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1、三知了文档，点击可编辑分析开发商与物管企业不平等地位及对策分析开发商与物管企业不平等地位及对策刚刚入住不到半年，某高挡住宅小区的业主对他们所 在小区物业管理公司的意见越来越大，原因主要有：1、热水供应在刚刚入住的一段时间内，热水的供应还基本上按照 开发商的承诺，但随着入住业主的增多，热水的供应反倒越 来越差。一开始是供应时间缩短了，后来热水的温度也降了 下来，以至于业主洗浴时不能加冷水，这样热水用量自然就 要多很多。2、小区内学校不能尽快开办在开盘的时候，开发商 一再和业主强调，小区要引进某小学分校和某中学分校。不 少的业主，就是基于这一点才下定决心花高价买这个小区的 房子，毕竟这里离市区较远
2、，而子女的教育问题又是他们最 为关切的。但入住后的日子一天天过去了，学校的工程还没 有完工，甚至连施工都停止了。3、服务的价格奇高由于这里离市区有一定的距离， 而周边又没有什么足够多生活配套设施，所以人们必须依靠 小区内的生活配套服务， 比如买菜、 洗衣、理发等。半年来， 这些服务的价格涨了好几次，同样的蔬菜，小区内的价格要 比其它地方价格高上五毛多，水果就更高，以至于许多业主 已经开始从工作单位附近大包小包的运菜田家。入住已经半年了，开发育已经撤出了小区。而且由于 从一开始的保修、装修管理大事小情都是由物业管理公司来 管，物业管理公司也从来不推，委，这些意见自然也就逐渐 反映到了物业管理公司
3、那里。没想到物业管理公司竟也是一 肚子的苦水，因为物业管理公司运行半年多，不但没有赚上 钱，反而赔进了十几万。原来，在物业管理公司和开发商洽 谈这个管理项目的时候，还有另外几家物业管理公司和他竞 争。在这种情况下，虽然物业管理合同确定的物业管理费并 不算太低，但是开发商强迫他们同意完成包括学校工程中未 完成部分的施工、学校的引入、会所的开办在内的多项开发 商承诺，就连对物业保修期限内的保修承包金额也压的低于 保修成本很多。没办法，当时为了争取到这个服务项目，只 能答应开发商这些不平等的要求。到现在也只能采取这些办 法来多赚些钱，弥补亏空了。当前，和以上个案类似的情形已经成为现实的物业管 理活动
4、中普遍存在个突出问题。问题的症结是承接前期物业 管理项回目过程中开发商和物业管理企业地位的不平等，开 发商占据强势，而物业管理企业处于弱势。它对物业管理企 业的经营的影响，对业主权益的实现，对物业管理行业发展 的破坏都是巨大的。、不良影响首先，在业主大会召开之前的相当长的期限内，业主 必须忍受质次价高的物业服务。这个期限般都要在两年左右。其次，对物业管理企业而言，在这期间，它们常常不 能得到应得的利润，反而会造成非常严重的企业形象和信誉 的损失。二、物业管理企业面临的境地（一）为获得项目不顾一切 通常在类似于案例所记述的情况下，物业管理企业所 面临的境地都非常尴尬。应当说，物业管理企业并非不愿
5、意 给业主一个物有所值的服务。客观地讲，物业管理企业作为 市场上的经营者，并不愿意和业主发生矛盾，而是愿意赢得 广大业主的好评。一方面，业主对他们的评价直接影响着他 们的信誉，也影响到物业管理公司今后在更广阔的市场上承 揽项目另方面，面对他们的服务对象，每天上班都要直接接 触的业主，他们也很希望他们的辛苦能换回业主对他们服务 的满意。但是，物业管理企业首先要获得物业管理的市场。在 前期物业管理阶段，项目是从开发商那里得到的，开发商和 物业管理企业之间是卖方市场。紧要关头，物业管理企业常 常不得不为了承接项目而迁就开发商，导致权利和义务的不 对等。可是，作为物业管理企业，企业生存还是要依赖经营
6、的效益。没有效益、没有盈利的经营并非企业的初衷。在获 得项目之后的物业管理经营过程中，要保有利润的物业管理 经营服务行为，又不得不为了利润而给业主的服务缩水。现实对物业管理企业就是这样残酷不接受- 开始的被动局面， 意味着没有进入这个市场的机会， 就更谈不上经营， 如果想在项目中站稳脚跟之后再回头向开发商讨回一开始 失去的公道，这种做法很有可能导致物业管理企业在开发商 这个圈子里丧失声誉。（二）物业管理企业心态分析 物业管理企业在和房地产开发商签订物业服务协议 和物业保修承包合同等一系列合同时，并不是没有弄明白这 一系列合同使他可能处在一个尴尬的境地。他同样进行了权 衡和分析，他主要是从利益和
