房地产估价师考试经营与串讲汇总

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1、201 1 年房地产估价师考试经营与管理串讲2011年房地产估价师考试经营与管理串讲 第一章房地产投资及其风险一、重点（掌握）（一）房地产投资的概念房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预 先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动 的经济行为。（二）房地产投资的分类（重要考点）分类依据口梵别Q特点口备注口投资主体g政府、丰盈利机施注重社会效益和环境生毒效益+:公租房、绿色住W小疝项目甲色k个人注重经济效益0写字稷、商品房开发口济活动类型，土地开发口土地开发活动一居地产开发市房屋开发活动a房地产翌营中房地产出租经营括劫物业类型/居仁口将式住房：

2、1.面向低收入出租的南租房+2面向低收入出售的经侨适用房43.面向中等收入寂垣的限饰房和公共租赁房 商品住房：晋逋住房、高营住宅、公寓.别疑1 .居住物业的市场最具潜力，投资凤险也相对较小.川2 .随着政府住房保遒制度的完善以及公共住房需求的增加，通过与底府部 门就机构合作开发建设公共住房用于出租感出售，将逐步成为房地产开发投 资者的重要投资方向口 口商业产包含；写字樱、零售商业用房（店铺.超市.购物中心1出租公寓*1 .适合长嗨资，收益水平与投资者管理能力密照联。/2 .涉及费翎量巨大.富在机构投责者之间进行.山3,位置对于这类物业有着特殊的重要性Q 4开发一出售棋式越来越缺乏生命力/，井发

3、一持有”或整片出售蛤机构投 资者统一持育成为一种趋势.举工业二I.包含；工业厂房、仓储用房.盲卡技术产朝尾 孙邦我员用房（工 业写字喜，小2道J班性：口重H让厂房 轻工业厂房 蹒技术产业用房和研究枝展用房+-3睚有“开发一出售”市场，也有“开发一持有和出租市场.酒店、林闲限乐一1,包含：酒店、休闲度暇中心、康体中心、赛马丽、商家夫球后2,也属于商用物业投资，但其在经营活动上的特殊性，又使其成为一种独 立的物业投资类型口承静臻物M用1,需要得到政府恃殊许可的房施产，包含；黄泉大率加 汽车加油站、飞机场、车站、码头、苣速公除济然隧道. 92咨屋于长期投资.易混淆点：在房地产投资的物业类型中，高尔夫

4、球场既属于“酒店与休闲娱 乐设施物业”，也属于“特殊物业”（三）房地产投资的特性（重要考点）受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投 资区别于其他类型投资的重要特性。1 .区位选择异常重要（受房地产的不可移动性影响）2 .适于进行长期投资土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在 40年以上，而且拥有该 权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因 此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。（重要考点:经济寿命和自然寿命）房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就

5、是从地 上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费 用，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始， 到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全 使用为止的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当房地产的维护费用 高到没有租户问津时，干脆就让它空置在那里。但实际情况是，如果房地产的 维护状况良好，其较长的自然寿命可以使投资者从一宗置业投资中获取几个经 济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造，改变建筑物的使用性质或目标 租户的类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续 获取可观的收益。

6、因此，许多房地产投资者都把房地产投资作为一项长期投资，从开发建设 开始，就重视其长期投资价值的创造、维护和保持，以使得房地产投资项目的 全寿命周期利益最大化。3 .需要适时的更新改造投资4 .易产生资本价值风险（预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，在很大程 度上影响着置业投资的绩效。）异质性是房地产的重要特性，市场上没有两宗完全相同的房地产。由于受 区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两幢建筑物也不可能完全一 样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两幢采用相同设计形式的建筑物，也 会由于其内部附属设备、临街状况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这 种差异往往最终反映在两

7、宗物业的租金水平和出租率等方面。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。 这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资 本价值风险。因此，房地产投资者除了需要聘请专业房地产估价师帮助其进行 价值判断以外，还要结合自身的眼光、能力和经验进行独立判断，因为相同市 场价值的房地产却有着因人而异的投资价值。5 .变现性差变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差，这与房地产资产的 弱流动性特征密切相关。虽然房地产资产证券化水平在逐渐提高，但也不能从 根本上改变房地产资产流动性差的弱点。房地产资产流动性差的原因，与房地产和房地产市场的本质特性密切关 联

