《z17030402房地产企业价值评估方法研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《z17030402房地产企业价值评估方法研究（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、word摘 要房地产行业近年来已成为人们关注的焦点，随着企业投资、融资的多元化和企业并购活动的经常化，如何评估房地产企业的价值成为了评估领域的新课题和难点。由于我国的评估业发展历史较短，目前房地产企业价值评估尚没有公认的有效方法。本文房地产企业价值评估方法进行探讨，并提出一些改进建议，以期为房地产企业价值评估做一些有益的尝试。关键词：房地产企业；价值评估；方法目 录一、绪论21.1研究的背景与意义21.2文献理论综述31.2.1国外研究现状31.2.2国研究现状3二、房地产企业价值评估特性及影响因素42.1房地产企业价值评估特性42.1.1企业的资金对企业价值产生重大的影响42.1.2房地产企
2、业的周期性和政府的政策对企业价值的影响42.1.3房地产企业的高风险与高收益42.2房地产企业价值评估的影响因素52.2.1资金的充足率52.2.2土地储备及区域因素52.2.3企业的商誉价值52.3房地产企业价值评估中的问题与难点62.3.1房地产企业价值评估理论亟待加强62.3.2评估经验不足，评估方法有待改进62.3.3宏观政策对房地产行业的影响62.3.4对未来现金流的预测不够精确7三、房地产企业价值评估方法与改进措施73.1房地产企业价值评估方法73.1.1现金流量折现法73.1.2成本加和法113.1.3市场法123.2房地产企业价值评估方法的改进建议123.2.1以当前市场经济情
3、况对价值评估的需求决定评估方法133.2.2照顾房地产企业的高负债率的特点对企业价值的影响133.2.3在对房地产企业价值进行评估时，需要对风险进行预测133.2.4企业价值评估需要关注企业发展潜力14结语14参考文献15一、绪论1.1研究的背景与意义 随着房地产经济和企业的不断发展，国家房地产政策和资本市场不断变化，房地产企业投融资方式已出现多元化的趋势，企业兼并收购、资产重组的现象已不断出现，房产作为一种生活必需品也作为一种投资产品越来越受到人们的重视，如何确定房地产企业价值，为房地产企业的经营和交易提供依据，为广大的投资者和企业管理者提出合理化的建议，成为资本市场新的热点。由于我国房地产
4、企业整体处于成长发展阶段，所有制结构不同、经营模式各异、发展趋势不明晰，为房地产企业选择相对公平合理的价值评估方法，对企业管理者和投资者显得尤为重要。 20世纪90年代中期以来，由于企业面临的市场环境在不断变动，企业的经营状况也在变化，资本市场日益成为企业在产品市场之外的另一个竞争战略，资本市场上决定企业竞争力的是企业在投资者眼中的价值，因此企业的价值也变很不稳定，特别是房地产这样一个容易受宏观经济和国家政策影响的行业。这种状况就要求企业领导者和财务人员随时掌握并评价企业价值，通过调整整体战略和财务策略，促进和保持企业价值的最大化。 房地产资本市场为企业拓宽融资渠道的同时，也为投资者提供了更多
5、的投资渠道和交易品种，股票投资成为广大投资者的主要方式，然而股票投资存在的风险也成为投资者面临的难题。为了回避和减少投资风险，分析房地产上市公司的在价值和市场价格的差别，并进行理性投资是一项好的选择。通过对企业价值的评估，确定股票的在价值波动的趋势，可以为理性投资者的投资决策提供科学的依据。 认识企业价值是一切经济和管理行为的依据和前提，而价值最大化和价值增值成为现代企业经营的目标。在房地产企业中，多方面的因素决定了认识价值的难度，一、房地产行业的特点，决定了房产企业财务的个性化，流动资产是影响企业价值的重要因素；二、企业资产中的高额且处于不断变化之中的负债也是价值评估的一个难题；三、房地产企
