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1、PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 区域属性界定谷阳湖项目浅析目录九华山路项目浅析服务内容及合作模式聚浪业绩展示PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 第一部分区域属性界定PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 板块轮动理论城市外拓带来的多级化，多组团市场格局逐步形成，各区域市场特点逐步显现。中心板块：老城区，具备地段、配套优势京口板块：成熟高档住宅区学府板块：学府路沿线，占据学区资源丁卯板块：产业带动，人口密度较高紧邻18平方公里南山国家森林公园，大港
2、板块：初级市场，名胜林立，另有规划中蛋山生态园、规划、价格优势白龙潭度假休闲区，龙脉团山历史文化园三个公园环绕。南徐板块：规划导入，丹徒板块：新兴生态行政文化中心居住区，然条件优越PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 板块轮动理论依托于江景、配套导入，改善性需求为主。兴起了以江山名洲、中南世纪城为代表的高端楼盘。但是由于该区域受到长江限制，区域发展空间不足，后续楼盘不多。学区资源，以恒顺醋业为代表沿学府路兴起了大量楼盘。政府规划，旧城区拆迁，丁卯、南徐第区成为最先获益者。产业导入到配四套导入，主要为钢性需求。丁卯区为阶工业区，居住档次较低，而南徐
3、随段着市政府的搬迁，周边兴起了大量高端社区大港新城的规划带动了区域房地产的发展，但由于大港距离市区较远，日前为从改善性需求到钢性需求，市区改善性需求客源+投资客为主区域内部客户消化，公务员、产业园区到市区改善性需求+拆迁户+投资客丹徒区作为生态区，前期内高端务工人员以及部分拆迁户成为主力开发多以别墅为主，吸引了大量市区改善性需求消费者。而随着政府南迁和中心城区的改造，这一区域开始出现拆迁客户。今后丹徒将成为最为核心的居住中心。PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 丹徒区域发展阶段分析丹徒新城先于南徐新城成为镇江最具规模的生态居住新城市板块丹徒第一
4、个时期：（20062008年）板块配套的不断完善、区域相对的低价格对动迁人群的吸引，整个板块逐渐成熟，价格逐渐提升，与其他板块的价格差距缩小，消费者的接受度增加，生态居住区初步形成6PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 丹徒区域发展阶段分析泛CLD（中央居住区）形成第二个时期：与南徐联动发展，两板块渐连成一片（预计4-8年）南徐新城房产发展具备一定的规模，作为一个板块已经崛起，成为镇江市新的发展中心，两大板块逐步靠拢两大板块连成一片7PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 区域景观资源紧靠南山风景区、
5、自然人文资源优势明显南山招隐寺听鹂山房本案紧邻18平方公里南山国家森林公园，名胜林立，另有规划中蛋山生态园、白龙潭度假休闲区，龙脉团山历史文化园三个公园环绕。春赋池关键词一：新兴生态居住区PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 区域生活配套片区发展已进入成熟临界点，商业、旅游、教育等高品级生活配套即将成熟，但是由于入住人口较少，商业氛围尚未成型。?区域内公交系统完善与主城无缝连接。具备高度的城市生活效率。?教育资源，拥有镇江省大港中学、丹徒实验中学等数家中高等教育机构。?风景城邦特色商业街已经开始营业、世纪联华大型超市也已入住。?紧邻18平方公里南
6、山国家森林公园，名胜林立，另有规划中蛋山生态园、白龙潭度假休闲区，龙脉团山历史文化园三个公园环绕。?谷阳湖的规划也将带动区域旅游资源的升级关键词二：中低成熟度PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 区域交通三路两高一大桥檀山路直达新的行政中心，九华山路通达市中心，抵达市区主要地区的道路便捷性良好，312国道、扬溧高速等道路大多为快速干道以及高关键词三：铁站的建设，丹徒交通优势逐渐显现。规划带动、城市副中心，极具交通优势PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 区域板块界定九华山路直达市区，基于南山风景区，
7、高铁站兴起了一些高端楼盘，如南山景园、岭山别墅等，随着万科的入住、温泉的打造、该片区价值将日渐显现九区政府板块，由于紧邻政府配套华以及休闲公园，项目价格相对较山高，但以低端物业为主，以永安路家园、魏玛假日、中凯花园为代表。板块檀山路板块区政府板块檀山路板块汇集了大量别墅类项目、如香榭丽舍、景湖印象、南山浅水湾等。谷阳湖板块关键词四：目前谷阳湖板块价值逐渐显现，湖区的大规划绝对的稀缺资源将带动整个板块价值高端物业云集的攀升PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 区域客源解析区域属性变化导致各个阶段主力客源变化土地属性变化影响结果自住客源，周边乡镇、?
