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1、抚州房地产市场调查分析报告一、关于抚州市房地产业的调查与思考通过对抚州市房地产业发展情况调查、分析，我们认为，总体上是健康良好地发展态势，对抚州经济发展贡献大。（1）发展现状随着全市招商引资的深入和城市化进程的加快，抚州市房地产业发展十分迅速，规模、品质、效益都有明显提升，呈现健康良好的发展态势。1、投资增幅日趋平稳。据统计2005年投资22亿元，增长32.9%；2006年1-9月份投资17.36亿元,同比增长27.4%，比同期固定资产投入减小5.8个百分点。可见我市房地产业增幅在下降, 逐步与固定资产投资增幅吻合,发展状况良好,趋于平稳增长。2、资质品质不断提升。随着大量外资的进入抚州房地产
2、业，抚州市房地产企业资质整体水平得到提高。特别是近年来，浙江、福建、上海、北京等地开发公司登陆抚州，雄厚的资金和先进的管理经验及前沿开发理念，大大提高全市房产品质，更加注重了人居环境和生态建设。西湖绿洲、城市经典、玉茗华城等楼盘，基本上做到了规划统一、设计合理、设施齐全、交通便利、安全舒适，正朝着生态健康、舒适优美等方向发展。3、房产价格不断攀升。在2004年之前，抚州房地产价格普遍在700-800元/平米左右。到了2004年，均价也不过900元/平米左右。到了2005年，抚州房地产进入一个逐步发热的阶段，均价开始突破1000元/平米。2006年，对抚州房地产来讲，是不平凡的一年，房价格突破1
3、400元/平米，与前几年相比，价格涨幅明显上升。2007年上半年，截止到7月，抚州地产均价达2200元/平米。价格再创新高。抚州房地产缘何在近两年攀升飞快？抚州市国土资源局直属分局局长周平田的一番话似乎能说明一定问题：到了2005年，抚州土地出让市场正进入一个持续的活跃期，这其中有多方面的因素，最主要的是抚州市政府高度重视房地产市场的开发，加大城市运营的力度，着重加强对土地市场的招商运作，与知名的拍卖企业合作，将土地信息发布到浙江、福建、上海等省份，形成了今天这样火爆的局面。2005年，抚州市推出土地895亩，成交总额1.72亿元，均价19.3万/亩，是2004年土地供应的4倍，市场需求异常旺
4、盛；2006年抚州土地市场进这入调整期，全年共清理回收逾期未开发土地3000亩，只在06年11月工资就推出了9宗地块，共259亩，成交总额2.12亿元，均价82万/亩；2007年上半年土地市场极度火爆，诞生了2块地王，分别为老市委及老市政府所在地，分别拍到了287万/亩、332万/亩。从这组数据可看出，抚州市节节攀升的地价是抚州价格不断攀升一个主要因素。当然了，日益市场化的抚州房地产市场是促进房价攀升的另一推动力。别看抚州人少地不大，却吸引了众多外地开发商的目光。福建与浙江的开发商是除了本地开发商的两大生力军。他们对房子品质要求很高，建房子除了主体工程建设，更涉及了园林、景观、社区文化建设等方
5、方面面。伟星凤栖华都、德昌铂金水岸、西湖绿洲、玉茗华城、鸿河山水人家以及即将推出市场的江南春晓和城市经典等楼盘都是这类产品的代表。（2）趋势分析从抚州市房地产发展现状可以看出，当前抚州市房地产业形势可以说是喜忧参半。近年来，抚州市房地产价格上涨具有客观必然性，是全市房地产业发展过程的必然结果，相对较大需求空间给房价的上升提供了真实需求支持。虽然国家宏观调控采取了许多措施，房地产业在土地、融资等方面也受到一定限制，但抚州市的房地产业发展空间仍然很大，房价还有上升趋势，交易市场仍很活跃，经济效益将进一步增加。主要表现在：1、城市扩建拓宽需求。2020年城区人口规模将达到50万人，用地规模50平方公
