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1、房地产 研究简报l 建筑规范的改变将对房地产业产生较大影响2l SARS疫情对北京房地产市场供需结构的影响2l SARS未构成亚太楼市危机2l 北京的经济增长质量低于广州3l 摩根欲“清理”粤华融30亿资产3l 北京释放出暂不收紧房贷的信号3l 北京楼市特殊时期的特殊政策正在制定中4l 北京商品住宅投资增速趋缓4l 上海新增住宅供地60%集中郊区4l 深圳“城中村”改造提速5l 中行以物抵债资产帐面值为158.19亿元人民币5l 兴建港珠澳大桥消息刺激珠海地产市场6l 台湾乡林集团要在紫禁城盖六星级饭店？6l 上海在郊区实施土地产业人口“三个集中”战略6l 深圳业主要参加人大选举，立法维权！7
2、l 土地的过度性开发和奢侈性开发8l 金融街签订重大土地销售合同8l 金地集团的郊区化产品定位是两小时车程9l 邓智仁挺不住了，萨斯病严重冲击北京房地产行业9l 在非典期间“扩军备战”，等于越过了投资零回报期9l 香港经济结构调整的重要信号10l 台湾“养生、健康”住宅市场异军突起10l “造城运动”与TOD10行业政策及趋势建筑规范的改变将对房地产业产生较大影响从建设部有关部门了解到，目前建设部正会同有关专家起草并将于近日出台确保今夏空调系统安全的紧急措施，以解决非典时期现有建筑中空调运行中的二次污染问题。此后，建设部还将在一两个月内发布新修改的采暖通风空气调节设计规范，对新建项目空调系统的
3、设计、系统形式、安装、新风量等都要根据空气的品质和健康性的要求做出强制性的规定。同时，建设部与卫生部正在紧急编制中央空调通风系统运行管理规范；建设部还将在年内组织专家编制完成建筑生物安全规范、生物安全操作柜规范等一系列建筑规范。建设部标准定额司的有关人士表示，建设部最近还准备听取各方面专家的意见，考虑对建筑设计中的一些规范标准进行修改，以提高国内新建建筑的品质，进一步满足人们的卫生与健康要求。很显然，将健康要求提到建筑规范的议事日程，这对房地产业将会产生较大的影响。首先，健康标准是与自然通风、科学的楼体进深、合理的密度、人性的设计等密切联系的，以往一些开发商推崇的依靠空调技术，只注重采光和功能
4、空间，忽略自然通风的开发设计理念应该转变了。一味儿追求增加开发面积、一梯数户的大体量楼盘在今后的市场上将会被淘汰。另外，建筑规范及技术要点标准的提高，必将使建筑项目的前期投入及后期运营成本相应提高。开发企业需要及时调整项目的资金投入，同时，楼价也会因健康、卫生条件的提高而有相应的变动。而且，规范的修订需要一定的时间，这期间，尽管市场需求总量不会变，但日益成熟的买家在新产品出现之前会出现持币等待的心态，已开发的在售项目对市场需求的预期将会打折扣。老楼盘的竞争将会因此进一步加剧。SARS疫情对北京房地产市场供需结构的影响对SARS影响北京房地产市场供需体系，安邦分析师张宏指出，供、需双方都需要一个
5、恢复期。需求方面，根据目前的市场状况，要恢复到疫情发生前的市场繁荣程度，正常的时间表应该在9月份左右（在疫情有效控制的前提下）。个别市场操作能力强的企业，抢、赶时间可能使进度提前；但如果疫情出现不规则波动，则绝大多数企业可能就只有期待等来年了。在投资方面，疫情爆发初期，绝大多数有投资计划的企业将预期的投资时间表调整到6月份。也就是说，如果在6月份前疫情得到有效控制，则投资计划会继续执行。现在从疫情的控制情况看，SARS疫情对投资的影响基本消除。不过，开发投资考虑到疫情带来的风险溢价、市场变化和经济影响程度，具体投资方案会出现调整。SARS未构成亚太楼市危机 仲量联行发表一份专题报告认为，在疫区
