休闲度假房地产消费需求分析

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1、六、重庆旅游地产消费需求特征分析（一）购买者需求特征说明：此次调查有效问卷共计30份，其中7份为已购买客户，23份为未购买但近期有意向购买的客户，此处采用专业统计软件SPSS结合EXCEL综合分析。1、购买原因购买旅游度假类物业主要是因为看重这些项目周边优良的自然环境，空气和景观好，其次就是可用于度假、养生，还可用来投资。2、是否接受车程两小时以内的两房被访者中30%的人不能接受接受车程两小时以内的两房物业，主要是因为距离太远，往返不方便。其余70%可以接受，多因为是有车一族，出行方便。3、购买目的由上图可见：被访者购买该类物业的目的是多元的，近1/3的客户购买该物业用于养生养老，再加上为父母

2、购买的20%比例，用于养生的比例超过50%，休闲度假的比例为23.3%，投资的比例为16.7%。为子女购买的比例相对有限。4、片区选择南山、仙女山各占30%的比例，是最受该类客户青睐的两大片区，其次为铁山坪，其他郊县的选择则相对分散：如金佛山、四面山等，其他片区的选择率则相对较低。5、看重因素购买该类物业的客户首先看重的是景区环境，其次为交通因素，价格因素排列第三，由此可见外在环境的优劣对该类物业选择的影响非常大。6、物业形态选择被访者中有66.7%的比例选择花园洋房，且已购买客户中亦有71.4%的比例购买的是花园洋房，主要是因为花园洋房舒适度高，更加接近自然，是景区居住类物业的首选；其次为电

3、梯多层，主要是因为带电梯物业居住起来相对较为方便；其他物业如别墅、酒店式公寓的选择率则相对较低。7、风格选择43.3%的客户都对风格表示无所谓，回归自然最好。30%的被访者选择欧式风格。8、户型及面积选择由上图可以看出，被访者对两房的选择率最高，其中两室两厅的选择率高达36.7%，两室一厅为16.7%，其次为一室一厅，其选择率为16.7%。其他户型的选择率相对较低。从面积来看：一室的套内面积选择集中在50以内，两房两厅的面积集中在70-80，面积相对较为宽松。两室一厅面积集中在50-70。10、价格可接受的一室总价在15万以内，两房的总价范围在20万左右，结合其所选择的面积段换算成单价约为30

4、00元/的价格水平。11、付款方式调查显示：选择按揭付款的比例为56.7%，属于主流性的选择，而选择一次性付款的比例亦不少，占了43.3%。说明这些客户多拥有充裕的闲置资金，愿意花钱买享受。12、交房方式选择43.3%的客户选择菜单式装修，1/3的被访者选择清水房，精装修的选择率仅为23.3%。13、配套需求医疗中心选择率最高，其次为生活超市，农贸市场和健身中心的选择率相对其他较高。14、近郊景点选择被访者近郊旅游倾向于选择金刀峡、仙女山、金佛山和黑山谷这几处，主要是因为这几处景点旅游资源相对较为丰富，可游玩的项目亦较多。15、客户特征u 区域来源从区域来看：主城区的被访者占了绝大多数的比重，

5、达到93.3%，其中江北区客户最多，约占30%，其次为渝北区，总体而言样本量分布较为均匀，且较具代表性。u 其他特征家庭结构：被访者以三口之家为主，该比例占到36.7%，其次为两口之家。年龄：被访者以30-40岁的中青年人群为主，占40%的比例；其次为27-30岁人群，占23.3%的比例；而40-60岁的人群占了30%的比例，较具代表性。职业：被访者以企业高管、公务员、私营业主居多，具备相当的购买力。家庭月收入：多在8000-20000元之间，经济实力雄厚，具备相当的购买力。16、营销方式1/3的被访者获取该类楼盘的渠道主要来源于亲朋介绍，口碑相传是最具可信度，其次为报纸和户外广告，约占16%

