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1、土地估价报告相关知识土地估价报告相关资料一、估价工作流程可能存在的问题1 每项估价业务必须有至少两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理2 如果一次委托两项估价业务，则两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。3 应该先签订合同再进行实质性估价活动。4 不能由估价师在没有委托书的情况下代替代定代表人签订合同。5 估价事项及估价技术路线应该在实质性估价活动之前完成。6 缺乏对权属资料核实调查过程。7 由于两份估价分别由甲乙完成，所以报告签字不能由甲乙共同签名。8 缺乏对报告的审核。二、确定土地估价事项的内容1确定估价对象（位置、面积、权利状况等）。2确定土
2、地估价目的。3土地估价期日（基准日）。4界定土地价格定义。5土地估价中特别事项的说明。6其他基本事项（包括有关批文、规划条件证明等）。三、估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地，为划拨方式取得，现根据政府安排整体迁出，搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼，涉及如下问题：（一）如果对城区一中学实施搬迁后重新规划为住宅用地，对原中学给予补偿、对重新规划的住宅用地进行拍卖，则如何进行价格定义？1住宅的价格定义：商品住宅用地、设定的开发程度、设定的容积率、70年期、出让土地使用权价格。2教育用地的价格定义：公共建筑用地、现状开发程度、现状容积率、无年期
3、、划拨土地使用权价格。（二）对上述出让底价，主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估；对上述收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市价进行评估；该估价技术路线的确定不合理，原因？1出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理。因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。2收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估不合理。因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价格，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外，由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，利用市场比较
4、法和收益还原法进行估价不合理。（三）如何对上述土地设计估价技术路线？1收回补偿价格的评估技术路线：先采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，再扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。2出让底价的评估技术路线：先采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让底价方案。四、如果国土局认为某评估机构的评估结果无效，可能有哪些？1该评估机构不具备土地评估资质。2该评估机构的从业范围不够。3该评估机构的注册证书超出有效时限。4估价报告有效期限超出时限。5估价报告未按规范格式书写。6估价结果严重失实，不符合当地地价水平。五、某国有企业甲获
5、准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一座综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。（一）企业甲为完善土地产权，于2002年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证。试问应按何种程序办理？在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否合理？简述理由。1办理土地登记手续的程序如下：（1）土地登记申请。（2）地籍调查。（3）权属审核。（4）注册登记。（5
6、）发放证书。2企业甲按综合用途对全部土地进行登记不合理，理由为：（1）根据土地分类的要求，没有综合用途，应分用途申请登记。（2）由于住宅部分已分配给职工，产权归职工所有，企业办理登记时，对住宅部分不能由企业办理土地登记手续。（二）该企业职工冯某分配到六层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2003年12月31日冯某将其住房上市出售给张某，对所涉及土地应办理哪些手续？如张某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容？1对所涉及土地应办理如下手续：（1）依法办理土地登记手续。（2）依法交纳土地出让金。2张某申请对该土地进行登记时，有关登记的主要内容如下：
7、（1）土地权利主体，土地使用者为张某。（2）土地权利客体。A.土地面积中总土地面积为：13200/2.4=5500m2，按建筑面积分摊应为88/13200*5500=36.67m2。B：土地用途为住宅。（3）土地权利来源，包括两项：A：权属性质为国有出让。B：土地使用年限为法定最高年限70年。（三）企业甲因为融资需要，于2003年12月31日准备到银行乙将该大楼的第三层进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。试问：1土地估价机构A接受委托后，应首先明确哪些基本事项？（1）确定估价对象（位置、面积、权利状况等）。（2）确定土地估价目的。（3）土地估价期日（基准日）。（4）界
8、定土地价格定义。（5）土地估价中特别事项的说明。（6）其他基本事项（包括有关批文、规划条件证明等）2为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制定估价作业计划，试问该计划包括哪些主要内容？（1）人员安排。（2）时间安排。（3）主要工作内容。（4）工作程序。（5）需要注意的其他事项。3现场踏勘时，应主要勘察哪些内容？（1）估价对象的基本情况：包括位置、用途、地号、面积等是否与产权登记文件一致，是否存在权利纠纷等。（2）地上建筑物的情况：包括建筑物的建筑面积、层数、建筑结构、建筑物的用途、容积率、内部装修情况等。（3）周边区域条件和个别条件：包括周边繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚
9、状况等区域因素，以及宗地形状、临街条件、深度、至商服中心距离、至火车站、机场等主要交通设施的距离、至主要生活设施的距离等。4进行估价时，如何界定地价内涵？应选择怎样的估价原则和方法，并如何确定最终价格？（1）可以通过以下几个方面界定地价内涵：A：用途：根据土地用途分类，商务办公楼应设定为商业用途。B：土地使用年限：按法定最高年限40年。C：土地开发程度：应按宗地外的土地开发程度予以设定。D：估价期日：2003年12月31日。E：土地权利：法定年期的出让土地使用权价格。（2）进行估价时应选择的估价原则：A：最有效使用原则。B：预期收益原则。C：替代原则。D：贡献原则等。（3）可选择的估价方法：A
10、：市场比较法。B：收益还原法：C：剩余法。D：路线价估价法。（4）确定估价结果的方法：A：简单算术平均。B：加权平均。C：取一种方法结果。D：以一种估价方法结果为主，参考另一种方法结果进行适当修正。（四）土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元/m2，剩余法评估结果为3100元/m2，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达760万元。试问：1该估价机构A应如何处理？（1）根据题意，银行要求的估价结果为760万元，则房地单价为760万元/1900m2=4000元/m2.（2）经对市场比较法和剩余法进行分析，两种方法中最高结
11、果为3800元/m2，且市场比较法结果能够反映市场状况，从估价结果看，不能调整估价结果。（3）如果满足银行要求，估价机构可以建议增加抵押物的建筑面积。2为保证贷款能按时回收，银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处，试问该要求能否达到目的？简述理由。近规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续？（1）该要求不能达到目的，理由是国有土地使用证是证明土地产权的唯一合法证明，即使将国有土地使用证存放于自已处，并不能证明该土地归银行所有，关键在于土地证的证载内容，如证载内容没有改变，银行也没有处置权。（2）按规定银行乙应要求对所涉及的土地办理抵押登记手续，银行应领取他项权利证明，作为抵押权的证明文件
12、。六、土地估价需要收集的资料1权属资料：包括土地使用证、房屋所有证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等，估价师从中可以了解土地及地上建筑物的产权状况、使用者和所有者、面积、取得产权日期、用途、地产等级、标定地价、宗地范围、所在街道、街坊、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等，这些内容是估价报告中评估对象的基本资料来源。2地籍图：从中可以了解地产的界址、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。3工程建设图纸：包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、空调及暖通施工图、给排水施工图、电气施工图。4总平面图：从中可以了解宗地形状、地上建筑物形状、分布、各层次的构造等。5市政管线图：
13、供水、排水、供电、供暖、通讯、燃气等地下管线分布图。6区域规划图：可以了解宗地所在区域的容积率、建筑物高度、覆盖率限制及用途和利用限制等规划限制内容。7土地交易资料：应注意以下事项：交易面积；交易时间；位置；宗地条件；地上物状况；购买者和销售者的特征及动机；销售的条件；土地销售前后的利用状况等。七、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积
14、为1500m2，出让用途为商业，出让年限为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年限40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2-3.5。1 市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋建造补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确？理由？答：该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：（1）由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。（2）由于土地区位和
15、收益的差异，住房也应得到补偿。2为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，请问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，简述评估思路。答：评估思路如下：（1）划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权的价格扣减土地出让金后的余额。（2）划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。（3）评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。3根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格？答：对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。（1）土地用途应设定为商业，土地使用权年限应为剩余年限35年。（2）可选择采用收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法等方法。4根据法律规定，对宗地D应如何处置？说明法律依据。答：对于宗地D应由政府无偿收回，根据城市房地产管理法的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。5该中心区域经整理后，拟将土地
