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1、wordXXXXXX大厦物业设备管理标准标准篇前言物业管理是物质文明社会的产物，是人类现代社会开展的客观需要。物业管理最本质的意义，是通过物业管理的全过程，达到物业本身的保值增值，让人类的建设成果的使用价值得以最充分地表现。物业管理的主要对象是建筑物，对于高层建而言，其设计寿命可长达70-100年，维持建筑物寿命的主要因素是其配套的设备设施系统，因此对设备设施的管理效果如何，直接关系到建筑物的寿命，也由此关系到业主的资产能否保值增值。同时我们还应该注意到，对同一栋物业来说，必然是几代人的管理，物业设备管理具有的长期的连续性，必然要求第一代的管理者，要有强烈的历史责任感，把物业设备管理的各项根底
2、工作做好。在物业管理的全部内容中，设备管理工作是一项最重要的硬件管理工作，它不但对物业本身的价值表现起到了举足轻重的作用，还对物业管理的服务水平的保障起到了不可替代的作用。当今，高层建筑的设备系统根本上集中了世界上各个领域中先进的科学技术在应用技术方面的成果。每一个设备系统都具有其非常鲜明的专业特点，有着它内在的、独特的运行规律。设备管理工作就是要遵循这些客观规律来进展规X的管理，才能达到物业管理的目的。我们在这里奉献给广阔物业管理工作者的不是什么教科书，也不是什么物业管理的普与读物，它是我们在物业管理的设备管理过程中探索出来的一整套成功的、具体可操作的宝贵经验，它不但对在管物业有很强的指导作
3、用，还对物业管理的前期顾问工作有很大的帮助。希望能对推动行业的整体水平，尽一些微薄的力量。目 录10术语：11. 技术责任：在专业分工确定后，从技术角度来区分责任人对该系统的安全、正常运行所应该承当的责任。具体描述可以从以下几个方面理解；责任人对自己所负责的专业系统的情况必须是比拟熟悉的，对系统内各节点的设备的技术状态必须是了解的，因而对自己所负责的设备系统的安全运行的开展趋势应该有自己的技术判断。对涉与本系统内的技术改造的方案必须负责地提出自己的技术意见。对所管系统内的技术工人的技术操作负有技术交底的责任。对系统设备的故障、事故提出技术分析的专业意见。1.2 系统保养：系统是指按照一定的关系
4、组成的整体。本文内所指的系统是特指物业设备系统如“中央空调系统、“供配电系统、“消防系统等。按上述系统的全部组成，从始端到末端，按一定的设定周期与不同专业的技术要求，对系统全部构成节点为对象的保养工作。系统保养不是以排除故障为目的的操作行为，而是为延长设备寿命、确保设备正常运行为目的的操作类型。13.运行管理：运行是指设备周而复此地运转。根据物业设备不同专业系统的技术要求和使用要求，通过对设备设施有关动态参数的记录、观察、分析、调整来实施对系统设备的具体操作行为的管理。为排除设备故障而进展的维修工作、检修工作也应该纳入运行管理的内容之中。14.保养的工艺要求：在实施物业设备系统保养的过程中，对
5、每一个保养环节的具体操作要求。15.维修：维修是在运行管理X畴内的一件工作。是指在运行中的设备出现了故障后进展的修理行为。其目的是尽快将设备故障排除，恢复系统运行。16检修：是特指一些设备设施在一定的运行周期内，有计划地按该设备的技术要求进展解体调整、修复、更换被磨损件的工作行为。被检修设备不一定是故障状态。17监测：通过人工或仪表等技术手段，对在运行的设备的各类技术参数进展记录、分析、比拟的过程。达到对设备运行动态的情况的了解的目的。18检测：通过应用技术的手段和对应的仪表，对设备固有的技术参数进展测量，以达到对被检设备的完好程度和性能好坏的判断的目的。19预测：通过对设备系统的大量数据的占
6、有和分析，推断未来的时间段内设备可能出现的技术状态和安全运行的可靠程度的工作过程和结果。110技术协调：当出现有多专业系统交叉的问题时，组织有关专业工程师进展技术讨论，解决相关问题的过程。2.0物业设备的运行管理2.1设备运行的环境标准要求2.1.1设备运行的环境要求的概念高层建筑的各系统的主要设备在投入运行后，必须具备一个适合的工作环境，从物业设备长寿运行的根本要求出发，为保证各类不同专业设备的运行需要而提出对设备放置的环境的具体要求。2.1.2供配电系统设备房环境要求2.1.2.1上下压配电房 门：外开，门洞有防鼠防小动物装置、门扇有通风百叶，门内侧装有防火自动垂帘或其他防火隔断措施。防火
