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1、“君临天下”项目营销方案市场/推广/销售沭阳盛世地产策划目录第一章：沭阳住宅地产市场概况一、沭阳与苏北二、沭阳城市规划三、沭阳住宅地产市场概况四、沭阳住宅地产消费者行为分析第二章：项目状况分析 一、基本情况二、规划情况三、基地四指四、配套情况五、道路状况六、规划建议第三章：项目SWOT分析综合一、优势二、劣势三、机会四、威胁五、结论第四章：可比性及竞争项目分析 一、可比性及竞争性分析1、区域可比及竞争个案基本情况2、可比竞争个案分析 3、潜在竞争情况二、区域楼盘特点第五章：项目市场定位一、档次定位二、目标客户定位三、价格定位第六章：推广思路综述一、推广策略方案制定原则二、推广性质应用三、广告语
2、表现整合四、VI系统言声延展五、阶段推广主题及节奏六、媒体选择及阶段运用七、阶段性推广选择和功能重点八、沭阳地产市场主要媒介分析九、推广费用分解及预算第七章：销售思路综述一、工作节点二、销售阶段划分三、销售周期四、价格策略五、价格执行六、销售策略及实施方案第一章：沭阳住宅地产市场概况第一节 沭阳与苏北 一、 沭阳县基本情况 1、沿海地区南下北上必经之地沭阳地处江苏北部，沂沭泗水下游，属鲁南、皖东交界处，东西60公里，南北55公里。东与连云港接壤，南与淮安市毗邻，西倚宿迁，北接徐州，是徐、连、淮、宿四市结合部。沭阳交通交通网络非常发达，京沪高速公路、新长铁路、205国道、245、324、326省
3、道在县城交汇。东去连云港白塔埠机场40分钟，西到徐州观音机场1个小时；沭阳县水路畅通，新沂河横贯东西，淮沭新河纵穿南北。我省20大内河港口之一的沭阳港，年吞吐量在300万吨以上，过淮沭河与长江联接，经沭新河、蔷薇河、古泊河达连云港港口。 2、全国人口第一大县现陆域面积2298平方公里，辖29个镇、5个乡，1个农场，472个行政村（居）委会。1994年沭阳人口普查在册统计人口为174万，现在县政府对外公开人口为177万人，实际人口远远不止，估计应该在220万人左右，沭城镇在册人口35万人，非在册常住人口约15万人，外来人口约8万人。 3、全国最具投资潜力中小城市百强2008年，实现地区生产总值1
4、81.5亿元、财政收入25.06亿元、一般预算收入12.52亿元，分别增长14.9%、67.02%和59.49%；农民人均纯收入5540元，增长14.7%。 4、工业开发区江苏沭阳经济开发区成立于2001年8月，正式启动于2002年。位于沭阳县城东部新区，紧临京沪调整公路和324省道，地理位置优越。到目前，园区已基本完成24.5平方公里的“七通一平”，落户园区项目共计487多个，协议引进资金360亿元，实际到位140亿元，其中，投产企业300个，超亿元项目77个，10亿元以上大项目6个，上市公司企业11家，外资项目35个，用工7万多人。2008年，开发区实现业务总收入70亿元，完成财政收入5.
5、48亿元，规模企业达130家，完成工业增加值18亿元。 5、农业沭阳县拥有耕地面积204万亩，农业人口140万，是传统的农业大县。2008年，全县财政收入超千万元乡镇达30个，占全市总数一半以上，其中5个乡镇财政收入进入全市“十强”。高效农业已形成花卉、林木、食用菌、设施蔬菜、优质稻米和生态水禽等“六大板块”、“五区一带”生产新格局，总面积已达64.07万亩，其中花木面积35.8万亩，蔬菜复种72万亩，食用菌1.45亿平方尺，生态水禽出栏量达2223.2万羽，建成全国最大的干花生产销售基地。二、周边城市与1小时辐射商业圈“1小时辐射商业圈”的概念由公司和“沭阳海宁皮革城”合作时首次整合提出。以
6、沭阳为中心，南到淮安；东-北到涟水、灌云、连云港；北-西北到东海、新沂、徐州；西-西南到泗阳、宿迁等大约都是1小时的路程。A、连云港市连云港市位于沭阳东北部，地处黄海之滨，是海陆、南北过渡的结合部，依山傍海，东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里。东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。连云港是陇海铁路的最东端，欧亚大路桥的起点城市。优越的地理位置以及海洋、山林，为连云港市带来了不可估量的资源优势，是中国沿海首批14个对外开放城市之一。连云港市总面积7444平方公里，其中水域面积1759.4平方公里
7、，市区面积880平方公里，市区建成区面积65平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南4县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，总人口468.81万。新浦区为市政府所在地。B、淮安市淮安市位于沭阳南部，与宿迁、连云港、盐城、扬州4市及安徽省相临接。辖清河、清浦、淮阴、楚州4区，涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，总面积1.06万平方公里，总人口517.68万，其中淮安市区建成区面积75平方公里、市区人口73万。全国优质农产品产加销基地，区域性商贸中心、物流中心和旅游中心，人均GDP达到1200美元；到2010年，人均GDP突破2000美元；到2020年，人均GDP超过4000美元。C、徐州市位于沭阳西