6、里；城市规模的扩张，旧城改造力度的加大，新城建设步伐的加快，以及大量县区人员的挺进和外来人员的流动，都是房地产的发展强有力支撑。2、居民消费结构影响需求。居民通过“卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”，正在推进住房消费的升级换代。同时，随着城乡一体化的推进，有条件的农民也将成为潜在的购房对象。随着抚州市的不断发展，外来经商、务工的人口会逐步增多，每年外来人口(市外)有1万多人，一定程度上扩大了在抚州的购房需求。3、重大建设带来需求。重点工程建设和旧城改造为住宅建设需求带来了新的发展空间，给全市房地产提供发展的潜在动力。“新商圈”的建设，也离不开房地产开发，抚州在发展，城市在扩张，可以预计，在不久的将
7、来，我市将产生一批具有经济实力的高档写字楼，必然形成新的楼宇经济增长点。4、投资房产拉动需求。由于投资房地产具有保值、增值功能，因此一定数量的投资需求是必然存在的。近年来，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，虽然单纯炒房的人在减少，但一部分富有人员还是会将购房作为投资理财增长点。5、制约房地产需求的因素。一是收入相对较低；二是国家宏观政策约束。总之，从目前土地供应状况与未来市场需求分析，今后房地产市场将会更加完善和成熟，住房消费将会更趋理性。三、抚州市场在售楼盘个案调查分析【伟星凤栖华都】1、个案资料开发商江西抚州伟星实业投资开发有限公司位置抚州市迎宾大道999号建筑面积42万平米户型两房
8、、三房、四房相关指数/卖点社区规模，开发商实力广告语留给城市的传奇配套旱地喷泉、景观游泳池、高级会所、健身房、幼儿园、小学周边环境目前小区主要依靠自身的生活配套2、项目SWOT分析（一）项目优势规模优势：社区规模大，人气旺；配套优势：旱地喷泉、景观游泳池、高级会所、健身房、幼儿园、小学等产品优势：户型设计较合理。适合不同置业者的需求前景优势：根据抚州城市未来发展规划，迎宾大道将是城市未来行政、文化中心，其发展前景远大；（二）项目劣势配套劣势：目前社区周边商业配套不完善，形成对生活的影响交通劣势：公交车较少。【德昌铂金水岸】1、个案资料开发商江西德昌投资有限公司位置抚州市抚河大桥东侧文昌大道段建
9、筑面积30万平米户型二房、三房、四房和花园洋房相关指数/卖点30万西班牙滨水风情小镇/社区规模，西班牙风情、水景广告语一个城市的荣耀配套小区泳池、会所、15000风情商业街周边环境2万滨江亲水广场、学校、医院整个项目分四期开发销售，目前一期阳光梅洛卡产品正在热销中。一期包括6栋多层住宅和3栋11+1的小高层住宅。据调查得知：其一期销售均价控制在2400-2500元/之间。2、项目SWOT分析（一）项目优势规模优势：社区规模较大，纯西班牙风情社区；配套优势：15000风情商业街、滨水风光带、游泳池、2万滨江亲水广场、豪华会所等；学校、银行、医院等产品优势：西班牙风情社区、户型设计较合理。适合不同
10、置业者的需求（二）项目劣势环境劣势：目前社区周边商业配套和人居环境还不够完善，形成对生活的影响【西湖绿洲香逸园】1、个案资料开发商邦和置业位置西湖西岸占地面积6万平米户型二房、三房和四房相关指数/卖点项目规模、西湖水景广告语长在森林里的亲情美宅配套湖滨商业街、湖滨广场园林景观小品周边环境羊城广场及学府路的生活配套西湖绿洲分一期香楠园（已入住）、二期天庆园（已售罄）、三期香逸园（销售中）和四期栖贤园（待建）。三期香逸园由12栋11-16层小高层组成，目前二房户型已基本售完，剩余部分130以上的三房，其市场销售均价已达到2700元/。2、项目SWOT分析（一）项目优势规模优势：社区规模大，人气旺；
