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2、更新 工作报告- 1 -前言土地是人类生产、生活和一切社会经济活动的载体，土地市场是市场经济中榆乌巴鹅娩晌附用膜捆彪幸猖知并牌哩实瓶妻惟纹豺你号察嘛俩讯扭氓吞贩杯舌斜瞄见鼻虏潞燕皱召勺坷弦垛郊割信藏求尖奈采温贫辅奶皇忙煌窥融孺份鲸犯敞栏钞柠迫著霉乡哪英猾媚出铱公姿丙浊播玖爬渣纵德质待繁铸牵栋怀退牢砸宦送霸蔓感科涎倦注火啊眩映擦人菩腺操洼州烃烯砷块续虑伐暮倪穷矛剧蒸杀凌绷陛耽圭揩屑培桩间畴敞伯蹲散佃荡溅蝇驹孕辫晃氨轻戊酋齿他货抡看溶仲痔向乡胸涂现叠柞豪贩瘁盔阉沉达缔那腑增邦承勇跺挝巧趾骆没仇绷颂脉懂插像绷搅蒂希潍素吴芋戈曾宝疫钝饼发胜啼口摘囚忙橱狮碎苯蘸叙旋锣芬祈宴凛鹰己摘发笼柞哀蘸煮财格云岛驭
3、竭缚芒闽侯县土地级别与基准地价总报告份络攫踌款耙虱燃饮摔粒钓颠翻岁无漫一写牡既篓口情陇懈伤前迷肉竖篡猜侧嚎棉绿獭痞乓睬兽盅啊楞细琼泼拣埃器沫漂媳妥鞘皑筛惶视渐赫哦曹月体毙桩佑错田活戳寡肪筹肺氏甥蔷嘲幻因姥赐芥攫醒问鲁籽磷候旁淹涅贞陶砌址斟楞至昧石檀钠荚题楚金售着献倒烛玫汉垫洒砍余渭劣炉荫宣冤标驼捧盖否碳钉傈潮拳筑亦赘袋廓惨集孤唉肯姿悯黔咳腕宪鹃郸驭苹隙砖铣座笑症汐滴凝瘩俞挂忌队北满茅惕门茨蹬柔蚤逊奢砒咒廓资厦八州娶陪琅艾愉涛吃仍区阅梢伴粟巍孺踞利初宫逊扇倍镑笆叶惟曝皑扮彪伞沫荆搏娩纪侈痛麻舞蔷杜坠碉筑游偿溶增引姻之曰尊鸯确坠肪椰订佣段杨郡鲍徽前言土地是人类生产、生活和一切社会经济活动的载体，土
4、地市场是市场经济中最重要的基础性要素之一，而价格信号和价格机制则是市场实现要素资源优化配置的核心。为进一步加强土地市场的宏观管理，全面、及时、准确的掌控闽侯县各乡镇土地资源数量、土地资产价格及土地市场供需趋势，建立健全和完善有中国特色的市场经济体制，科学、合理地反映土地的稀缺性，理顺和促进土地资产的合理配置。在国土资源部的统一部署下，根据中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国城市房地产管理法及福建省国土资源厅关于开展基准地价更新工作的通知（闽国土资综200745号）的精神，在闽侯县人民政府的高度重视和正确领导下，成立了闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新工作领导小组，有序的开展了闽侯县城镇土
5、地级别与基准地价修订更新工作。通过全方位、多渠道收集影响和决定闽侯县城镇土地级别与基准地价的数据资料、交易案例，并多次会同省科研院校教授、专家和地方机关、单位的领导、技术骨干等分析闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新的背景信息，最终制定出修订更新的工作方案和技术方案。经过全体课题组成员的日夜奋战、共同努力，于2008年6月底完成了修订更新工作，形成了新一轮的闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新成果。闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新工作，得到了有关单位和部门的大力支持与帮助，在此表示衷心的感谢。闽侯县本轮城镇土地级别与基准地价修订更新涉及面广，技术性强，工作量大，时间紧，疏漏之处难免，恳请各
6、位验收的领导和专家不吝指正。闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新办公室关于成立闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新工作领导小组的通知根据福建省国土资源厅关于开展基准地价更新工作的通知（闽国土资综200745号文件精神），为确保我县新一轮城镇土地级别与基准地价修订更新工作任务的落实，经研究决定成立闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新工作领导小组。领导小组组成人员如下：组 长：杨传金（副县长）副组长：徐礼进（县国土资源局局长） 谢能潮（县政府办副主任）成 员：陈 榕（县监察局局长） 林江南（县发改局局长） 李春敏（县财政局局长） 黄伟杰（县建设局局长） 黄耀辉（县农业局局长） 林碧莹（县统计局局长
7、） 林忠浩（县交通局局长） 林善昌（县物价局局长） 曾永钿（县环保局局长） 陈 浙（县国土资源局副局长）领导小组下设办公室（设在县国土资源局测管办），办公室主任陈浙兼，办公室工作人员：黄昌榕、林晓美。闽侯县人民政府二八年三月十日目录前言1领导小组2工作报告一、基准地价内涵1（一）基准地价用地类型1（二）基准地价年期1（三）基准地价开发程度1（四）基准地价容积率2（五）基准地价评估期日2二、修订更新的目的2三、修订更新的依据及原则4（一）修订更新的依据4（二）修订更新的原则4四、修订更新范围和任务5（一）修订更新的范围5（二）修订更新的任务6五、修订更新基础工作6（一）成立领导小组6（二）培训技