8、北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。全市总面积11258平方公里，其中市区面积963平方公里。全市总人口881万，其中市区人口178万。辖云龙、鼓楼、九里、泉山、贾汪5个区，新沂、邳州2个县级市和铜山、睢宁、沛县、丰县4个县。D、宿迁市宿迁地处江苏北部,是1996年7月新设立的地级市。全市总面积8555平方公里,总人口517万人,现辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿豫区和宿城
9、区。宿迁市作为新亚欧大陆桥东桥头堡城市群中重要的中心城市，区位优势突出，交通发达，京沪高速公路、宁宿徐高速公路是宿迁于北京、上海、南京和徐州之间的快速通道；新长铁路把宿迁和长江三角洲地区有机联系起来；京杭大运河纵贯全境，连云港港口和观音机场、白塔埠机场，架起了宿迁对外联系的桥梁。第二节 沭阳城市规划沭阳近年来坚持把县城作为统筹城乡发展和拉动县域崛起的龙头，几年时间全面改造了一座老城、合力打造了一座新城、快速崛起了一座工业城，城市规模翻了一番多，建成区面积扩大到45平方公里，集中居住非农人口达41万人，现代化中等城市特征日趋明显。一是切实发挥城市规划引领作用。突出规划的整体性，坚持把老城区、新城
10、区、开发区和3个社区及扎下镇纳入城区总体规划，确保城区总体规划覆盖“三区四点”。强调规划的超前性，瞄准国内外大中城市规划水准，摒弃小城镇、小县城的眼光，强调规划布局的大手笔、大气魄、高标准、高品位。确保规划的严肃性，落实规划监管分片包干、动态巡查和全程跟踪制度，经常性开展城市规划“回头看”和“点评”活动，引导开发商既要注重建筑外部形象设计，又要确保建筑内部结构合理。二是充分集聚城市建设强大合力。发挥优惠政策的“诱导”功能和政府投资的“杠杆”、“卤水”、“酵母”作用，降低各类资本进入城建领域的门槛，同时以基础性项目和功能性项目为支点撬动民间资本参与城市建设。2008年在全国房地产市场低普遍迷的大
11、背景下，城区新开工房地产208万平方米、竣工186万平方米、销售133万平方米，城区开发建设始终保持“热”的态势和上升的势头。三是注重保持城市建设发展后劲。着眼引领县域科学发展，深入实施“低房价战略”，综合运用市场“无形之手”和政府“有形之手”，确保城区房价始终处于全省最低水平，既解决了群众的“岗位”和“床位”问题，又留住了长远的发展能力、积蓄了持久的发展后劲，走出了一条以低房价促大需求、以大需求促大开发、以大开发促大发展的良性循环之路。四是加快提升城市建设品位档次。牢固树立精心精细精品“三精”理念，坚持“建不拆迁的房子”，对老城改造项目和新上城建项目一律实行“四个不准”，即不准拉围墙、不准建
12、传达室、不准安装防盗窗、不准搞零散附属设施，全力促进城市在长大、长高、扮靓中彰显现代气息。目前，城区已建成12层以上楼房153栋、在建182栋，即将开工191栋。大手笔实施城市“增绿”、“添亮”工程，城区绿化、亮化投入逐年增加。目前，城区3亩以上公共绿地已达40处，城市绿化率超过45%，城区亮化实现大街小巷全覆盖。五是不断增强城市综合配套功能。坚持给大型三产项目以二产待遇，给大型服务业项目以制造业待遇，欧中广场、浙江商城、花木大世界、华润苏果、时代超市等大型商贸设施投入运营，新世界商业广场、苏北商贸城、沭阳（海宁）皮具城、苏北车市4个总投资14亿元、建筑总面积80万平方米的大型综合市场群初具规
13、模。与此同时，行政中心、文艺馆、图书馆以及河面水厂、管道煤气、污水处理厂以及处理技术国内领先的垃圾处理厂等功能性配套项目先后建成使用，城市对人口、产业的集聚和承载能力越发增强。第三节 沭阳住宅地产市场概况一、市场特征分析沭阳县商品房市场经过2003年以来的迅速发展，2006年年底至今，呈现了如下几个方面的特征： 1、投资、交易额，价格均表现出上升态势 2、商业地产集中性启动：3、小高层、高层规划和在建项目急剧增多，僵化的销售状态有所融化，价格逐步上升沭阳部分小高层高层的基本情况项目名称 层高 数量 均价 东城馥邦 28层 1栋 2200元 春风沂水 17层 4栋 2100元 新田广场 11-17层 6栋 2060元 四季花苑 11层 4栋 1980元 阳光天地 16层 1栋 2100元 奥韵都城 16层 6栋 1800元 阳光绿洲 11层 4栋 1800元 苏北车市 16层 1栋 1700元 海宁皮革城 17层 1栋 1900元 帝景天成 23层 3栋 2500元 盛源华庭 12层 3栋 1950元 东方明珠城 12层 2栋 1800元 4、房地产开发的区域分化开始明显 从2003年沭阳地产大踏步开发以来，老城区和新城区的所有项目，在产品的形态和功能上几乎没有区别，在销售价格上也没有明显的区别，但止2007年5月以后，随着南城区的