8、。一方面，由于房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存在对种 种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏 好的匹配；另一方面，对于同一物业而言，不同卖方和买方的心理承受价格都 存在差异，因此只有经过一段时间的搜寻和议价，实现买卖双方心理承受价格 的匹配，才有可能达成交易。而房地产价值量大所导致的买卖双方交易行为的 谨慎，以及房地产市场中交易分散、信息不完备程度高等特点，又进一步延长 了搜寻时间。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务 而破产。6 .易受政策影响7,依赖专业管理8 .存在效益外溢和转移（四）房地产投资的作用房地产投资的作用，可以从

9、全社会及投资者自身两个角度来理解。从社会的角度看，房地产投资尤其是房地产开发投资，对一个国家或地区 的经济增长、就业机会创造以及相关产业的发展，均具有重要的带动作用，对 增加政府财政和税收收入、改善人民居住水平和社会福利、提高城市公共品质 量和城市空间使用效率等，均能做出重要贡献。（重要考点）从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值 和消费四个方面的特性，投资者就可以通过房地产投资，获得经常性的收益和 资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。因此，房地产 投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，是最 理想的投资工具之一。止匕外，投资者通过房地

10、产投资，还可以获得作为房地产 业主的荣誉。（五）房地产直接投资（重要考点）形式分类说明房地产开发投 资通常属于中短期投资，形成增量供给 包括商品房建设投资和土地开发投资直接投资房地产置业投 资缺之经验的：买价高成熟物业、收益水平低， 风险也低有经验的：买价低新竣工或尚未竣工物业、初 始价低、收益低，但具备升值潜力（六）房地产间接投资形式分类说明间接投 资投资房地产企业股票 或彳贝芬炒股（专指持后房地产类股票的投资）投资房地产投资信托 基金优越性：收益租、定；流动性好。类型：权益型、抵押型、混合型主要投资人群：个人投资者和大型机构投 资者购买住宅抵押支持证 券尚未正式上市，建行进行了 “建元20

11、05-1” 试点（1）投资房地产投资信托基金房地产投资信托基金（REITs）,是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。REITs的出现，使投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作 为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。投资者将资金投入REITs有很多优越性：第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，因为REITs股份可在主要的证券交易所交易，这就使得买卖REITs的资产或股份比在市场上

12、买卖房地产更容易。按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。 REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地 产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大 高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资 者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）问接 投资房地产的重要工具。中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分依赖商 业银行间接融资的局面。而 REITs作为一种创新的房地产金融工具，越来越得 到政府和产业界的认同。2008年12月20日国务院办公厅关于

13、促进房地产市 场健康发展的若干意见中明确表示要“开展房地产投资信托基金试点”。随着 中国相关法律制度和房地产市场体系的完善，REITs将会逐渐成为中国投资者现实的投资工具。（七）房地产投资的系统风险（重要考点，经常以单选、多选、判断题的类 型出现）系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资 组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险， 投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风 险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险 等。（1）通货膨胀风险（购买力风险）通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所

14、收回的资金与初始投入 的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。(2)市场供求风险(3)周期风险房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶 段。(4)变现风险(5)利率风险利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的 折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至 出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制 房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。(6)政策风险(7)政治风险房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治 风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。政治

15、风险一旦发 生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，是房地产投 资中危害最大的一种风险。(8)或然损失风险(八)房地产投资的个别风险(重要考点)(1)收益现金流风险（实际收益现金流（预期目标要求）（2）未来运营费用风险（未来运营费用预期）（3）资本价值风险即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变 化。（4）机会成本风险（比较风险）（5）时间风险时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投 资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在 获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。时间风险的含义不仅表现为选 择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物 业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所 需要时间的长短等。（6）持有期风险置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大 的。时间风险内涵中蕴含持有期风险，持有期风险是时间风险的一种，是从一 个具体的特定角度说的；而时间风险的内涵更丰富。二、考点（熟悉）（一）房地