6、的比例，外卖场和现场感受的比例亦接近16%。更易接受的营销方式：活动营销和项目现场的参观，更能打动消费者。（二）旅游地产销售者访谈1、楼盘一: 长德21度洋房 访谈对象:童莉娜 联系方式: 89070666Q1、客户看重本项目的因素：地理位置和景观。Q2、客户购买该类物业的目的是：第二居所，自住。Q3、客户倾向于购买哪种物业形态：洋房。Q4、哪种建筑面积段：3050m2，价格段：3000元/m2是客户较易接受的？Q5、客户特征：区域来源：江北，渝中，沙区。年龄范围：3050岁。 家庭结构 ：三口和老两口。家庭人口：24人。职业特征：公务员，企业主，老教师。有车比例：90%Q6、客户对本项目满意

7、之处：地理位置。 客户认为需改进之处：希望后期能提供完善的物业管理，由于住的都是中老年人，希望安保能够加强，希望住宅在空置的时候能够给业主代租。2、楼盘二：海昌加勒比 访谈对象: 艾司 联系方式: _62469666_Q1、客户看重本项目的因素？地理位置Q2、客户购买该类物业的目的是：自住占一半,度假,投资,养老占一半.Q3、客户倾向于购买哪种物业形态？洋房Q4、哪种建筑面积段：6080m2（最小户型）价格：50006000/m2，3650万是客户较易接受的。Q5、客户特征：区域来源：南岸50%，渝中15%，江北25% 年龄范围 ：3040岁 家庭结构 ：三口之家 家庭人口：三个。职业特征：公

8、务员，事业单位，企业中层。 有车比例：80%Q6、客户对本项目满意之处：主要是环境。游乐设施对本项目的促进不大。 客户认为需改进之处：公园开发时间应按时完成，最好提前；周边配套设施及早完善。希望及早将实景样板区呈现。3、楼盘三:隆鑫花漾的山谷 访谈对象：陈小姐 联系方式: 68607777Q1、客户看重本项目的因素：环境，规模，配套，价格。Q2、客户购买该类物业的目的是：投资（一期，以后不定），养生。Q3、客户倾向于购买哪种物业形态：投资户型，其它不明显。Q4、哪种建筑面积段：50m2左右。价格段：3500（清水）4500（精装）是客户较易接受的。Q5、客户特征：区域来源：江北，渝北，南岸，高

9、新区。 年龄范围 ：3050岁。 家庭结构 ：四口和三口之家。 家庭人口：34口人。 职业特征：机关，银行，企业主。 有车比例：100%Q6、客户对本项目满意之处：环境，户型，返利，配套。 客户认为需改进之处：交通，能否配业主交通车。希望价格能有折扣。Q7、客户对旅游地产的意识： 对功能相当模糊，认为休闲养生就是养老。Q8、认为本项目是旅游度假类物业吗？肯定认为是，而且纯粹。Q9、你们的营销理念？为顾客创造高贵的，有品味的，休闲度假理念，让顾客来得次数更多，住得更久。Q10、停车问题？全露天停车场。该项目不通天然气，户型认定为酒店式公寓。4、楼盘四: 雪岭仙山 访谈对象:肖汉鑫 联系方式: 6

10、7747711Q1、客户看重本项目的因素？地段（海拔最高），环境，规模。Q2、客户购买该类物业的目的是：养生，度假，避暑，第二居所。Q3、客户倾向于购买哪种物业形态：洋房（一房，两房）Q4、哪种建筑面积段：5080m2，价格段：2500元/m2是客户较易接受的。（本项目31003200/m2，洋房4000/m2）Q5、客户特征：区域来源：三北地区。 年龄范围 ：3050岁（买给父母居住）家庭结构：老两口。 家庭人口：23人。 职业特征：高级公务员，企业主。 有车比例：80%Q6、客户对本项目满意之处：综合地段、配套、价格比较满意。客户认为需改进之处 ：客户希望早点看到项目实际打造出来后的效果，