6、业与项目管理的密切相关性决定了企业经营的周期性和不稳定性；四、房地产企业受国家经济和宏观政策的影响非常明显，也使得企业的价值评估难度加大。1.2文献理论综述1.2.1国外研究现状 早在19世纪中后期，现代评估业就随着欧美等国经济的发展逐渐形成，特别是不动产评估得到充分重视和发展。企业价值评估理论起源于本世纪初美国经济学家艾尔文费雪(Irving Fisher)动的的资本价值理论，经由莫迪利安尼一米勒等人的完善和发展，逐渐建立了比较完整的企业价值评估理论体系。 美国麦肯锡公司的Copeland等人在其所著的价值评估一书中阐述了商业战略与企业价值之间的关系，说明了股东价值管理是当今高层管理人员面临
7、的主要任务和挑站。该书详细论述了价值评估的理论、方法及运用，堪称价值评估的最佳指南。后来随着近年来高科技对经济发展的迅猛推动，人们开始关注智力资本对于经济和企业价值的贡献。这样就把企业价值从客观的有形资产的围延伸到企业所拥有的无形资产的价值，从而扩大了企业价值的涵，为企业价值研究开辟了新的方向。1.2.2国研究现状 企业价值评估在西方财务理论界已经有了较多的阐述，但在中国还没有比较权威和详实的论述。金永红、叶中行、奚玉芹的价值评估比较全面地介绍了价值评估的思想、理论和主要的评估方法，并对各理论的应用进行了分析比较分析。还有学者从证券投资的角度论述了企业价值评估，说明正确评估企业价值对于理性投资
8、和证券市场的积极意义。 在实际应用价值评估各种模型中，我国学者也都积极探讨模型的适用性，对于具体模型参数进行深入研究；还提出各种改进的模型；对于多种方法模型运用其他学科的方法进行排序，试图构造多种方法运用的体系等等。这种思路基本上是对国外已提出的各种理论上比较成熟、但实践上还有待于改进的基本模型的进一步改良。 在具体情景运用方面，我国学者也开始关注成长性企业、高科技企业与高风险企业的价值评估问题，同样也是借鉴国外比较成熟的理论实践研究我国的情况。但是，无可否认我国对企业价值评估的研究还处在介绍和比较浅显的研究阶段，要具体深入研究企业价值评估方面的容不仅要靠我国学者继续深入地进行理论研究和创新，
9、同样还有赖于我国企业自身素质的提高及资本市场的健康发展。二、房地产企业价值评估特性及影响因素2.1房地产企业价值评估特性2.1.1企业的资金对企业价值产生重大的影响房地产业是一个资金密集型的产业，因此资金的充足程度对房地产企业的发展起到关键性的作用。房地产企业无论是在购置土地还是在建设房产的过程中，都无时不需要巨额资金投入，这对于普遍资本金不高的国房地产公司来说是个严峻考验，而房地产开发周期性长的特点也决定其投资回收期也相对较长，这无疑对房地产企业的资金提出了更高的要求，所以房地产企业的资本雄厚程度对其价值影响较大。2.1.2房地产企业的周期性和政府的政策对企业价值的影响房地产企业会随着国家的
10、经济周期出现很大的变化，当国家经济高速发展时，房地产企业的市场环境适合房地产高速扩；而当国家经济陷入低迷时，由于房地产兼具的投资功能，房地产企业可能会遇到价值下降的困境。同时由于房地产企业资金需求大，所以融资是每一个房地产企业必须的发展模式，而现时的中国房地产企业是以银行借贷为主的融资，银行利率对房地产企业有着深远的影响，政府的调控政策也会直接对房地产企业产生较大的影响。2.1.3房地产企业的高风险与高收益房地产企业的风险主要体现在几个方面：一是房地产销售价格水平波动大，且地区差别悬殊，这从、几个城市的房市可以看出，这三大城市之间巨大的差别体现出中国房地产行业的非同质性，增加了行业的复杂性。房