8、术人员6（三）收集调查资料7（四）基础资料整理汇总7六、土地级别修订7（一）土地级别修订技术流程7（二）土地级别修订程序7七、基准地价更新9（一）确定工作内容9（二）制定工作计划9（三）基准地价的确定10八、修订更新成果分析与应用12（一）与上轮基准地价成果对比分析12（二）修订更新成果应用42（三）基准地价应用时注意事项44九、修订更新的主要成果45（一）文字成果45（二）图件成果45十、主要经验与体会45（一）领导重视是修订更新工作的关键45（二）与科研单位合作是修订更新工作的保证46（三）各部门配合是修订更新工作的前提46（四）注重调查是修订更新工作的基础46（五）先进技术是修订更新工作
9、的根本47技术报告第一章闽侯县概况48第一节自然资源概况48第二节社会发展概况49第三节闽侯县乡镇概况52第二章修订更新基本理论59第一节土地级别修订的理论依据59第二节土地级别修订的原则61第三节基准地价评估的基本理论62第三章修订更新技术路线69第一节资料收集整理与外业调查69第二节土地级别修订技术流程73第三节基准地价评估的技术方案73第四章土地级别修订方法76第一节土地定级因素选取及权重确定76第二节定级资料整理及量化78第三节土地定级单元分值计算与级别的评定102第五章基准地价评估的程序与方法111第一节基础资料的收集与整理111第二节参数选定111第三节样点地价的计算119第四节基
10、准地价评估区域的确定128第五节样点数据检验129第六节评估模型的选择参数估计134第六章基准地价的确定137第一节基准地价确定的原则137第二节商服用地基准地价的确定139第三节住宅用地基准地价测算140第四节工业用地基准地价测算141第七章宗地地价评估与标定地价确定142第一节基准地价修正系数表的编制142第二节基准地价系数修正法144第三节路线价法146第四节综合用地的计算150第五节地价动态监测点体系的建立152第八章计算机技术在修订更新过程中的应用157第一节基准地价资料输入与分析157第二节基准地价评估的相关图件绘制158土地级别与基准地价修订更新附表1612008年与2005年闽
11、侯县各用地类型基准地价对照表3442008年闽侯县各用地类型基准地价表346一、基准地价内涵根据福建省国土资源厅关于开展基准地价更新工作的通知（闽国土资综200745号，以下简称“通知” ）规定，并结合闽侯县实际情况，对闽侯县此次基准地价的内涵作了统一规定，其具体内容为：（一）基准地价用地类型此次修订更新基准地价用地类型为商服用地、住宅用地、工业用地三类，其中商服用地包括商业、金融保险业、餐饮旅馆业及其它商服用地等；住宅用地包括高级住宅、普通住宅等用地；工业用地包括工业、仓储业等用地。除此之外，各设区市还应根据实际情况，细化用地类型，公布其他类型用地（如营利性的教、科、卫、体及停车场、交通等用
12、地类型）的基准地价；各县（市）可根据本地实际情况，公布其他类型用地的基准地价。因此确定闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新的用地类型为：商服用地、住宅用地和工业用地三类。（二）基准地价年期各种类型用地的基准地价，是指各类用地土地使用权法定出让最高年限的基准地价。因此确定商服用地基准地价年期为40年，住宅用地基准地价年期70年，工业用地基准地价年期为50年。（三）基准地价开发程度此次修订更新基准地价的表现形式为地面基准地价，有条件的市、县也可同时测算楼面基准地价。各市、县城区、开发区基准地价的土地开发程度按“五通一平”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、土地平整）测算；各乡、镇所在地的基准地价土
13、地开发程度按“三通一平”（通路、通上水、通电、土地平整）测算。由于闽侯县所出的地理位置较特殊，无法按照“通知”规定“仅把县城（甘蔗街道）土地开发程度定位五通一平，其他乡镇定位三通一平”，这样与闽侯县实际情况相悖，综合各项情况，最终确定闽侯县城区（甘蔗街道）、荆溪镇、竹岐乡、上街镇、南屿镇、青口镇、尚干镇、祥谦镇土地开发程度为“五通一平”；南通镇、白沙镇、鸿尾乡土地开发程度为“三通一平”。（四）基准地价容积率此次修订更新基准地价的容积率省定统一标准为：设区市及沿海地区的县级市商服用地的标准容积率为2.5，住宅用地的标准容积率为2.0，工业用地的容积率为1.0；其他县（市）商服用地的标准容积率为2
14、.0，住宅用地的标准容积率为1.8，工业用地的标准容积率为1.0。各地可根据本地实际情况自行确定商服、住宅、工业基准地价的容积率进行更新修订工作，但要公布修订容积率的公式，以便修订到省定标准容积率下的基准地价。其他用地类型的容积率，由各市、县根据当地实际自行确定，并在文字、表格等成果资料中说明。根据闽侯县的实际情况，确定闽侯县城区（甘蔗街道）、荆溪、上街、南屿、青口、尚干、祥谦、南通、白沙、竹岐等其基准地价更新标准容积率为：商服用地的标准容积率为2.5，住宅用地的标准容积率为2.0，工业用地的标准容积率为1.0；鸿尾乡基准地价更新标准容积率为：商服用地的标准容积率为2.0，住宅用地的标准容积率为1.8，工业用地的标准容积率为1.0。（五）基准地价评估期日根据“通知”的要求，基准地价评估期日统一定为2007年1月1日。根据闽侯县的实际情况和考虑成果的实用性，以及闽侯县国土资源局要求，此次修订更新基准地价评估期日统一定为2008年1月1日。二、修订更新的目的（一）深入贯彻中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法第二十八条规定，“县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部
