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1、市调报告.doc *浙江省湖州市“凤凰路地块项目”房地产-市场研究分析及相关资料集杭州两江广告有限公司二四年四月十五日目 录序言第一部分、湖州市整体分析第二部分、湖州市商贸经济分析第三部分、湖州市商圈分析第四部分、项目周边情况分析第五部分、商铺竞争情况第六部分、项目的认识与分析第七部分、项目定位第八部分、本项目价值提升的策略要点第九部分、项目商业的目标客群体第十部分、项目商业营销推广策略第十一部分、招商策略及操作程序注：市场供需数据除特别注明外，调研时点均截止至2004年4月序 言根据我们对本案的了解和认识，本案的核心点在于如何解决目标客户对项目的商业物业的投资信心，充分认识到项目物超所值的商
2、业价值，降低投资客的经营风险。本次提案只对推广的整体思路进行策略性的探讨，具体细化方案留待以后展开。一、湖州市整体分析1.1地理环境湖州地处浙江省北部，东邻上海、南接杭州、北濒太湖，是苏浙皖交汇之地，因濒临太湖而得名。属亚热带湿润季风气候，四季分明。年平均气温为12.216.1，年平均降雨量约1300；无霜期224240天。全市地势大致由西南向东北倾斜，西部多山，最高峰龙王山海拔1587米。东部为平原水网区，平均海拔仅3米左右，俗称“五山一水四分田”。有东苕溪、西苕溪等众多河流。地形分布比例图1.2行政区划湖州是一座具有二千多年历史的江南古城。秦代称乌程，后因地滨太湖而得今名，行政区划屡经沿革
3、，今为浙江省辖市，市人民政府驻湖州市区，下辖市区和德清、安吉、长兴3县。1983年10月，实行撤地建市，撤嘉兴地区，建湖州、嘉兴两个省辖市，下辖德清、长兴、安吉三县和城区、郊区。198年撤销城郊两区建制，1993年设立城区、南浔、菱湖三区。2003年撤销城区、南浔、菱湖三区，设立吴兴、南浔两区。1.3交通条件湖州市地处浙、皖、苏、沪三省一市交界处，是该地区重要的商品集散地和交通要冲，104国道、318国道；宣杭铁路贯穿境内，即将兴建宁杭高速公路湖州段，新长铁路。临近上海虹桥及杭州笕桥空港和上海港、宁波港。杭宁高速公路、在建的申苏浙皖高速公路和黄金水道长湖申杭线都在湖州交汇通过，交通运输便利。2
4、、人民生活2.1人口规模2003年末，湖州全市常住人口255.2人，其中男性130.2万人，女性人口126.5万人，分别占总人口的50.2%和49.8%。2003年全市出生人口1.85万人，出生率为7.22；死亡人口1.94万人，死亡率为7.58；全年净增人口-929万人，自然增长率首次出现负增长为-0.36，比上年下降1.75个千分点。2003年全市迁入人口为36724人，迁出人口为38788人。年末全市户籍人口总数256.78万人，比上年减少0.27万人，其中农业人口182.31万人，比上年末减少2.53万人，非农业人口74.47万人，比上年末增加2.26万人。2.2居民收入城乡居民生活水
5、平不断提高。2003年市区城市居民人均可支配收入达12607元，增长10.7%，全市农村居民人均纯收入5536元，增长9.6%，增幅比上年高了2个百分点，为1997年以来的最高增幅。职工平均工资达19250元。年末城乡居民储蓄存款余额达260.55亿元，比上年多增13.26亿元，人均存款突破万元大关。市区城市居民人均可支配收入农民人均纯收入居民储蓄职工平均工资2.3人民生活城市居民人均消费支出8431元，增长6.6%，农村居民人均生活消费支出3696元，增长14.6%。城乡居民食品支出比例进一步下降，城市居民和农村居民恩格尔系数分别为38.8%和42.6%，比上年下降3.3和1.5个百分点。城
6、市居民人均住房建筑面积25.1，全市农村居民人均住房面积45.7。据调查，2003年末市区每面户城市居民家庭拥有彩电152台、冰箱96台、空调112台、摩托车26辆、电脑20台、移动电话99部；每百户农民家庭拥有彩电122台、冰箱52台、空调38台、摩托车81辆、固定电话96部、移动电话103部。3、国民经济与社会发展状况据统计：2003年全市实现生产总值488.97亿元，增幅达14.8%，比上年提高2.5个百分点，创1997年以来最高水平。其中第一产业增加值55.32亿元，7.0增长%，第二产业增加值267.95亿元，增长16.2%，第三产业增加值165.70亿元，增长15.5%。人均GDP
7、达19032元，同比增长14.8%。国内生产总值2003年全市财政总收入首次突破50亿元大关，达到51.20亿元，同比增长32.9%。其中地方财政收入25.26亿元，增长42.0%，增幅列全省首位。财政收入占GDP的比重达10.5%，比上年上升1.4个百分点。企业所得税、个人所得税、增值税和营业税四大主体税种保持了较快增长，分别比上年增长34.2%、29.8%、23.1%和36.2%。财政总收入2003年第一产业发展总体平稳，亮点较多，农业结构进一步优化；第二产业得益于工业化的加速，继续保持快速增长；第三产业由于交通通讯、金融保险、房地产等行业发展较快，总体上呈现较快的增长势头，三次产业协调发