11、配套优势：湖滨水风光带、商业街、豪华会所等；学校、银行、医院等水景优势：抚州市区景观湖西湖及湖滨公园美景。【鸿河山水人家】1、个案资料开发商抚州市鸿河房地产开发有限公司位置抚州市环城北路8号建筑面积16万平米户型两房、三房及错层三房相关指数绿化率42% 卖点社区规模，开发商实力、社区内环境及园林景观广告语山水社区、典范人居配套小区沿路商业街、休闲活动广场、智能化物业、学校、银行、医院等周边环境抚州一中/四中/四小、抚州中医院、西湖农贸市场本案一期多层销售的市场均价为2250元/，而且销售情况基本良好。二期3栋小高层和2栋高层住宅预计08年上半年推出市场，预计其市场销售均价2500元/。2、项目
12、SWOT分析（一）项目优势规模优势：社区规模大，人气旺；配套优势：小区沿路商业街、周边学校和银行云集。产品优势：户型设计较合理。适合不同置业者的需求园林优势：100多种景观园林组团、中央水景、流泉、木桥和水中岛等精品小筑。（二）项目劣势地理劣势：项目位于抚州市偏北的位置，离市繁华中心较远配套劣势：目前社区周边商业配套有点过于陈旧，形成对生活的影响【巴黎丽都】1、个案资料开发商江西金丰泰置业发展有限公司位置迎宾大道与玉茗大道交汇处（市财政局东侧）建筑面积约7万平米户型两房、三房相关指数/卖点产品户型、社区风情、发展前景广告语城市臻藏、浪漫之都配套/周边环境抚州医院、临川文化园、实验中心和未来市行
13、政中心本案由5栋多层和7栋高层住宅组成，现正在客户预约登记中预计11月底一期开盘销售，目前销售价格还没有出来。2、项目SWOT分析（一）项目优势前景优势：根据抚州城市未来发展规划，迎宾大道将是城市未来行政、文化中心，其发展前景远大；风景优势：抚州市首个法兰西风情社区，给人以巴黎浪漫的生活感觉；水景优势：本案西有梦湖的水岸美景。（二）项目劣势配套劣势：因为社区处于新、老城区的交接处，以及新区正在发展中，故周边商业配套还不完善，形成对生活的影响交通劣势：公交车较少。【江南春晓】1、个案资料开发商抚州市金纬房地产开发有限责任公司位置抚州市赣东大道和迎宾大道交互处建筑面积16万余平米户型二房、三房（为
14、主）和四房相关指数容积率2.24/绿化率40%卖点发展前景园林绿化景观生态广告语城市树中央、才子天下归配套社区游泳池、豪华会所、主入口广场和社区水系周边环境抚州医院、临川文化园、实验中心和未来市行政中心本案总占地108亩，以小高层和高层住宅为主，分两期开发销售，一期预计在12月份发卡，春节前开盘销售。2、项目SWOT分析（一）项目优势前景优势：根据抚州城市未来发展规划，迎宾大道将是城市未来行政、文化中心，其发展前景远大；配套优势：抚州医院、临川文化园、实验中心、小区游泳池、豪华会所等；产品优势：户型设计较合理。适合不同置业者的需求生态优势：容积率2.24/绿化率40%的生态社区。（二）项目劣势
15、配套劣势：因为社区处于新、老城区的交接处，以及新区正在发展中，故周边商业配套还不完善，形成对生活的影响交通劣势：公交车较少。【绿城2008】1、个案资料开发商抚州市临抚房地产开发有限公司位置抚州市抚临路30号占地面积户型两房、三房、四房相关指数绿化率30% 卖点社区绿化、地理位置广告语都市自然派、完美生活家配套/周边环境/项目由6栋多层和7栋小高层住宅群组成，项目一起全部推出市场。2、项目SWOT分析（一）项目优势园林优势：30%的绿化率，绿色生态居住社区；配套优势：离玉茗大道较近，西有洪亮阳光城的成熟配套，周边有学校、银行、医院等产品优势：户型设计较合理。适合不同置业者的需求地理优势：抚州市临川大道与抚临路交汇处，其升价值空间远大。综合分析：根据抚州市房地产市场宏观的发展
