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1、世纪佳园二期房地产开发项目可行性研究报告世纪佳园二期房地产开发项目可行性研究报告一、总 论1.1项目建设背景 南昌市光厦房地产开发公司开发的“世纪佳缘佳园住宅小区” ，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为南昌市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足南昌市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近江西科技园，与“世纪佳园住宅小区”相连的现南昌市爱华纺织厂区内，开发中高档佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成一片，佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好
2、的形象普遍得到南昌市市民和政府的认可，这为本项目的开发带来不可多得的商机。根据南昌市城市规划发展需要以及青云谱区控制性规划要求，南昌市房地产开发公司已同南昌市爱华纺织厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂333335平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，南昌市爱华纺织厂厂搬迁至高新技术开发区内。该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。1.2项目概况 (1)项目名称：“世纪佳园二期”项目。 (2)建设地点：南昌市青云谱区青云大道白龙路。 (
3、3)建设单位：南昌市光厦房地产开发公司。 (4)企业性质：国有。 (5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、 装饰材料、室内外装饰。 (6)公司类别：专营企业。 (7)资质等级：城市综合开发二级。 (8)企业概况：南昌市光厦地产开发公司是独资国有房地产开发企 业，成立于1993年。16年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，世纪佳园住宅小区”等项目，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了世纪佳园小区品牌效应，在南昌市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。“
4、世纪佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。 (9)工程概况： “佳园二期”项目占地333335平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。 (10)资金来源：本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8，财务净现值(Ic=15)517万元，投资回收期2.9年。投资利润率17.8，利税率26.2，计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。1.
5、3主要经济技术指标 “世纪佳园二期项目主要经济技术指标见表一13。表一1-3 “世纪佳园二期”项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米33333.52总建筑面积平方米761003建筑容积率1.44小区绿化率%40以上5户均面积 多层住宅平方米/户A型100、B型120联排低层住宅平方米/户1606地下停车库车位30平方米/车位500个15000平米7综合售价 多层高层住宅元/平方米5450联排低层住宅元/平方米58508地下停车库元/位75009建设投资万元2762310每平方米建设投资元362911投资利润率%17.712全部投资财务内部收益率（税前）%18.713全部投资
6、财务净现值（税前）万元37914全部投资投资回收期（税前）年2.9二、住宅市场分析与营销战略 市场分析与预测2.1当前住宅市场现状进入2009年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在： （1）商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后，商品房投资逐步增加，1998年，在国民生产总值增长的7.8%中，住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。 （2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，
7、购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。 （3）住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。 （4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。2.2南昌市商品房现状与市场需求 南昌市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了1098平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从南昌市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏
8、着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，南昌市目前有26的市民住房是“单位借房”，约39属“房改房”，19是“私房”，只有16的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在南昌市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。 再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占3896，6080平方米的占338，81100平方米的占1482，101120平方米的占802，121140平方米和141平方米以上的分
9、别只占282和157，有近8758的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着南昌市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据南昌市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“
10、精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“2.3 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年南昌市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。
11、“佳园一期”住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有： （1）先富者的市场潜力。南昌市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。 沿白龙路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带，是南昌市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先
12、富者对高档次 的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。 (2)商业消费潜力。发展商贸一直是南昌市经济发展的重点之一。为南昌市城市 经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像 世纪佳园这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。 (3)项目区位市场潜力。“世纪佳园二期”项目位于江西科技园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比
13、拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。2.4 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着南昌市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，南昌市居民购房除直接居住或自用外，有近15是用于投资保值、增值或出租，这与南昌市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计，1990年南昌市城镇居民人均收入为1579元，1995年为4384元，1996年汰到5151元，1997年达到6243元，1997年比1995年实际增长424。在居民消费支出中恩格尔系数已由1990年的557降到1996年的471，最近几年这一系数又有新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“
14、小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由51上升到12左右。其中中低收入的家庭为610，中高收入家庭为1316，富裕家庭占20-30，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28增加到1997年的32，目前这一比例已超过50，并保持逐步上升的势头。 从以上分析可以看出，“世纪佳园一期”、“北辰小区”、“阳光小区”、“金康园等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“世纪佳园二期”市
15、场 定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。三、项目选址及建设条件3.1项目选址 1999年以后，江西科技园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今后南昌市将严格控制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为南昌的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。江西科技园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。世纪佳园二期”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。 3.2建设条件 3.2.1 位置优越 “世纪佳园二期”项目建设地块位于江西科技园1公里处白龙路主干道西侧，空气清新，水质优良，周围是龙华路、昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。沿白龙路一带的住宅区，是该市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多（仅新迎小区就有人口10万人），商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象，与江西科技园片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐
