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1、别墅策划方案 山水湖滨我现在就要动身启程，因为不论白天黑夜，我全部能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。威廉姆巴特勒济慈Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflaingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart.WilliamBartlerJice赛博地产顾问机构序言第一章、市场分析一、无锡别墅市场分析二、竞争对手分析第二章、SWOT分析一、现实状况分析二、SW
2、OT分析第三章、产品策略一、产品定位及布局计划二、独立别墅外立面风格提议三、其它物业形式的提议四、功效配套五、环境提议六、物业管理计划第四章、目标用户群分析第五章、营销策略一、推广案名、Logo二、项目关键价值体系的建立三、专题定位、广告语、卖点提炼四、推广策略五、推广关键让Townhouse快速窜红市场六、价格策略七、现场销售策略八、阶段性媒体计划及活动策略第六章、营销管理一、营销管理二、人员配置及培训管理序言别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达成中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的改变。假如说，“扩大居
3、住面积，改进居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”“追求回归自然，提升生活品位”。继多层、高层、小高层产品以后，更靠近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，因此别墅将成为以后几年无锡楼市关注的热点之一。对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参加别墅开发的房产商，全部在做着努力让产品更具个性，让用户愈加心动，让物业品牌更有魅力！项目应该怎么计划？怎样给该产品作正确的市场定位？她的关键用户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎这些全部是本策划方案所关键论述的。第一章、市场
4、分析一、无锡别墅市场分析1、五里湖将成为未来几年无锡别墅开发的焦点不论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶等级墅全部分布在风景秀丽的自然山水周围，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高级别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，因此松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了我国别墅最高境界的典范紫园，和佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。别墅是一个诗意存在中的乡村
5、，居住在其中的大家既要享受城市的便捷和舒适，又要有乡村的宁静安详，因此风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅通常在城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者能够方便地抵达，同时也能够方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法了解了。太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，因此近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高级别墅的开发焦点。2、多年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花
6、园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这和无锡这个人均GDP在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发不论在数量还是质量上全部严重滞后。因此市场已经积聚了巨大的消费空间。从2021年房交会上，唯一参展的别墅项目金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目湖光山色展为前络绎不绝的问询者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅无锡现有的别墅容积率相当高，高级别墅形象大打折扣。威尼斯花园为经典的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖等级墅在无锡是难觅的，不过在未来的一两年之内，无锡将
7、有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。怎样从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划方案的关键，要经过对项目专题和内涵的挖掘包装，在对市场精确分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为主要。以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，因此有像样的别墅，通常销售情况全部很好，相对不需要强有力的推广活动。不过伴随多个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的发明、重口碑的传输。所以，科学的营销企划、富有创意的活动尤其主要。二、竞争对手分析太湖虹桥花园
8、太湖虹桥花园依靠太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，不过规模不大，而且因为政府对于五里湖周围的计划有所改变，因此此项目正在调整之中因为量体小和部分内部消化的原因，估量此项目不会有太大的市场炒作，因此不会对本案组成严重的威胁。太湖明珠苑项目和太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在当地块已经由有着商业大厦上市企业背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，根据民生一贯的开发理念，肯定会造成高级的别墅区。2021年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖
9、光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原计划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续亲密地关注此项目标发展，包含台湾三福福祯的整体包装及销售策略。宝界山庄地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，在太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，和其它项目比，地理位置不够优越，聚江企业以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估量售价在10000元/以上。该地块所拥有的自然山景是其它项目所无可匹敌的，聚江企业计划建造传统和当代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估量会利用项目标山体优势进行大量的半地下室设计，力
10、争更多的可销售面积。太湖威尼斯花园二期金马地产把地块转让给了益全部开发，地块和本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目标物业档次较高，充足做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估量还有部分高级公寓。该项目标设计风格仿照杭州著名的别墅项目九溪玫瑰园，采取欧式的建筑，日式景观，若益全部的项目已全部交给星观达阵代理的话，其以后的营销策略也应该亲密关注。蠡湖新城1号地块2021年9月阳光集团以亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和的容积率，开发商一定会采取别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的计划方案，该地域的独栋别墅和Townhouse估量会采取当代式风格。有
11、政府宣传作为其项目标有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，当地块也将是我们强劲的竞争对手。太湖金色水岸地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户，是现在无锡最大的别墅群落。因为地处马山，离市区距离相对较远，有着显著的不足之处，定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空，因为其定位和本项目有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为2021年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。马山檀溪村地块当地块为供电局拍下，占地1200亩
12、，现在正在拆迁阶段，一部分对供电局内部职员，一部分对外销售，销售价格会有较大优势，估量会在明年五、六月份上市。巨大中高级楼盘对本案的冲击以上的竞争对手全部是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅小区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，因此，整个无锡市场今明两年的中高级物业全部将给本案带来巨大的市场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内马上推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘全部越来越重视营销企划或全案代理的导入，因此各
13、项目标动向全部应该立即关注。第二章、SWOT分析一、现实状况分析无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城市建设上全部取得了极大的发展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政关键工程前后建成，伴随政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐步深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。当地块在五里湖之畔，不论是到市区还是太湖风景区全部很便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是计划中的蠡湖新城国际级演艺中心，因此当地块是建设高级住宅的理想用地。二、项目SWOT分析优势：1、地理位置优势很显著，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚小区。2、规模
14、优势也很显著，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个主要筹码，本项目建筑面积22万多平米，也是市民心目中最理想的规模。3、地块方正，计划设计可发挥空间较大。4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周围的绿化等全部已初具规模。5、市民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整改、沿湖计划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。6、无锡楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼市充满信心。7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购置，即具有天时和地利。8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给小区购物带来很大的方便，易初莲花卖场等
15、使周围的生活配套逐步完善。9、计划中金城路将和长江路贯通，到时本物业和新区的距离大大缩短了，将能吸引新区很多白领及金领的眼光。劣势：1、现在周围配套不够成熟，给生活带来很多的不方便。2、目标用户全部比较重视学区，但本小区没有很好的学校。3、地块的保留建筑为94年建造的，不论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素质，全部影响小区的整体品质感。4、地块对岸的现实状况破旧不堪，成为目标用户的形成购置的障碍。5、市民对当地块还比较生疏，要认识其价值，除靠政府计划宣传外，还需要较长时间的导入。6、离市中心有一定距离，现在公交线路不多，住户必需有私家车，会缩小了目标用户的范围。7、区域内跨湖的水管会挡住部分视线，计划设计中也要为其让路。机会：1、政府总体计划中的地块周围基础设施将逐步成熟，蠡湖新城一样提升了当地块所在的蠡溪板块的综合居住品质。今年对市民开放的环湖路周围区域，其叹为观