6、采取迅速及果断措施，有效遏止SARS疫潮的情况下，预计疫情对亚太区整体市场所构成的危机不会太大。报告并认为香港楼市的信心已渐见恢复，而发展商积极推出新盘，住宅成交量将可望增加；至于商业方面，消费信心可望于第三季恢复，而零售、旅游相关行业将于第四季复苏。不过，负责该份“非典型肺炎：商业及房地产市场前景”专题研究报告的仲量联行亚太区研究部主管余乃文指出，若假设疫情持续扩散(主要针对中国及台湾目前的疫情，而作出扩散假设)，疫区内房地产及商业市场将受冲击。以此估计，楼市包括住宅、商铺及写字楼租金将持续受压，投资者亦会减少区内投资及本地生产总值削弱消费信心。运输及服务业等行业持续放缓，而制造业受冲击，定
7、单减少。余乃文强调，目前受SARS侵袭的主要城市均能采取迅速及果断措施，有效遏止疫情，故预料SARS对亚太区整体市场构成的危机不会太大。北京的经济增长质量低于广州 北京市统计局发布一季度京津沪渝穗五市经济发展情况。经济总量排名从高到低分别是上海、广州、北京、天津和重庆，一季度的GDP分别是1325.9亿元、748.6亿元、666.3亿元、490.6亿元和478.2亿元，五个城市的经济增速都达到两位数。值得关注的是，广州经济总量首次超过北京。从产业发展情况看，北京、广州两市第三产业比重超过60%，上海是49.5%。从工业发展情况上看，北京工业总量居第三位，速度居第四位。上海工业总量遥遥领先，北京
8、工业总量占上海工业总量的比重与去年基本持平，大约为37%，广州工业总量略低于北京。广州的固定资产投资只相当于北京的2/3；北京的房地产投资占总投资比重为54%，在五市中最高。在地方财政实力上，北京和广州一季度财政收入分别158.3亿元和66.2亿元，增速大致相同。在利用金融资源上，北京一季度金融机构贷款余额9669亿元，比年初增加457.7亿元；而广州一季度末贷款余额为5522亿元，比年初增加248亿元。广州一季度新创造的价值（GDP）要高于北京，但是其掌握的财政资源和金融资源都少于北京，这从另一方面说明北京的经济增长效率是低于广州的。摩根欲“清理”粤华融30亿资产摩根斯坦利对中国急待处置的金
9、融不良资产胃口大增。摩根斯坦利属意收购华融在广东省内的30亿房地产抵押类资产。华融资产管理公司广州办事处总经理吴穗生透露，该办事处已为此向总公司递交申请，目前正处于待批阶段。这是摩根与华融在国内组建首家中外合作公司之后的猎寻动作。吴穗生透露，摩根斯坦利资产管理公司中国区总裁蓝德彰今年之内已四次亲抵广州与其会谈。而后虽然蓝德彰广州之行受阻于“非典”，但仍通过 和其它形式保持联系，并曾要求“华融广州办事处”对30亿房地产抵押贷款类资产“封包”不再对其它投资者开放。吴穗生称，他希望摩根能与华融成立一家合作公司，共同处置此项资产。在摩根支付资产现金价值的一定比例后，双方风险共担处置此项资产，并按约定比
10、例分成回收现金。届时，作为合作公司成员，华融利用对市场的熟悉协助处置资产，而摩根则可利用其资金实力进行投资。合作公司对不良资产投资包装后，现金回收率将大为提升。但目前四大资产管理公司尚无对资产进行投资包装的政策。据悉，将具体操作此项不良资产的是摩根房地产基金IV国际部全属子公司。除摩根动作快捷抢得先机外，其它外资投资者也闻风而至。吴穗生称，新加坡、香港等地的投资者“自动送上门来”，更有外资投资者要求对一些较大的资产包进行“封包”。京沪深市场动态北京释放出暂不收紧房贷的信号来自北京市住房资金中心的消息，有关方面正在研究促进房地产销售和开盘相关措施，市住房资金中心将适当提高住房公积金贷款额度，降低
11、首付款等，拉动全市的住房消费。安邦分析师张宏认为，这项政策对减轻非典冲击的影响效果可能不大，但背后传达的信息值得关注，就是北京释放出暂不收紧房贷的信息。同时，北京市国土房管局正在会同市建委组织市交易所和北京房地产网筹办“网络和电视房地产交易展示会”、“露天小型二手房展示会”、“低价位商品房展示会”，拓展房地产销售渠道；研究制定受“非典”影响较重行业的营业性出租房屋租金减免政策；加快办理预售许可证、测绘和权属抵押登记等手续，简化审批程序，为开发企业和购房人创造便利条件。另外，北京市国土房管局对商品房预售许可证将采取临时措施。凡是商品房预售许可证有效期至2003年5月、6月、7月的，其有效期限延长