8、展。2003年三次产业构成比例由上年的12.2：54.1：33.7调整为11.3：54.8：33.9，产业结构进一步优化。随着经济体制改革的不断深入和市场机制的逐步完善，民营经济和混合所有制经济快速发展，经济增长的内在活力进一步增强。产业结构比3.1工业和建筑业2003年工业经济虽然受到电力紧缺等不利因素的影响，但工业生产依然保持了快速增长的势头。全市规模以上工业实现总产值588.62亿元，比上年增长28.1%，增幅比上年提高15.9个百分点，创1997年以来的新高。其中轻工业产值297.58亿元，增长22.0%；重工业产值291.03亿元，增长36.7%，高于轻工业14.7个百分点。在33个
9、工业行业大类中，有29个行业大类实现增长，其中24个行业增幅超过20%，有15个行业增幅超过30%。占规模工业产值比重最大的纺织业、非金属矿物制品业、电气机械及器材制造业、电力热力的生产和供应业等四大行业的产值增幅分别为16.0%、34.7%、31.7%和55.6%。工业总产值51%49%2003年全市规模以上工业企业实现利税64.52亿元，同比增长46.8%，其中利润总额37.71亿元，同比增长65.8%，增幅均列全省第一位。分经济类型看，股份制企业完成利润总额28.86亿元，同比增长87.2%，其实现的利润占全市规模以上利润的比重高达76.5%；外商及港澳台投资企业实现利润3.85亿元，增
10、长41.5%；其它企业实现利润5.00亿元，增长8.5%。规模以上工业企业利润额（亿元）2003年规模以上工业产值主要工业产品产量（规模以上工业）产品名称计量单位2003年产量比上年增长%发电量亿千瓦时89.7749.2食用植物油万吨6.35-45.5精制茶吨2488144.6布万米129878.5印染布万米8847724.3丝吨91839.6丝织品万米9366415.印染丝织品万米523768服装万件523045.6人造板万立方米39.2619.9家具万件328.435.8化学农药吨235033.8化学原料药吨25478-0.6颜料吨3925536.7水泥万吨1249.47.2成品钢材吨46
11、47227.4焊接钢管吨2270387.7耐火材料制品万吨29.0738.1铝材吨51448-4.3通讯电缆公里1148792.5蓄电池千伏安时86387797.5全市建筑业实现增加值37.10亿元，比上年增长18.5%。2003年全市三级资质以上建筑施工企业施工面积达912.88万平方米，同比增长24.0%，竣工面积460.05万平方米，增长8.9%，实现利润2.69亿元，增长36.5%，全年完成建筑业总产值85.81亿元，增长28.9%。建筑业3.2固定资产投资2003年全市固定资产投资继续保持快速增长，对经济增长的拉动明显。全年完成全社会固定资产投资267.97亿元，同比增长33.8%，
12、连续3年保持了30%以上的高速增长。其中第一产业投资3.51亿元，增长0.8%，第二产业投资144.47亿元，增长33.7%，第三产业投资119.99亿元，增长35.1%。全社会固定资产投资投资结构发生积极变化。工业性投入力度加大，全年完成工业性投入143.05亿元，增长33.1%，占全社会固定资产投资的53.4%。限额以上非国有经济固定资产投资150.94亿元，增长31.1%，其中民间投资138.46亿元，增长39.2%，民间投资占限额以上固定资产投资的比重达60.6%。房地产开发投资继续增加。全年房地产投资完成41.52亿元，增长40.4%，商品房施工面积479.80万平方米，同比增长25
13、.9%，竣工面积156.02万平方米，商品房销售面积167.49万平方米，销售额30.41亿元。基础设施建设力度加大。全市基础设施建设投资达62.55亿元，比上年增长33.7%。“六个百亿”工程开局良好，全年完成投资100.74亿元，其中水利8.5亿元、交通19.25亿元、能源17.5亿元、城建环保40.9亿元、社会发展10.7亿元、信息化3.89亿元。重点建设项目进展顺利，全年完成投资71亿元，增长21.5%，25个重点项目全面竣工，完成了长电公司一期、青铜北路、三环北路（仁皇山新区段）、红旗路西延一期、杭长南路改造等一批骨干工程。申苏浙皖高速公路浙江段一期、500千伏湖州（善琏）变电所、长
14、电公司二期、宣杭铁路复线、三环北路（东段）、苕溪路东延二期、俞家漾公园等重点项目先后开工建设。3.3国内贸易和市场物价2003年全市实现社会消费品零售总额182.34亿元，增长11.8%。其中，批发零售贸易业零售额161.78亿元，增长11.6%，餐饮业零售额17.10亿元，增长14.8%。汽车、房地产市场异常红火，限额以上贸易企业汽车零售额1.64亿元，同比增长1.7倍，年末全市拥有私家小轿车12849辆，其中2003年新增6735辆，超过了历年总和；住宅销售旺盛，带动了家电类、家具及装潢材料等相关商品的增长，限额以上贸易企业家电类商品零售额增长56.7%，家具类零售额增长74.6%。社会消费品零售额新型业态发展加快。2003年全市连锁贸易、餐饮企业实现零售额5.30亿元，同比增长52.3%，占消费品零售总额的2.9%，比上年提高0.9个百分点。交易市场稳步发展。全市拥有商品交易市场191个，市场成交额403亿元，比上年增长2.9%，其中亿元以上水平交易市场31个，成交额311.5亿元，占市场总成交额的77.3%。市场物价稳中趋升。2003年市场物价呈前低后高运行态势，总体价格平稳，全年居民消费价格总指数和商品零售价格总指数均为100.0%。市区市场物价指数（以上年为100）类别2003年2002年商品零售物价总指数10099