11、价持续过快上涨会导致价格形成机制的扭曲，增大了行业风险，阻碍了产业结构的优化调整；另一个凸出的风险是行业公司的融资结构不合理，负债水平高，很容易陷入财务困境。中国房地产企业高负债、低现金流的状态，很大程度上与经营方式有关。房地产公司多数都是借助银行贷款等外债开发和建设新房，然后通过售房回收资金。在房市活跃期，这种高负债运行是经济可行的。但是，一旦行业有效需求下降，例如由于宏观调控或者房地产价格过高而导致市场需求萎靡，房地产公司的资金链条立刻紧崩，同时当前房地产行业也没有很好的风险规避工具，极容易陷入资不抵债的困难境地。房地产行业与金融体系紧密相连，房地产行业如果陷入资金周转困难，银行系统的资产
12、流动和赢利性会立刻受到影响，同时不稳定的政策导向，增加了房地产行业的变数。正是房地产企业的这些特点：资金密集，开发周期长，受市场环境、经济周期及政府的调控政策等影响，所以其相对其它产业具有高风险，这要求我们在进行房地产企业价值评估时，要充分预料未来风险的不确定性对企业价值评估会产生很大的影响。2.2房地产企业价值评估的影响因素2.2.1资金的充足率房地产开发企业，是以开发房地为主业的公司。房地产具有的高价值及开发周期长的特点，决定了房地产企业对资金的大量需求。拥有资金的数量多少是决定一个房地产企业能否创造更大价值的一个重要影响因素。2.2.2土地储备及区域因素土地是一种固定的，具有稀缺性及可垄
13、断性的自然资源。房地产企业的发展是以土地为基础的。所以从理论上讲，房地产企业开发用的土地储备量是影响其企业价值的一个重要因素。房地产又是有区域性和个别性的，不同的城市，同一个城市的不同地段都会对房地产价值产生影响，进而对房地产企业的价值产生影响。2.2.3企业的商誉价值房地产企业对资金的渴求，决定了企业本身要通过各种方式融资。而目前中国的现状是房地产企业的融资融渠道还较少，主要以银行借贷主为。房地产企业大量的借贷或债券融资，必然会带来一个新的问题一企业的融资成本。房地产企业的商誉品牌价值可以让企业在融资过程中显著降低融资成本。2.3房地产企业价值评估中的问题与难点目前对房地产企业价值评估还存在
14、如下的一些问题：2.3.1房地产企业价值评估理论亟待加强企业价值评估起源于西方发达国家，经过了几十年发展已建立了一套系统成熟的评估理论。现金流折现法作为最为重要的企业价值评估方法，其理论经过不断的发展和完善，现成为发达资本主义国家使用最为广泛的方法。我国企业价值评估发展较晚，其理论也主要以引进国外的评估理论为主，专门对房地产企业的价值评估理论研究还比较少。而房地产企业作为一类有很强个性的产业，不能套用一般的企业价值评估方法，需要对评估理论按照房地产企业的特点进行完善，用以指导房地产企业价值评估。比如房地产企业不同于一般生产型企业，它的固定资产相对其价值影响小一些，而资本及无形资产却会产生很大的
15、影响。也就是我们在进行企业价值评估时要考虑企业资本结构的因素。如此等等，都需要用完善的理论加以研究分析，找出他们与企业价值的在联系。2.3.2评估经验不足，评估方法有待改进我国的企业价值评估发展的时间短，企业价值评估指导意见(试行)规了目前国企业价值评估的方法只能用成本法、市场比较法和收益法。由于最初企业价值评估是为了配合国企改革，成本法在企业价值评估中对于生产效率低下的国企有着比较好的适应性，但相对后来发展起来的房地产企业，明显不适合。由于中国证券市场还有待完善，其市值还不能完全体现出企业的在价值。我国的市场经济还远未达到成熟的程度，这也造成单使用收益法进行评估在预测上的难度和不确定因素过大。我国评估业发展时间还不长，很多评估机构还是通用型的，对房地产这一特定产业的专业性不强。评估的房地产企业不多，大多评估机构没有什么太多的评估案例可以借鉴，造成评估经验不足。2.3.3宏观政策对房地产行业的影响我国目前的市场经济不够完善，政府在经济改革中还要面对很多从未遇到过的经济问题。因此会用一些调控手段来纠正不当的经济行为。房地产行业作为一个关系