7、机会两方面进行衡量的。首先 获得项目这是一个可能获得利润的机会。其次，这机会虽然 有的内容被房地产开发商剥夺了利益，但是有可能从业主方 得到补偿。在他们看来，从业主方得到补偿并获得最终利润 的机会是客观存在的。物业管理企业对这一机会的判断根据是当前的前期 物业管理法律制度。当开发商和物业管理企业签订前期物业 服务协议后，业主在成立业主大会前不存在改变这一物业服 务协议内容的可能机会。又由于对前期物业服务协议内容的 （ 被动 ） 接受，加之对服务条款细节的不了解，使得对物业管 理企业按约定提供服务的监督缺乏信心。同时，在开发商售 出物业后，房地产开发商针对物业管理企业对物业服务协议 的履行也再不
8、有监督和督促改进的驱动力。这样，物业管理 企业一旦由开发商选定，物业管理服务合同一旦签署，业主 将在前期物业管理阶段毫无能力对抗，开发商也不再负责。 一定时期内 （ 召开业主大会前 ）没有人能改变物业服务协议 的内容，为降低服务成本适当降低服务标准也有可能。（三）恶性循环 这样，众多的小区的物业管理就从一开始走上条恶性 循环之路。前期的物业管理服务对物业管理公司和业主的关 系的形成，一个小区物业管理氛围的形成都是至关重要的。 一开始如果能使业主满意，赢得业主的好评，那么，随之而 来，物业管理服务就会运行得较为顺畅，物业管理费的收缴 比例就会高；反之，如果在前期物业管理服务过程中激起了 业主们的
9、集体反对，那么这个第一印象可能会给这个小区的 物业管理造成难以抹去的阴影，无论物业管理公司在小区内 费多大力气倡导什么社区文化，小区的业主都不会响应，小 区业主对物业管理公司的日常管理不但不会配合，还会故意 挑刺，想方设法和物业管理公司作对，以物业服务不到位为 理由，当然地把交物业管理费， 想方设法为难物业管理人员 这样，许多小区内的业主，在入住不久后，就会憋足了劲， 炒掉物业管理公司。服务质量价格比较低，物业管理费收缴越难，物业管 理企业越难以提高服务质量。按照一般规律，前期物业管理 中，物业管理公司和业主之间的矛盾终结只有等待时间到业 主委员会成立后，颇费周折寻找业主们中意的物业管理公司
10、来替换原物业管理企业。其实在这个过程中，通过这场艰苦 的博弈，业主们最终只不过是得到了一次和另一家物业管理 公司在另一个服务协议上合作的机会。也许新选聘的物业管 理公司并没有原来的物业管理公司水平高，服务好。可怜提 供前期管理的物业管理公司，它自始至终没有一个翻身的机 会就被 PASS 掉了，不是由于自身没有提供合格服务的能力 在市场竞争中落败，而是由于在承接前期物业管理项目开始 就是在铺 - 条恶性循环之路。三、根分析 为什么开发商和前期物业管理中的物业管理企业会 地位不平等？许多人简单地认为，开发商对前期物业管理服 务环节的权利、责任和义务在物业销售环节受到了业主的合 理制约。前期物业服务
11、协议对业主和开发商的利益平衡在物 业管理企业进驻后即转变为业主和物业管理企业之间的利 益平衡，开发商和物业管理企业是平等的关系。实际上这环 节远不是这样简单。第一，业主在购房过程中与开发商具有的平等地位不 能说明业主在合理选择了开发商所配置的物业服务的有效 地位。因为，在业主的消费意识中，购房是置业，物业是购 买服务， 购房是一次性的， 其权利义务一般不会再发生变化， 而物业服务的消费是长期的，将来存在着再选择的可能，具 有再次决定机会的。所以决定房屋物业的交易和物业服务的 交易这捆绑商品时，房屋交易的权重巨大，物业服务很难有 很大的权重。一般情况下，购房者能够和开发商成功签订补 充条款已经难能可贵，作为合同附件的物业管理服务协议就 更懒得和开发商叫阵。物业服务只可能落得一个参考因素。 这一事实，造成人们对物业服务合同条款的放任成为必然。 也就是说，事实上，在签订物业转让合同时签订的物业服务 条款，对业主维护物业管理服务过程中的权利不利，难以达 到物业服务合同双方权利义务的平衡。房地产开发商可以在 前期物业服务合同中对物业管理企业做出巨大让步，提高物 业管理费而自己并不由此产生利益损失。第 # 页 共 7 页
