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1、会计实操文库做账实操-房产企业税收筹划案例XXX公司20XX年，以90万元从某企业购进一处房产。随着城市发展，房产逐渐升值，2020年公司将房产以360万元的价格出售给某公司，其应缴各项税费如下：城市维护建设税适用税率为7%，教育费附加征收率为5%，当地规定契税适用税率为4%（不考虑其他费用）。XXX看了朋友公司的筹划案之后连连称赞。【分析】一般情况下，纳税环节越多，产生的总税负将越大。因此，减少纳税环节是常见的税收筹划思路。但土地增值税正好相反，其纳税环节越多，总税负可能越小。纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，若增加一个(或多个)中间环节，则可将一次高增值分解为两次（或多次)相对较低的增
2、值，从而降低增值率和适用高税率的金额。【对比】筹划前，直接出售给某公司，各项税收合计114.35万元。具体计算：1、应缴纳转让不动产增值税：（360-90）：（1+5%）5%=12.86（万元）2、应缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：12.86（73+2）=1.54（万元）3、印花税：3600.5%0=0.18（万元）4、土地增值税：收入额=360-12.86=347.14（万元）扣除额=90（1+55)+1.54+0.18=114.22（万元）增值率=（347.14-114.22）=114.22=204土地增值税额：（347.14-114.22）60%-114.2235%=99
3、.77（万元）5、各项税收合计：12.86+1.54+0.18+99.77=114.35（万元）筹划后，增加销售环节，公司可先将土地以215万元销售给A公司，再由后者以360万元销售给某公司，各项税收合计100.78万元。具体计算：1、XXX公司应缴各税种：（1）转让不动产增值税：（215-90）（1+5%）5%=5.95（万元）(2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：5.95(7%+3%+2%）=0.71（万元）（3）印花税：2150.5%0=0.11（万元）（4）土地增值税：收入额=215-5.95=209.05（万元）扣除额=90（1+55）+0.71+0.11=113.32（
4、万元）增值率=（209.05-113.32）=113.32=84.48%土地增值税额：（209.05-113.32）40%-113.325%=32.62（万元）2、A公司应缴各税种：（1）转让不动产增值税：（360-215）（1+5%）5%=6.9（万元）（2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：6.9（7%+3%+2%）=0.83（万元）（3）契税：2154%=8.6（万元）（3）印花税：2150.5%o=0.11（万元）；3600.5%o=0.18（万元）（4）土地增值税：收入额=360-6.9=353.1（万元）扣除额=215=1.05+0.83+0.18+8.6=214.37（
5、万元）增值率=（353.1-214.37）=214.37=64.72土地增值税额：（353.1-214.37）40%-214.375%=44.77（万元）3、各项税收合计：5.95+0.71+0.11+32.62+6.9+0.83+8.6+0.11+0.18+44.77=100.78（万元）【结果】筹划前后，虽然增加了纳税环节，但是筹划后分段计算的土地增值税增值率和适用税率明显降低，使整体税负降低13.57万元，达到了筹划效果。【政策依据】中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十条规定：条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额30%（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。- 4 -
