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1、栖庭全装修住宅质量缺陷分析摘要：精装修住宅正成为商品住宅市场的趋势。找出精装修房质 量缺陷分布的特点和规律，发现业主关注的焦点，为工程质量评价提 供依据成为开发精装修住宅项目开发商的当务之急。本文针对已经交 付的91套房屋，对其存在的质量缺陷进行了整理、归类和分析后， 对业主反映较多的质量缺陷提出了解决办法。关键词：精装修住宅；质量缺陷；分析1. 情况简介栖庭项目是栖霞建设开发的第一个精装修项目，具有为公司积累 精装修房开发经验，探索精装修房工程管理方法的意义。本文所述工 程系栖庭项目一标段工程（01栋）总计136套房屋，于2011年8月 开工建设，当年12月20日交付业主使用。参加该标段建设
2、的主要有 装潢总包单位和地板分包单位。截止2012年3月31日，合计交付 91户。本文针对已交付的91套房屋，对其存在的质量缺陷进行整理 和归类后进行分析。2. 缺陷分布及数量2.1 按缺陷所在单元分01栋精装修工程的质量缺陷按单元分类如下图所示。由下图可知，东单元总体呈现逐步下降的趋势。第二、三、四标 段户均问题数量低于01栋整体平均值。西单元前三标段户均问题数 量逐渐上升，第四标段回落。只有第四标段户均问题数量略低于01 栋整体平均值。01栋户均缺陷分布数量统计图01栋的质量缺陷责任单位主要有装修总包和地板分包两家，将 此两家单位的质量缺陷整理统计后如下所示。2.2.1装修总包单位单元施工
3、时质量问题暴露早，班组重视有关系。东单元在东单元在时 间上似乎存在熟能生巧的现象，缺陷数量逐步降低。西单元一标段缺陷数量低于东单元和01栋平均水平。这种情况 原因在于西单元施工班组将很多精力花在一标段，在施工进度已经施 工到三标段的时候，还每天安排施工人员进一步对一标段进行加工修 补。由于在一标段花的人工过多，工期变紧，后续几个标段想继续精 益求精却变的不可能。特别是在西单元二标段施工过程中，中建南方 工人分批回老家农忙，导致人手更加紧缺，是导致质量缺陷数量上升 的重要因素。由此可见，合理安排工期和用工数量很重要。在工期偏 紧的情况下，没有必要一味的对局部精雕细琢。一味的对局部精雕细 琢不仅会
4、导致进度的前松后紧，不能按进度计划完工，也会因为不能 合理分配劳动力导致质量缺陷增多。在精装修工程中保证整体工期和 效果是重中之重。2.2.2地板单位由图表可知，地板质量缺陷数量最多的是西单元三标段。一是因 为色差问题在该标段集中暴露，监理当时也因此勒令其停工并与地板 公司进行交涉。二是因为该标段土建单位的毛地坪平整度问题多，修 补效果欠佳。三是该标段地板施工复工以后，地板公司换了一批安装 人员，也存在熟悉现场施工条件的因素。东单元一、二标段和西单元 一、二标段缺陷数量均在01栋平均值附近，东单元四标段和西单元 四标段均明显低于01栋平均值。2.3按缺陷所在房间分类缺陷所在房间统计表位置东单元
5、西单元小计比例餐（客）厅11211322526.35%主卧507912915.11%主卫527512714.87%次卧516912014.05%厨房465410011.71%书房3845839.72%客卫1426404.68%走道1010202.34%阳台64101.17%合计379475854100.00%由表可知，餐客厅发生的缺陷数量最多，主卧、主卫位列二三。餐客厅面积最大，使用功能最为丰富，动线设计最为集中，涉及到的 施工单位数量最多，成为业主收房的关注重点有其必然性。主卧、主 卫和次卧与业主的生活舒适度联系紧密，故位列二三四位。以后的检 查中应将餐客厅、主卧和主卫列为检查重点。3. 质