8、角蚰谙颜摺星魅氲牟糠值褪占鄹窆笫粜匀虢撞恪鄄畹既胄停?0032007）投资客源，以外地和市区投资客为主价格市政府的搬迁、沿檀山路的导入大量高端消费人口交通属性板块辐射范围扩大交通导入型（2008至今）中心城区的拆迁，沿九华山路导入部分中低端消费群高铁规划带来区域产业的升级人口密度增加产业、配套产业配套导属性入型生活配套逐步完善生活功能增强关键词三：中高端客源PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 区域属性界定属性界定描述诠释新兴生态区域地段政府搬迁带动区域发展，极具潜力丹徒区即将成为镇江市最大的生态居住区极具交通优势交通檀山路、九华山路、区域极具交
9、通优势，与老城区以及312国道以及高铁站的修建南徐无缝连接，丹徒作为镇江的南大门，交通优势逐步显现片区发展已进入成熟临界点，商业、中低成熟度风景城邦风情步行街、世纪联华超配套市、大港中学、南山、谷阳湖风景旅游、教育等高品级生活配套即将区等成熟，但由于区域内入住率较低，商业氛围尚未形成前期以周边乡镇和区域内客源为主，中高端客源客源随着配套以及规划的完善，客源档客源两级分化，目前丹徒区日前以次跳跃式提升高端客源为主PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 第二部分谷阳湖项目浅析PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版
10、本创建 项目属性界定位于片区的南端，临路，通达性极佳，周地块现状边楼盘档次较高，具备强势的景观资源，项目属性地块指标中低成熟度项目目前周边配套不足，但是风景城邦风情街、区政府等均在10分钟步行距离范围内，湖滨路的开通、项目通达性极佳。PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 项目属性界定地块现状项目属性地块指标强势景观资源未来高端配套规划配套：1文化会展区建设高档五星级酒店、会展中心、商业广场、商业街等设施。2休闲娱乐区建设休闲草坪、商业区建筑、观湖广场、游乐小码头、休闲度假宾馆等。3湖滨运动区湖滨运动场、湖边休闲茶座、运动会所、沿路商业建筑、商业广
11、场等。4高档别墅区包括高档别墅、生态树林、健身园、亲子乐园、景观绿化带、会所等。政府日前全方位规划设计谷阳湖综合开发，把目前的800亩水面扩展到1500亩，打造成丹徒的“西湖”，进一步彰显新城真山真水的生态风貌。PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 项目属性界定项目地块方正，地势平坦，规模在片区属于中等水平，内部不存在拆迁问题地块现状项目属性地块指标地块内部1项目经济技术指标宗地DT0945DT0946占地面35121平方30912平方积米米容积率1.51.35地块内部2建筑面积5265041700成交价6300万5000万楼底价1793.816
12、17.5规划用途住宅住宅使用年限7070楼面地10188.1911142.29价元/平方米元/平方米地块内部为荒地，不存在拆迁问题地势平坦，无明显高差中低密度、中等规模PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 地块解析小结项目具备开发高端项目的条件，但是存在一些不利的限制因素。优势因素1. 地块处于镇江新兴生态居住区，日前区域认可度逐步提高，周边高端项目林立。2.具备最为核心和奇缺的景观资源，且地块方正，易于规划3. 项目周边各种高品级生活配套即将兴起弱势因素1. 地块：地块分离，地块开发的联动空间存在一定障碍。2. 竞争：目前区域内高端社区过于密集
13、，产品创新度高，难以突破3、配套：谷阳湖周边配套尚未真正成形，区域成熟度相对较低PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 项目问题界定绝对的景观规划优势决定了本项目的起平高度以及豪宅价值实现的必然性如何整合利用优势资源进行形象及功能的提升，做足附加值，实现项目综合价值最大化？PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 新兴城区中低密度高端楼盘案例研究PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 案例参考案例选取标准：研究案例：案例借鉴点：城市发展新区；与中心城北京香醍漫
14、步如何通过占位和采取何种40-60分钟车程距离；深圳星河丹堤产品规划来提升项目价具备资源优势；昆山二十一城值？中低容积率（如何通过开发策略规避市1.0-场风险，快速实现价值？1.8）；PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 案例借鉴之香醍漫步龙湖香醍漫步通过产品策略提升陌生区域项目价值PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 案例借鉴之香醍漫步1.0容积率下，别墅产品与洋房产品3：7，最大化实现项目价值别墅别苑地下一层，地面六层，地产品形式地面两层的下一层的花园小独栋洋房80160平米户型面积290330平米为主（部分为拼合产品）数量210栋1100多套各占比30%70%公建配套包括小学、幼儿园、3700会所及临街商业，均在3区内。3区北侧有5.5万托斯卡纳公园。待征绿地售楼处2区PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 案例借鉴之香醍漫步别墅产品树立项目形象和价格平台，带动洋房的销售价格和速度，实现高利润追求PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 案例借鉴之香醍漫步不计入销售面积的地下层赠送，产品价值最大化下沉式庭院的处理方式：“挖半层，填半层”保证了良好的采光、通风，满