7、门与金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识：“上下压配电室或“非值班工作人员严禁入内。 墙身：刷白，无施工遗留痕迹。无明显的凹凸不平与挂尘的现象。墙身只允许挂“系统图与“规章制度。 天花：刷白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。地板：可根据实际情况选以下一种处理方法；A.水泥地板全部油灰色地板漆。B.铺防潮、防滑地砖。C.用阻燃夹板作地板。上述三种方式都要在距离配电柜50CM处用黄色油漆划上10-15CM宽的警戒线。在操作X围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫。2.1.2.2楼层配电室与其他专用配电室含配电专用管井 墙身、地板、天花的要求与上下压配电室同。对穿过楼板的母线槽、电缆桥架必须做好防水
8、浸的拦水基。要求具有对整个配电室阻水的防水门坎。2.1.2.3备用发电机组机房地面应做好防尘处理，发电机台架应高于地面，在距离台架20CM处应有黄色的警戒线，发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象。对于水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15CM。发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间，门外侧应有明显的警示牌：“严禁烟火。发电机组的启动电池应放置在专用的台架上。发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。2.1.3中央空调系统设备间2.1.3.1中央空调系统主机房 天花、墙身刷白，在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、
9、墙与天花做好吸音隔噪措施。 地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。 冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向。如“冷却上水管、“冷却回水管、“冷冻上水管、“冷冻回水管等字样。 所有阀门应挂上用比拟耐用的材料做成的标示牌，标示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。主机台架应高于地面，在Y型过滤器与放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟。属于冷冻水系统的设备、管道含冷冻水泵的泵体，其保温应该是良好的，冷冻水泵与冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道。泵根底、泵台架应保持清洁、枯燥。2.1.3.2新风机房与空气处理
10、机风柜房设备房门应外开，门坎应为不低于10cm高的防水地坎，基座四周应设置排水明沟、地漏完好，新风进口、回风百页应洁净无尘。设备房内的维修照明完好，应设置作为维修用的专用插座。2.1.3.3二次冷冻泵与热交换器机房 同中央空调系统主机房。2.1.3.4 排风机房机身应喷涂防锈漆对于非镀锌机件。风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理，用水泥制作的机座墩,应用专用的地板漆进展覆盖。应悬挂排风机的标示牌内含包括：技术数据、功能、状态等内容，设备和设备附件以与房间的墙身、天花顶保应保持清洁、枯燥。2.1.3.5 露天的加压送风机与排烟风机露天的加压送风机与排烟风机在有条件的情况下，应加装防雨蓬架。机身应
11、喷涂防锈漆和外层保护漆建议银灰色。对风机机座和风管支撑件均要防水防腐处理。在适当的位置上应悬挂标示牌包括：技术数据、功能、状态等内容。设备和设备附件应保持清洁、枯燥。带电、旋转部件、进出风口应有安全警示标志。2.1.4给排水系统设备间2.1.4.1生活水泵房生活水泵房的天花、墙身刷白如泵房噪声对外有干扰的情况下，应做吸音设施。房内不准放置杂物，正常照明良好，并有应急灯装置。门扇为外开防火门。地面做好防滑、防水处理。水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟。泵房内管道应喷上防腐油漆，并用箭头标明水流方向 。阀门应挂上用耐用材料做成的标示牌，标示牌应标明该阀门正常工作时的应处状态
