.57停车位按2辆/户其中可开发用 地9.561.817.208除去兴谷家园一期2.98公顷一期用 地R27.81.814.04兴谷别墅2.8公顷未计算C-05R50.410.80.33C-06R51.490.60.89平谷第八小学B-15G11.4B-17G10.7C-01G11.32C-03G10.93E-10G10.15B-16C36.0