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1、小区绿地的所有权归属与处理物业中的停车位所有权一样,在解决绿地的所有权归属时,首先要明确绿地的内涵与外延.按照一般的说法,小区绿地指的是小区范围内所有专门被用作种植绿化植物的土地,比如我们经常能看到的小区草坪.但是这样的划分是从一般情况考虑,事实上在现实生活中,小区绿地的范围远远大于这种定义.即使就绿地本身而言,在中国又有公共绿地和窗前绿地之分.而在中国绿地的问题主要是开发商后期将小区的公共用地占有而开发做他用.在现实条件下,对小区绿地的争议主要存在于两点:首先是绿地是不是就是种植绿化植物的地方才是绿地,实际上在小区的建设中,有很多其他的特种用地,比如提供小区居民锻炼身体器材的室外运动场,以及
2、一些小区广场,这些地方占用了大量的土地,也给小区居民提供了极大的便利.很多情况下,正是由于一些特色小区提供这些设施业主才选择它的.因此,笔者认为最好是把绿地定义成为供小区居民活动娱乐休闲的场所,而不将其仅仅限制在字面意义,这样也能最大限度地保证小区业主的权益.而另一个纠纷主要是对某些特殊的用地,典型的就是窗前绿地的归属问题,这种绿地是由于对一般楼房来说,一层楼房比较难以出卖,因此开发商多搭配上一楼窗前的绿地,这样就不仅便于处理原来的难卖房,更使这种房的价格瞬间成为最贵的,一举两得,如此的确方便了开发商,但是这种窗前绿地的所有权到底是属于谁的呢?有的主张是属于开放商,有的主张归所有的建筑物区分所
3、有人共有,还有的支持归该房的主人所有.这些疑问导致了对小区绿地的所有权归属的争议.对此法律规定缺席,即使就国际范围而言,都没有发现很好的规定.原因主要有几点:首先是国外多采取私有制,土地所有权可以随意买卖,所以一般对这种土地确定所有权比较容易;其次是由于大多数国家都是地广人稀,所以一般不存在开发商后期开发占用原绿地的情况;再次是因为别国的定义问题,就如同前面曾经说过的,有些国家法律规定,公共用地属于公共设施不得登记为私人所有,也不能分割零售,他们并不考虑是哪种的公共用地;最后是因为窗前绿地的所有权争议是我国特有的,考察美国等发达国家的法律可以发现,他们的房地产建设就是一房带一花园的标准形式,而
4、在房地产买卖的时候也都是房子花园一起出卖.中国的物权法草案对此的只规定了个纲领性原则,在具体适用上,常常地区不同,规定各异,有些甚至是相互抵触,也难以应对现实问题的解决.在无现实法律基础的情况下,只能从现有的权威学说的分析中来寻找可能出现的解决方法.在现有的理论中,杨立新教授的观点最具有代表性,也最有参考价值,他在论述中就如同他解决小区停车位的所有权归属一样,首先确定了一个原则(物权法应当明确规定,区分所有的建筑物的绿地归属于全体区分所有权人共有.这本身没错,问题集团经济研究2OO6?10月上旬刊(总第208期)是对绿地的概念本身就没有确定,窗前绿地的获得更跟一般的绿地不同,不能因为所用的名字
5、相近就划为同种事物,自然处理的方法也应该有所不同.而基于杨教授所确立的原则所造成的结果就是一层业主不能拥有专有权,窗前绿地仍然还是全体区分所有人所有,他们的约定是无权处分.可见,这种理论未必能解决现实的问题.如前所述,窗前绿地的产生本身就是一个无奈的选择,它是为了解决一层楼的出卖问题,如果开发商继续采取这种优惠措施,而国家法律上却不承认这种权利,那么将对一层的业主产生极其恶劣的影响,这种规定不仅不能有效解决现在所存在的问题,反而更加激化了矛盾.故可以采纳杨教授的原则,但是窗前绿地不能划为此类,而要分开考虑.关于绿地,杨教授还提出了几点基本理论,他指出区分所有的建筑物的土地权属仅仅是使用权,而不