11、更观注即将建成部分是否好看，是否符合要求。Q7、客户对旅游地产的意识： 有一定的理解，懂得基本概念。Q8、认为本项目是旅游度假类物业吗？认为是。Q9、你们的营销理念？休闲养生的第二居所。Q10、停车问题？全露天停车场。通天然气，业主倾向自住，而不是投资，大部分客户无出租的打算。（三）销售者访谈总结1、市场已成型，成熟需时日 四川旅游度假地产比重庆领先35年，但四川的地震还在震个不停，对重庆辐射力已变得很弱。重庆本土自身的休闲度假地产开始起步，开始觉醒；在和各典型项目的销售人员交流中，言必提到青城山，但那已是过去式！ 重庆人的城市性格和重庆的经济发展，说明重庆人要从“豪气的耍”到“有品味的耍”还

12、需时日，时间约在3年左右。 市场竞争的加剧，使城市商品房开发利润逐渐降低，旅游度假地产以投入资金少，利润较高开始逐渐受到开发商青眯。2、仙女山是热点，其它版块抢杯羹(1) 仙女山是热点 仙女山规划为10平方公里的新区；不光是县级政府在大力支持，市级政府也在大力支持，规划打造为西南国际会议中心，还要修机场和赛马场。 仙女山海拔高度高达12001350米，夏可避暑，冬可赏雪，常年气温22度。 仙女山地势高，但地形较平缓，有大面积建设房地产项目的优良地形条件。 县政府对旅游度假地产项目的支持和帮助比想象中的要大，如县政府要求仙女山的开发项目每月须提交项目开发进度和销售进度报告以及仙女山的项目容积率全

13、部未超过0.6，都给仙女山的旅游度假地产项目带来希望。(2) 其它版块相比仙女山的劣势 金佛山地形不平缓，大规模开发不具备条件。 金佛山海拔要低，温度相比不舒适。 四面山和缙云山由于当地政府规划不到位，无法得到大多数重庆人的认同，无法大规模开发。(3) 其它版块抢杯羹 金佛山如“金佛美”等项目已面市，大家边共同做蛋糕，边抢蛋糕！ 未来重庆即将面市的旅游度假项目还会更多，竞争会更激励！3、产品走两端 当前旅游度假地产的产品基本为50m2左右的投资小洋房户型或度假别墅户型等两端产品，而中间的两房或三房产品较小，就算有，其体量也较小。 投资和养生侧重于50m2左右的投资小洋房户型，度假侧重于别墅户型

14、，以满足养生和度假的功能要求。4、靠山吃山，同质化严重 当前重庆旅游度假地产所依托的都是“山”，不管是仙女山还是金佛山或南山。 造成了项目的产品、推广、定位很容易同质化，纷纷跌入杀价的价格红海。5、文化味不浓，创意空间大 从西班牙风情到中式再到现代，客户看多了，也没感觉了，于是置业顾问介绍时，也开始忽略了；但对于旅游度假地产来说，文化和风情是最不应该忽略的，只有文化和风情才能让项目达到持续的吸引力！ 务实的重庆人做出了务实的配套，不管是酒店还是商业服务中心，或体育休闲设施，该有的有了，但大家都是该有的有，投入不少，但都没有跳出来。 未来旅游度假地产的创意空间，模式空间还很大，未来的旅游度假地产项目会更具后发优势。6、价格很实在，升值空间大 当前旅游度假地产的均价在30003300元/，由于产品的公摊较少，套内面积也就在3500元/左右，而区县的普通商品房建筑面积价格都在3000元/左右，可见，重庆旅游度假地产的价格升值空间还很大！ 当前旅游度假地产的均价较低有两个原因，其一是当前市场大势不好，竞争太过激烈；其二是各项目所推的均是本项目较差的或地段相比较差的产品。7、抢战“三北”，推广务实 重庆“三北”地区，是重庆的“富人”和“贵人”区，也是旅游度假地产目标客户最集中的区域，所以仙女山项目除了“花漾的山谷”，其它项目均在观音桥设置了外卖场，出现了销售渠道的“集中化”！ 旅游