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1、河北农业大学现代科技学院毕业论文题目：保障性住房建设中存在的问题与对策研究学部：工程技术学部专业班级：工程管理 0902学号：2009614200205学生姓名：崔克强指导教师姓名：武轶楠指导教师职称：讲师二一三年六月一日保障性住房建设中的问题及对策研究摘要保障性住房是保障公民基本居住权利，调节收入分配的有效社会保障手段；是促进公平， 改善民生的有力杠杆。 然而在保障性住房建设中存在资金短缺， 规划缺位和监管不力等问题。 依托社会保障理论和公共物品理论， 运用观察法和文献研究法，建立保障性住房建设的资金供给机制、 规划机制和监督管理机制， 从而解决保降 生住房建设中的诸多问题，丰富住房保障理论
2、，并为保障性住房建设的实践提供更为全面的理论基础。关键词：保障性住房；资金；规划；监管The Problems and Economic Analysisin the Construction of easy HousingAbstractIndemnificatory housing is the effective mean to ensure the basicrightsof the citizens，adjustincome dis tributionand improve peopleslivingstandards However，there are someproblems i
3、n the aspects of funds ，planand supervisionIn order to solve these problems and flourish thehousing securitytheory ，we use the methods ofobservationand literatureresearch to build mechanisms of fund supplies，planning and supervisionon the basis ofthe theory of social security and public goodsKey wor
4、ds ：indemnificatory housing； funds ；plan ；supervision目录1 引言51.1 住房保障的相关经济学理论51.11社会保障理论51.12 公共物品理论51.2 研究目的及意义61.3 研究内容61.4 研究方法62 国内外保障性住房现状72.1 国外经济适用房72.2 国内经济适用房73 保障性住房建设中的问题83 1 建设资金不足83 2 建设缺乏科学的区位规划, 导致建成的保障房效用不足93 3 部分保障房的建设标准过高或质量不达标，使得保障房的作用偏离政策目标规定的作用区间94 保障性住房建中存在问题的化解对策94 1 建立保障性住房的资金
5、供给机制94 11 破除政府对“土地财政”的依赖94 12 完善公积金制度，加强对公积金的监管，实现公积金的保值增值. 104 13 运用房地产投资信托基金【REITs】解决保障性住房的融资问题114 2 基于配建模式选取的保障性住房的选址规划114 3 建立保障性住房的监督管理机制124 31 完善相关法律法规124 32 成立专门的监管机构124 33 建立相应的责任追究机制125 结语12参考文献13谢 辞131 引言住房是人们最基本的生活资料之一， 是保障人类生存权的基础物质条件。 但是无论在福利分房时代， 还是住房市场化时期， 甚至是在现行的市场供应和政府保障双重体系下， 都存在着部
6、分住房困难群体无法解决居住问题的问题。 伴随着房价居高不下， 城市低收人家庭的租购房能力进一步下降， 需要加大社会保障支持力度 。党的十七大报告中提出要加快推进以改善民生为重点的社会建设，努力做到使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居。保障性住房是实现“住有所居”的物质载体，加大保障性住房的建设力度，实现保障性住房使用的可持续性，是现阶段解决保障房房源短缺的重要手段。1.1 住房保障的相关经济学理论住房保障制度是一项复杂的社会实践工程， 与特定的经济发展水平和社会经济制度密切相关， 为保证住房保障制度的科学性和高效性， 必须在完备的理论基础之上进行制度建构，并以科学的理论指
7、导实践。1.11 社会保障理论社会保障理论的演进始终围绕政府与市场、公平与效率 2大主题展开。社会保障制度是政府为降低高效的市场经济中存在的风险而建立的， 是市场经济的一种稳定机制。 社会保障是在特定法律法规的支持下， 通过国民收入的再分配， 对社会成员最基本的生活需要提供物质救助和补贴。 从本质上讲，住房保障与社会保障关系密切。 社会保障包含有住房保障， 住房保障是社会保障制度的延伸， 其宗旨是在住房领域发挥社会保障功能， 保障全民特别是中低收入住房困难居民拥有合适的住房。 作为住房保 障制度的核心， 保障性住房的提供是社会保障目标实现的物质前提 J 。1.12 公共物品理论公共物品是针对私