6、是所有权,不能笼统地确定谁对区分所有建筑物的绿地具有所有权,而只能是对于绿地上的植物才享有所有权.所以,在区分所有建筑物的绿地上,有三个权利:第一个权利是国家所有权,在我国,城市土地归国家所有;第二个权利是土地使用权,也就是区分所有建筑物地基的建设用地使用权,开发商建筑房屋,购房者购房取得区分所有权,对于建筑物所依附的土地都只享有使用权而不具有所有权;第三个权利是绿地植物的所有权,仅仅包括地上植物的所有权.因此,在区分所有的建筑物中,其所使用的土地都是国家所有,取得的只是国有土地使用权.区分所有建筑物区域内的绿地,其土地的权利也当然是国有土地使用权,只有其绿地上的植物,区分所有权人才享有所有权
7、.就建筑物区分所有权而言,所谓的绿地,既包括绿地的土地集团经济研究2OO6?10月上旬刊(总第208期)使用权,也包括绿地的附着物的所有权.理论上很好,但是用于解决现存实际问题的时候,理论的某些部分仍然需要进一步解析,首先,现在小区绿地的争论并没有扯到土地所有权上来,事实上,绿地所有权就是指绿地的专有使用权,而与这块绿地所使用的土地的所有权是不同的.其次,不能把绿地仅仅定义为所谓的种着绿色植物的土地,在现实生活中的小区物业纠纷事实上是开发商将原来小区居民的公共用地移作他用,所以绿地的定义宜宽不宜窄.最后,事实上不要太考究绿化用地上的植物问题,因为在现实生活中好像还没有什么人去为这些植物产生纠纷
8、.综上,笔者认为在确定小区绿地的所有权归属的时候,确定绿地的标准最好宽泛一点;同时明确公共绿地与窗前绿地的区别,不能用一个标准来解决所有问题.1,绿地应当定义为所有的公共场所,根据建筑物区分所有权的定义,公共绿地应该归小区业主共同所有.对这种绿地,应当在开发商与业主的合同中明确列出其应当的范围,质量并保证不得随意改变以防开发商挪用.在实际生活中他人不可以随意占用.对此时业主和开发商所达成的协议不应当被看作是开发商拥有小区绿地所有权的证据,而应当看作是对业主权利的保护措施.现实生活中,一个业主对居住小区的选择往往取决于该小区的周边环境,配套设施,绿化程度等等,如果一个业主是因为对小区绿地的满意而
9、选择来该小区居住,那么在购房合同中就应当有条款明确保护这种额外的因素.因此,建议在购买小区住房的时候应当与开发商达成绿地的协议,这种协议的达成就是明确小区绿地属于业主,开发商不得随意更改2,对一些小区一层用户所拥有的如花园等的绿地,应该是归业主的住房所有权的延伸,该业主应当享有具有所有权效力的专有权.在很多情况下,学者将此认为是传统专有权,应当各区分所有人同意才能给予,但这种庭院花园事实上是与该业主的住房所紧密连接的,如果这部分的权利还要其他区分所有权人的允许后才能获得,那么一旦其不能取得专有权那意味着这部分将向他人完全开放,结果会对该业主的房屋所有权甚至其他的权利造成事实上的损害,因此笔者认
10、为对该区域应当作为房屋所有权的延伸部分,予以有所有权效力的专有权保护.3,对有些靠近部分业主的绿地,但是又不能完全划分给他们所有的,可以给予一般传统专有所有权.因为这部分的绿地对其有特殊意义,不能按别人的意思随意处置,否则就会造成不必要的麻烦.4,即使不能给予专有所有权,也应当根据邻接权给予其适当的便利.否则其他业主可能会采取多数人的恶意对其造成损害,比如多数人都愿意在该业主门前的绿地上堆垃圾,这样就会造成恶意.公有的利益也不能损害个别人的利益.5,小区物业应当维护绿地,小区业主应当付给其一定的报酬.如上所述,由于中国的特殊国情,小区的绿地被赋予了更多更广的含义,并由此产生了多种不同的种类.其解决方法就是对不同的情况分而治之原则上是全体区分所有人共同所有,但是同时兼顾保护个人的合法权益不受侵害.这也说明对于复杂的事物,应当首先明确它的性质,种类,再根据不同的性质和种类分别制定规则进行管理,这样才能面对更加纷繁复杂的小区物业纠纷,体现社会的和谐(作者单位:湖北民族学院法学I完)
