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1、某地产团体阳光城整合推广方案一、前记我们的总体指导原则：1、 差别化现今的房地产项目比的是大品牌、大范围、大情况，各方面渐趋同质化后，我们比什么？品牌（产物）的文化和审美！2、创新的定位创新不但指功效情况等硬件，应更为强调，定位及看法的创新 ！我们全案企划的追求目标：创造性地销售楼盘，争取实现利润的最大化，最终打造一个精致的品牌。我们全案企划的计谋及体现：我们坚信：思想可以感人 ！我们坚信：文化可以销售 ！我们要创造出一个可以给地产界提供富厚经验的领导性品牌。目 录第一篇 市场篇第一部分 合肥市都市宏观情况观察一、合肥表面二、海内生产总值及三产结构三、政收支及金融情况四、牢固资产投资五、社会消
2、费品零售总额六、人民生活水平七、合肥都市建立和筹划生长第二部分 合肥市房地产市场研究一、场总体情况概述二、各形态产物（多层、小高层、高层、商铺、写字楼）趋势阐发三、近期房产政策及新开盘楼盘销售走势研究第三部分 合肥商品房消费群研究第四部分 产物比拟研究第五部分 竞争个案观察第一篇 市场篇第一部分 合肥市都市宏观情况观察一、合肥表面安徽省省会集肥位于安徽省中部，地理座标在北纬31313237、东经1164011752，江淮分水岭南侧面，巢湖北岸。是沿江近海的内陆都市，具有承东启西、连接中原，领悟南北的重要职位。合肥气候属亚热带到暖温带的过渡带，气候温和，四季明白。年平均降雨量约1000毫米，年平
3、均气温，全年无霜期230天。合肥市总面积7266平方公里，其中市区面积596平方公里，都市建成区面积125平方公里。现辖肥东、肥西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区。2004年年末全市总人口为444.68万人，其中非农业人口168.96万人，农业人口275.72万人，市区年末人口为163.52万人，非农业人口135.77万人。二、海内生产总值及三产结构2004年合肥市完成生产总值589.7亿元，按可比格代价盘算，比上年增长16.2%。凭据生长经济学的看法，人均GDP在1000-3000美元为经济的起飞阶段，人们的消费看法开始第一次“转型”：由小件商品向大宗商品消费太过，最典范的例子就是
4、汽车入户和二次置业。20012004年合肥市海内生产总值情况三、财务收支及金融情况财务收入快速增长。2004年合肥市实现财务收入突破百亿元，到达105.4亿元，同比增长24.9%，为1997年以来同期最高增幅。其中地方财务收入44.93亿元，比上年增长25.3%。金融机构存贷款余额增长较快。2004年年末合肥市金融机构人民币存款余额为1295.96亿，比2003年增加235.70亿元，增长22.2%，其中城乡居民储备存款余额为429.1亿元，增长19.2%。四、牢固资产投资牢固资产投资高速增长。全年完玉成社会牢固资产投资亿元，比上年增长%。20012004年合肥市牢固资产投资情况五、社会消费品
5、零售总额2004合肥市实现消费品零售额239.77亿元，同比增长15.6%，为1998年以来最高增幅。其中，批发零售贸易业零售额为214.89亿元，增长14.8%，餐饮业零售额为24.18亿元，增长24.3%。20012004年合肥市消费品零售总额情况六、人民生活水平2004年全市城镇居民人均可支配收入8610.34元，增长10.6%；年人均消费支出6998元，比2003年增长12.3%；城镇居民恩格尔系数为43.2%。农民人均纯收入为2889元，增长21.2%，农民人均生活消费支出2509元，增长21.8%；农村居民恩格尔系数为49.5%。西方发达国度的住宅消费表明，一个国度的人均收入到达1
6、000美元4000美元时是住宅消费的快速生长时期。居民住房条件继承改进，2004年合肥市城镇居民人均使用面积17.01平方米，比2003年扩大1%，和全国同等都市相比，合肥总体居住情况属于全国中上水平。20012004年合肥市城镇居民人均可支配收入情况七、合肥都市建立和筹划生长1995年初，安徽省委、省政府作出了尽快把合肥建成现代化大都市的战略决策，并据此制定了一系列政策步伐，不停加速建立和生长步调，在短短的几年时间里，根本构筑了现代化大都市的框架，都市的功效进一步完善，都市的辐射力和吸引力大大增强。都市绿化笼罩率达32%，人均占有绿地面积7.9平方米，形成“城中有园，园中有城，城园融会，十全
7、十美”的都市园林特色。2002年，为进一步加速合肥的现代化建立，合肥市行政区域做了部分调解，取消了原先的郊区，买通了城区四面扩展的通道。1995-2010合肥市都市总体筹划（部分）：到2030年前后，合肥市域高度都市化，逐步形成以合肥市为中心、巢湖市和六安市为次中心的合肥经济区和都市群。合肥都市结构主要生长新城区，向南靠近江淮运河，向东濒临巢湖。沿合芜高速公路，淮南铁路向东南偏向呈组团式生长。合肥市都市总体结构以老城区为焦点，向东、北、西南三翼继承伸展，努力保持电扇形都市用地形态。合肥市十五筹划：凭据合肥市委市政府的都市建立筹划要求，2010年合肥要到达城区人口300万，城区范围280平方公里
8、，海内生产总值达1000亿元，人均收入水平达15000元。生长偏向：合肥都市生长偏向主要向西南生长、适当向东生长、有限制地向北生长。居住用地在老城区应公道控制；东、北和西南三个分区应充实挖掘用地的潜力，并适当增加一些居住用地；新城区可会合成片地建立大型社区。居住用地增加较多的主要是在新站区、政务文化新区，适当控制高新区居住用地生长。第二部分 合肥市房地产市场研究一、合肥市房产市场整体情况概述1供给量合肥市房地产市场自2000年正式起步开始，目前已进入如火如荼的阶段，各项数据均出现大幅度增长，房地产开发出现稳步生长、稳中有升、市场整合、优胜劣汰的轨迹。供给出现强劲的上升势头，投资和开发范围不停扩
