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1、第一章 总论1.1 项目名称及拟建地项目名称：东锦商城建设项目拟建地点：茶陵县下东乡东山坝村1.2 项目申报单位茶陵县东锦实业有限责任公司企业法人：龙建刚公司性质：民营企业注册资金：1000万元1.3 申请报告编制单位茶陵犀城项目咨询有限公司单位地址：茶陵县城关镇炎帝中路茶陵犀城项目咨询有限公司是经县工商行政管理局注册，湖南省科学技术咨询协会登记的咨询服务单位。公司现有员工9人，其中：聘请注册咨询师2人，专业技术人员3人，专业管理人员4人。公司经营范围：运用现代科学知识、现代技术手段和现代分析方法，为机关、社会团体、企事业单位招商引资、争资立项、宏观战略决策、综合开发利用、企业技术改造、项目管
2、理、项目引进等方面提供项目评估、可行研究、咨询论证服务。1.4 编制依据、原则与研究范围1.4.1 编制依据1）关于编制东锦商城建设项目申请报告书的咨询服务协议书；2）茶陵县城市总体规划（2002-2020）；3）茶陵县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011.2）；4）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；5）项目申请报告通用文本（2007）；6）房地产开发项目经济评价方法（2000）；7）其他相关专业设计规范；8）项目申报单位提供的相关基础资料。1.4.2编制原则1、按照 “符合流向、相对集中、功能齐全、便于管理、合理规划”的原则，对建设工程进行合理规划布局调整，
3、立足现实，着眼发展。2、以高标准、高起点、高水平、高质量为主要特征，坚持“以人为本”的原则，考虑主体工程功能和设施的先进性，运用现代规划、设计手段，通过精心构思，精心规划，精心设计，建成高标准、现代化的东锦商城。注重建筑造型，体现建筑简洁明快、美观清新、富有时代感的新型形象。3、合理确定工程系统方案，注重工程建设的科技含量，利用新技术、新材料、新产品，节约用地，节省材料，节约投资，降低能耗，注重“再生能源”的使用，推广应用环保节能材料。4、充分考虑使用功能，坚持“安全第一”的原则，保证每个房间的采光通风、互不干扰；并最大程度地保持疏散安全、防火安全与结构安全，严格执行国家的有关规定。做到环境保
4、护、安全卫生、消防等与主体工程同步规划、同步实施、同步发展。5、遵守国家的环境保护法规和地方的环保有关规定，对“三废”进行处理并达到规定排放标准。1.4.3 研究范围根据国家有关政策、规程和规范，对东锦商城建设项目与项目相关的背景、必要性、建设条件、工程技术方案、环境影响、节能、建设投资及投资效益等方面进行分析研究，供项目申报单位和政府投资管理部门决策参考。1.5建设内容与规模 1.5.1 建设内容东锦商城项目拟建设高层酒店1栋，多层商业楼6栋，小高层公寓裙楼4栋。其中：11号栋为高层酒店，24F，设计高度81米；1号栋商业楼为半弯形小高层裙楼，4+8F，h27m；2号栋商业楼为小高层裙楼，1
5、+4+8F，h27 m；3号栋为多层梯形商业楼，4F，h18m；4号、7号、8号、9号栋均为多层商业楼，4F，h18m；5号、6号栋商业楼为小高层裙楼， 4+8F，h 27 m；10号栋商业楼为多层商业楼，6F，h21.6m；在功能布置上，地下室为车库（平时为车库，战时为人防工事）。1.5.2建设规模（1）东锦商城项目总用地面积为8.5953公顷，建筑占地面积 37001.61 m2（建筑基底面积）；（2）规划总建筑面积250332.77m2；1）、计算容积率的面积为250332.77m2。其中：商业建筑面积153297.37 m2，住宅建筑面积48651.4 m2，酒店建筑面积48384 m
6、2。2）、不计算容积率的面积为53778.96m2。其中：地下室面积为53207.25m2。3）、容积率为2.8，建筑密度为40.9%，绿地率为17.25%。车位1251个，其中地下停车位1110个，地上停车位141个。1.6项目位置与主要建设条件东锦商城项目位于茶陵县东阳街与犀城大道交汇处，茶陵县检察院对面。东邻欧江路，接向阳财富城；南为白云街与居民区，西接犀城大道，北临东阳商街。交通便利，水、电、通讯等城市基础设施已敷设到了建设用地场址边沿，配套设施条件良好。1.7 项目估算总投资与资金筹措方案1.7.1项目估算总投资经估算，项目总投资68880万元，其中：建安工程费用41186万元，设备
7、购置及安装费用620万元，相关报建费3888万元，土地费用20866万元（土地出让金20320万元，土地征收费546万元）；基本预备费2320万元。1.7.2资金筹措项目估算总投资68880万元。所需建设资金由项目建设业主单位自筹。1.8 主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表1-1。1.9 主要研究结论1、东锦商城项目增加茶陵商品房供给，满足消费者和市场需求，符合国家、茶陵房地产业发展的有关政策。项目建设是十分必要的。2、项目符合茶陵县城市规划的要求，拟建场址交通便利，供水、供电、通讯等基础设施和生活配套设施完备，供应可靠，项目建设内外部条件良好。3、项目估算总投资68880 万元，建设
8、资金自筹。4、项目预计可实现销售收入97246万元，全部投资收益率 6.9 %，财务效益较好。因此，项目建设是必要的、可行的。表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注1总用地面积m2859521.1城市道路m210275.61951.2建筑占地面积m237001.60992总建筑面积m2250332.76622.1商业建筑面积m2153297.3692.2住宅建筑面积m248651.39722.3酒店建筑面积m2483843地下室m253207.254容积率2.85建筑密度%40.96最高层数F247总户数户10248停车位个12519建设工期年310估算总投资万元6888011预计销售收入万元9724612利润总额万元1901313所得税万元475314净利润万元1426015投资利润率%20.716投资利税率%27.617全部投资收益率%6.918财务净现值万元38419投资回收期年3.18包括建设期