12、至2003年8月，至2003年8月下旬再到市国土房管局办理换证手续。北京楼市特殊时期的特殊政策正在制定中 针对SARS疫情的影响，房地产市场也反映了很多建议。荣丰房地产公司总经理王征提出，非典时期，民工的缺少、材料供应的受阻以及一些职能部门办公速度的放慢，也会影响正常的工程进度以及交房进程，由此将会带来一些购房合同执行的纠纷。哪些延期算非典带来的不可抗力影响，哪些延期不算不可抗力，有关方面应尽早确定。北京城市开发集团的营销负责人刘冰则提出了出台减免税费等优惠政策，坚定买房人购买信心的建议。北京市房地产交易市场的所长臧美华则提出，在非常时期应把非常形式的房展会如平面房展搞起来，让买房人足不出户，
13、全面了解买房信息。对这些建议，北京市房屋建设、管理部门有关负责人表示，因非典疫情的发生而对楼盘建设进程的影响哪些情况为不可抗力，目前已经将有关方案上报给市政府和建设部。在做好防止非典工作的前提下，有关部门将考虑对北京楼市出台特殊时期特殊政策，一方面，加强政府职能部门的服务工作，另一方面，尽快研究本报提出的北京楼市“非常时期购房优惠政策”。北京商品住宅投资增速趋缓从一季度北京房地产开发情况看，北京市房地产开发有几个现象值得关注：首先，商品住宅投资增速趋缓，同时办公楼和商业营业用房投资的增速大幅提升。北京市统计局统计报告分析认为，住宅产业是国民经济重点发展的领域，商品住宅作为住宅建设的主体，近年来
14、增长很快，是开发投资的主要组成部分和增长点。在住宅需求还很旺盛、办公楼和商业营业用房尚有百余万平方米存量待消化的情况下，投资者投资去向的调整还需慎重。其次，新开工面积首次出现下滑，这是近年来少见的现象。截止到3月底，全市新开工商品房476.6万平方米，比去年同期下降5.8%，其中住宅415.3万平方米，比去年同期下降9.6%。新开工面积的变化是反映房地产开发未来趋势的重要指标之一，商品房新开工面积下降究竟是暂时现象还是预警信号，还有待观察。第三，拖欠工程款增长速度快于开发投资。一季度，北京房地产开发各项应付款合计8亿元，其中拖欠工程款4.4亿元，比去年同期增长了1.9倍。最后，本年房地产资金到
15、位中，利用外资下降较快，一季度利用外资仅为1.1亿元。上海新增住宅供地60%集中郊区上海市房地局公布的“一季度上海房地产市场运行”情况分析显示，今年前3个月，上海新增的供应土地有近60%集中在闵行、宝山、嘉定、青浦、奉贤等区域。对于前一阶段上海房地产市场上中低价位住宅供不应求的结构性问题，政府采取的措施已经显现：今年一季度全市新增经营性项目土地出让面积为561.03万平方米，其中商品住宅用地占到了供应总量的9成，其面积同比增幅高达58.2%。值得一提的是这些新增住宅用地多半用来建造中低价位的住宅。统计显示，均价在4000元至7000元的中价位住宅，仍是上海房地产市场交易的主体。在今年一季度登记
16、预售的商品房中，这部分房屋面积占到了总量的48.08%。人们担心，“非典”疫情会对部分高价位住宅销售带来影响，看来正在慢慢得以验证。一季度登记预售的商品房中，境外人士购房的比例为5.9%，比去年同期下降了两个百分点，比上季度下降了9.7%。上海市房地局从房价问题入手，公布了三条调节市场的措施。首先，继续加大大众化低价位的商品住房建设力度。除了全市今年计划新建100万平方米重大工程配套商品房，目前上海各区都在积极规划更多中低价商品房的建造。其次，扩大中价位商品住房的供应量。目前，上海内、外环线之间的住宅施工量约占全市总量的40%，供应还不够充分，如果这一区域的施工量占总量比例提高到60%，将有利于增加供应，保持适度的商品住房空置量，平抑房价。再次，关于高价商品房。有关人士表示，市场将给出高价商品房的最终价格走势，但政府部门将通过控制旧区改造节奏以及市中心区的拆迁总