6、量控制措施从业主收房时反馈的信息来看，数量最多的质量缺陷是地板松动 和墙砖空鼓的问题。解决好这两类质量缺陷，对于降低返修率具有重要意义。3.1 地板地板和踢脚线在01栋质量缺陷中列第一位，如图所示，地板松动 问题最为严重，占地板和踢脚 线分项缺陷总数的55%。主要 原因有以下几点：（1）土建毛地坪平整度 不高，不符合地板铺装要求。 根据GB50209-2002建筑地面 工程施工质量验收规范要 求，表面铺设实木复合地板的 地坪平整度应满足2米之内误差2毫米的要求。检查方法是使用2米 长的靠尺和塞尺检查。实际工程中监理发现，土建单位施工的地坪平 整度往往达不到规范要求。对此问题监理要求装潢单位采取
7、“凿高补 低”的方式对地平进行修补，力争使修补过后的地坪能满足铺设地板 的要求。但实践证明，不能一次性做好地坪，即使花再多的人工来修 补，也于事无补。建议在以后的工程中，加强地坪平整度的验收，并 采用做水泥自流平的方法尽量减少地坪平整度误差。（2）铺垫宝的使用，使得地板松动概率增加。01栋为了调整厨 卫地砖和房间地板的标高，采用了铺设铺垫宝的方法。铺垫宝是挤塑 保温板的别称，具有保温效果好，提升脚感和调节标高的作用。但是 铺垫宝的使用，客观上增加了地板浮动的概率。特别是遇到地坪本身 就不平整的情况下，铺垫宝会加剧地板上下浮动的幅度，效果适得其 反。建议在以后的工程中，不再使用铺垫宝，而采取计算
8、好标高，用 细石混凝土一次性把地坪浇厚。（3）地板端头没有固定，端头处可以上下浮动。01栋精装修工 程在套内内门下铺设了门槛石，地板靠门槛石一侧的端头实际上是悬 浮的，如果地坪在此处稍有不平，端头上下浮动的幅度就非常可观了。 建议在地板端头处，沿门槛石一侧钉一短木条固定在地坪上，采用玻 璃胶或者采用枪钉将地板端头固定在此短木条上，这样一来就可以将 地板悬浮端彻底固定，不让其上下浮动。若不采取上述针对性措施，帕累托分析图见下图红色线。采取上 述针对性措施后，力争松动问题较目前减少50%，则地板和踢脚线合 计项缺陷数量可下降27.42%。改进效果见下图紫色线。3.2 墙砖空鼓栖庭项目卫生间墙面装饰
9、材料使用的是玻化砖。玻化砖柔和、光 泽度高，且便于开槽和切割，给装饰效果带来了很大好处。但是玻化屋污染， 勾缝2,1% 划痕微土5%_ 其他,13?6%I破损1 10%空鼓，100, 49%断裂（裂缝）,50,25%了本项49%。解决好空鼓问题主要从以砖吸水率低（一般低于 0.5%），导致瓷砖与结合层 的粘结经常出现问题从而 导致空鼓。而且空鼓是一个 动态演进的质量瑕疵。随着 时间的延长，空鼓数量会增 多，面积会增大。从数据看， 空鼓数量高达100处，占据 F几点着力。（1）增加使用界面剂。在玻化砖背面满涂界面剂，特别是四个 边角一定要涂刷到位。在铺贴上墙之前，再使用参过胶水的水泥浆轻 刮一层
10、，以此来增加玻化砖和水泥砂浆结合层之间的粘结力。（2）水泥砂浆结合层要分块断开。水泥砂浆结合层往往因为失 水干缩而产生空鼓和裂缝。因此每铺贴好一排玻化砖，就要使用胶带 纸将横缝贴好，再铺贴上一排砖，保证水泥砂浆结合层在横缝处断开。 当所有玻化砖都铺贴完毕，再使用铲子沿砖竖缝勾一边，保证水泥砂 浆结合层在竖缝处也断开。以此来减少水泥砂浆结合层的面积，减少 其收缩应力。（3）最下排玻化砖要垫好。玻化砖自重较大，因此在铺贴时要 使用塑料十字卡将横缝竖缝都卡好，确保砖片不会产生移动。特别是 最下一排砖铺贴时，一定要将最下边一条缝处用硬物垫好，保证不会 因为上排砖自重过大将最下一拍砖挤压产生移动，从而带动背面的水泥砂浆结合层从而产生空鼓。若不采取上述针对性措施，帕累托分析图见下图红色线。按上述 方法着手解决空鼓问题后，期望该项质量缺陷数量下降50%，则石材和墙砖大项总体缺陷数量可降低24.51%，改进效果见下图紫色线。