8、人物品而言的，私人物品具有消费上的排他性和竞争性，与此相对，公共物品是在消费上具有非排他性和非竞争性的物品。 按照非排他性和非竞争性的程度划分， 公共物品分为纯公共物品和准公共物品。 政府作为公共物品的提供者 ( 安排者 ) 和出资者，并不意味着它是公共物品的唯一生产者。 公共物品的生产可以由政府来完成， 也可以由 NGO(non governmental organization) 和私人部门来完成。 保障性住房作为一种准公共物品， 它的提供和生产均可依据公共物品供给理论来计划实施。1.2 研究目的及意义住房问题关乎国计民生， 在房价居高不下的大环境下， 首先，改善低收入居民的居住条件，是重
9、要的民生问题，建设保障性住房工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。其次，建设保障性住房，对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示，今年新增 75亿元保障房建设，可以拉动钢材消费量 65万吨，水泥消费量 50万吨等。再次，保障性住房的建设， 还为今后扩大消费创造了有利条件， 大力推进廉租房改进、农村危房改造等， 都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措， 都有利于低收入居民扩大消费。1.3 研究内容简要阐述了我国保障性住房的现状和不足， 分析了其相应问题并由此提出了对策。1.4 研究方法本文主要采用了定性分析法和多学科相结合的方法。研究保障性住房建设必须明确保障性住房的概念， 理论
10、体系等，即对保障性住房作定性分析。另外，保障性住房结合了可持续发展战略、经济学、社会学等多个学科，因此对保障性住房建设需要了解和结合多个学科的知识。2 国内外保障性住房现状目前，经济适用房已经成为热点话题， 面对国内经济适用房热的现象， 很多人质疑，是否是我国的政策和客观环境决定了这种现象， 在那些发达国家， 是否也有这种 “燃眉之急 ”的存在，换句话说，国外是如何实现 “贫者居其屋 ”。在国外，经济适用房是否也是面向的“有车族 ”呢？2.1 国外经济适用房每个国家都面临着在住宅领域的挣扎， 可支付住房同样面临着尴尬境地。 美国的经济适用房很少有这种政府出钱盖， 然后一次性地卖给低收入的人，
11、以后就不管了。美国经济适用房是由私人的开发商开发，在这里政府有非常多的监管，最主要的是在建的过程中， 政府会给他们一些税上面的优惠，然后在它的运行过程中政府机构会参与监管， 这样的住户每年都要重新收入审核。所以这个对开发商来说，他建这样的房子有利可图的利益在于说他的房子肯定政府会找人来租，或者找人来买， 政府会给他一个税的返还。 他的利不是在于说这个房子的定价是三千一平米、五千一平米，或者他要建豪宅的话，政府肯定审核会通不过的。由于是共给相对收入较低的居民，政府对开发的面积是有规定的，户型就是基本上针对这种低收入的家庭，一般来说都是两个卧室、或者三个卧室。在户型上，在整个的房子的这种豪华程度、
12、 装修程度应该是中等， 一般都是选到比较低收入的人群比较集中的区。 政府对其审核有很严格的要求，因而，大部分收入处于中低水平的居民能享有住房的权利。其质量和地段等客观因素， 也客观促使富人不会购买经济适用房。2.2 国内经济适用房在我国，现以北京为例， 市政府为解决拆迁群众的住房问题， 先后推出了廉租房、经济租赁房招租补贴和经济适用房三种具有保障性质的住房。 廉租房是面向拆迁生活、住房 “双困 ”的家庭推行的一种保障性住房，原则上应是市内六区 2003 年 1月 1日以后实施拆迁的拆迁户，并同时具备以下条件： 1 、具有本市非农业常住户口； 2、享受城镇最低生活保障待遇的家庭或民政部门定期定量
13、补助的社会优抚对象； 3、家庭人均现住房使用面积低于 7.5（含）平方米。经济租赁房招租补贴是面向拆迁低收入住房困难家庭， 由政府按一定标准向其发放租房补贴的一种住房保障方式， 原则上为市中心城区（指外环线以内区域） 2003 年 1月 1日以后实施拆迁，非农业户籍，且年收入低于 1.5 万元的家庭。同时还应符合以下条件之一： 1、家庭人均住房建筑面积在 10 平方米（含以下）相当于使用面积 7.5 平方米 2、享受城镇最低生活保障待遇或民政部门定期定量生活补助或领取特困救助的家庭； 3 、房屋拆迁补偿安置费在 8 万元（含）以下，且他处无住房。另外， 2005 年 9月1日以后与拆迁单位签订天津市远年立户住人违章拆迁安置补助协议，且年收入低于 1.5 万元的拆迁家庭， 可申请经济租赁房招租补贴。经济适用房是面向拆迁中低收入家庭定向销售的一种保障性住房， 申请购买经济适用房的须同时具备以下条件： 1、具有本市中心城区非农业户籍，所居住房屋于 2003 年 1月1日以后拆迁的； 2、家庭上年收入低于市统计局公布的城镇单位从业人员人均劳动报酬 2倍的。2005 年购买经济适用住房家庭上年收入线标准定为 4.2 万元； 3 、拆迁户实行货币安置，拆迁补偿安置费中的房地产市场