9、大。2002年，合肥房地产完成投资40多亿元，同比投资增幅达56.7%,居安徽省各市之首，房地产开发范围和投资范围凌驾全省1/4。2003年，合肥市实际完成房地产开发投资89.7亿元，同比增长高达124，。2004年以来，合肥市房地产投资开发在去年高幅度增长、康健生长的情况下，一改历年开局迟钝的现象，出现出高位起步、行业经济快速运行的态势，全年实际完成房地产投资138.32亿元。从市房地产治理局获悉，在方才已往的2004年，省城房地产市场异常活泼，全年生意业务额102亿元，其中二手房生意业务额达39亿元，出现出供销两旺的势头。截至去年12月中旬，全市商品房销售面积达近468万平方米，其中住宅修
10、建面积407万平方米，相对付2003年207万平方米，同比增长226%。2004年合肥市全年新开盘面积440.58万平米，其中住宅350.09万平米，同比分别增长34.61%和31.2%。2004年合肥市完成衡宇修建施工面积2159.96万平方米，增长18.7%，其中新开工面积1213.3万平方米，增长5.1%。2需求量2002年合肥市房地产生意业务额到达34.5亿元，占全省房地产市场生意业务额的1/4。完成种种房地产生意业务23067件，面积达246万平方米，同比分别增长46%、50%、35%。2003年商品房销售面积、实现销售额分别比上年增长 47.3%和76.1%，衡宇销售面积284万平
11、方米，其中住宅销售面积243.46万平方米，住宅销售面积占销售面积的85.4%，高达同期住宅竣工量的83.38%。别墅、高等公寓销售面积占同期同类物业竣工面积的84，商业营业用房销售面积占同期同类物业竣工量的59.84%，办公楼销售面积占同期同类物业竣工面积的73.94%。2004年，合肥市全年种种房地产生意业务额为107.8亿元，销售面积为575.19万平方米，同比增长分别为86.38%和45.49%，其中二手房生意业务额44.48亿元，同比增长171%。3代价走势自90年代中期以来，合肥市的商品房代价每年都有小幅度的攀升，房价平均每年上升每平方米30-50元，2001年商品房均价为1893
12、元/平方米；2002年商品住宅平均代价创新高，每平方米到达了2013.6元/平方米。2003年合肥市商品房平均售价为2341元平方米；2004年合肥市商品房平均售价为2957元/平方米，比2003年每平方米增长26%。我们认为，导致代价上涨的主要有以下原因：首先，开发本钱加大。由于金融政策调解以及“”大限土地实施招挂拍后，合肥土地代价迅速上升，导致房地产开发本钱在加大。另外有关衡宇拆迁安顿等一系列政策的出台，无形中也增加了开发商的开发本钱。2004年19月份，合肥市房地产开发企业土地购买费完成21.5亿元，同比增长47.2%，土地购买面积为361.4万平方米，同比增长4.8%；从这些数字的比拟
13、中可以看出，房地产开发的前期用度明显加大，开发本钱相应提升。 其次，融资渠道变窄。2003年央行限制贷款的通知对房地产企业的资金来源产生了明显的影响。房地产投资资金来源组成由原来的贷款、自筹、其他三分天下转为自筹、其他占主导，同时房地产资本金比例从20%提高到35%以上。2004年10月29日 国务院出台了中国人民银行关于调解金融机构存、贷款利率的通知：上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27%，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27%，由现行的5.31%提高到5.58%，这些金融调控手段
14、让房地产企业，特别是一些自有资金少、太过依赖银行贷款的企业深感资金压力。与此同时，因为开发本钱上升因素以及市场的巨大需求的拉动因素，导致合肥房价也在出现快速上升的态势。我们认为，未来代价的走势主要决定于土地供给方法，土地供给方法决定商品房代价行情的形成。4外来开发商合肥市目前开发企业由1998年底的150家增加到2002年的371家，其中绿城、绿地、英泰、东海、祥源等外地企业的涌入，使得合肥市房地产水平得到很高的促进。至2004年年末，在合肥市登记存案的种种房地产开发企业有579家，比2003年的530家增长了40多家。其中苏浙一带在肥投资的开发商已达30多家，完成的投资额凌驾20多亿。其中被
15、合肥市民认可的主要本土品牌房产企业主要有中房、邮电、新华等。在合肥开发商开发建立的楼盘范围中，30万以上的楼盘占27.3%，20万30万的占到18.2%，10万20万的占9%，10万以下的占45.5%，可以充实说明近两年来合肥房地产市场生长速度较快，越来越多的外地实力雄厚的企业进驻合肥，如114万的“上城国际”就是由浙江祥源团体投资开发的。许多本性化、人文化、智能化小区的纷纷出现，新的物业治理模式也开始出现，低、中、高等住房多条理供给体系根本确立，房产开发也逐渐由原来的零星开发向范围化建立转变。5市场容量随着合肥市GDP千亿元筹划纲领的实施，力争到2010年把该市建成区面积由现在的125平方公里扩大到280平方公里，人口由现在的155万增加到300万，仅新增人口住房面积需求每年就是410万平方米，这自己就是一个很大的潜在市场；目前合肥商品住宅每平