12、。水泵的泵体、电机外壳支架和水泵的电源箱柜或控制柜的保护油漆面应保持良好。不应有锈蚀。但对电机的外表油漆不宜加厚，防止造成散热不良。2.1.4.2减压阀房减压阀房的天花、墙身刷白，房内不准放置杂物，且照明良好，门扇为外开门，应设置不低于10CM的防水门坎。地面做好防滑、防水处理。地面应有通至地漏的排水明沟。减压阀阀体油漆应保持良好，不得有锈蚀，并挂有用耐用材料做成的标示牌。标示牌上要标明阀前压力和阀后压力等重要技术指标。在阀前或阀后压力表上应在设定值的位置上用红油漆划上明显的警戒红线。减压阀房内管道应喷上防腐油漆，并标注明水流方向。2.1.4.3水表房水表房的天花、墙身刷白，不准放置任何杂物，
13、且照明良好。门扇完好，门前不应放置障碍物。水表房内所有阀门无漏水现象，水表油漆良好无锈蚀，在干管管道上应喷有水流流向的箭头。水外表板无积尘土，表内数字清晰易读。2.1.4.4楼层管井房管井照明灯具完好。管井门为外开防火门，无破损，门板油漆保持良好。门栓、门锁完好。水管井应设置不低于10CM的防水门坎。地面整洁，无杂物，管道支架上没有施工时期遗留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡码完好，金属管道的防腐油漆覆盖完好并有正确的分色。各类阀门完好，无漏水、锈斑，压力表计显示清晰、正确。2.1.4.5排污泵房排污泵房的集水井应有可站人的铁栅上盖。铁栅应保持油漆覆盖，不应有锈蚀。集水井内应无废胶袋、木块等杂
14、物。控制电箱整洁无尘，并能正常工作。液位控制器上不附着杂物。阀门上应挂状态标识牌。2.1.5消防系统设备间2.1.5.1消防中心门：外开，金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识“消防中心“非值班工作人员严禁入内。墙身：洁白，无施工遗留的痕迹。无明显凹凸不平与挂尘的现象，墙身只允许悬挂“规章制度“操作规程“紧急事故处理程序。地板：无垃圾，积尘。高台板与地沟：线路敷设整齐，地板下或地沟内无施工遗留痕迹，无施工垃圾、杂物、尘土，地板盖平整完好。天花：洁白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。消防中心严禁堆放杂物，以保证在紧急情况下有足够的指挥人员的活动空间。报警主机后面的维修通道应保持畅通。所有设
15、备的柜顶、柜内无积浮尘，不得在机柜内放置一切与运行设备无关的杂物。各分类末端设备的电源插座应安装为永久的、容量足够的固定插座。不宜采用电源拖板代替，更不得一个电源拖板带三个以上的末端设备。电池组外表应保持清洁，箱体完好，无生锈。照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明应保持足够光照度。2.1.5.2气体灭火设备间气瓶间严禁堆放杂物。门：门铰无松动，门锁完好，门外应有明显标识“BTM气瓶间。墙身：洁白，无挂尘现象，只允许悬挂“操作规程。地板：应无施工时期留下的垃圾、积尘，并应保持清洁无尘。天花：洁白，无蜘蛛网。气瓶组：瓶体支架无积尘、无生锈，压力表清晰，抄读方便，管网上不得挂其他不相关
16、物件。管道与其支架油漆无剥落、生锈，对应的瓶体上的适当位置应悬挂该气体瓶“保护X围的标示牌。照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明无故障。附属设备：报警主机、联动屏、紧急广播控制屏、供电设备电源箱，箱顶、箱内无积尘，箱体完好，无生锈。箱内走线有序、不凌乱。2.1.5.3消防水泵房加压水泵、气压罐、湿式报警阀底座无松动，无泄漏，泵体、气压罐身、地脚螺丝无生锈，无脱漆。悬挂标有技术参数的标示牌。闸阀：明杆加黄油，无渗漏，无生锈。闸阀悬挂标有“功能、状态、技术参数、上级阀门位置等内容的标示牌。管道：油漆无剥落，标有工作介质流向指示。控制箱：无积尘，外表无缺陷，无生锈。功能标识清楚，指示灯、电流表、压力表无故障，外表清晰便于抄读。箱内走线有序，不凌乱。2.1.5.4室外消防栓等设备水泵接合器房:门：无破损，门铰无松动，门锁完好，门外有“消防水泵接合器标示牌。水泵接合器：无渗漏、配件齐全，防腐油漆无剥落，
