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1、新版城市规划问题与房地产开发的控制研究汇编 摘 要：自改革开放以来，我国房地产行业迅速占领沿海、内地多个城市。就当下发展形势来说，房地产的发展改善了社会大众居住环境、生活舒适度，带动了就业，刺激了消费，但也带来一些不利的影响，破坏生态环境，给城市建设、规划带来一些不确定因素，导致城市规划不科学，影响城市的持续发展。为此，需要多角度、多层次采取有效的措施，有效控制房地产开发，协调好城市规划、房地产开发之间的关系，相互促进，为社会经济的持续发展保驾护航。进而，降低房地产开发难度，提高其开发的效益。因此，本文作者对城市规划问题与房地产开发控制这一课题予以了探讨。 关键词：城市规划问题；房地产开发；控
2、制 1 前言 随着社会市场经济体制改革不断深入，房地产行业各方面存在的问题不断显现，房地产行业在完善城市建设的同时，也对城市规划起到了阻碍作用，导致城市规划不合理。为此，在城市规划中，需要巧妙地把房地产开发引入健康、正常的发展轨道中，充分发挥城市规划的作用，有效干预并控制房地产开发，优化配置房地产资源，平衡房地产供求，进一步规范房地产市场，促使房地产行业的健康、持续发展。 2 城市规划问题 自21世纪以来，我国经济处于飞速发展中，城市化进程日益加快，城市化水平日渐提高。当下，我国城市化已经处于加速阶段。简单来说，按照当下城市化发展速度，到202x年，我国城镇化水平极有可能已经超过50%，也就是
3、说，在未来几年的时间内，将会有不止1亿的农村人口转化为城市人口。我国城市的各个方面会随之发生戏剧性的变化，比如，消费方式、就业状况，城市规模、空间形态也都会受到巨大的冲击，发生质的变化。在新一轮城市化进程中，“城市营销”、“城市经营”已成为城市发展的新主题，而地方政府也会在社会市场中扮演经营者的角色，借助城市规划，把土地开发的主导权掌握在手中，为获取城市、自身发展的资本做好铺垫。而中央政府也会把城市发展、城市土地利用二者放在重要位置，借助宏观调控，有效控制土地市场，促进市场经济健康发展。在城市规划中，由于受到各种主、客观因素的影响，各方面存在的问题不断显现，大大增加房地产开发难度，影响城市经济
4、的持续发展。 2.1 质量问题 就我国城市规划来说，其存在的质量问题主要体现在这些方面。首先，缺乏先进的城市规划理念。这和缺乏先进的设计理念紧密相连，忽视了城市生态这个重大元素，环境建设不具备人性化特点，城市美化也只是流于形式，过分重视城市形象建设，没有意识到生态基础设施建设的重要性，人造水景现象频繁出现，比如，挖地造湖、拦河筑坝，水资源利用度较低，存在较大的防洪安全隐患。其次，规划质量较低。在城市规划过程中，缺乏高素质的专业规划人才，没有根据地区城市发展情况，合理安排城市规划设计时间，“跟风”现象普遍化，相互模仿，导致城市规划质量低下。最后，不注重城市文化。城市大道、城市轴线等的设计不具备实
5、际时空尺度概念，也就是说，在城市规划中，并没有站在客观的角度，充分考虑城市文化这一重大元素，很多新建的建筑物在缓解城市人口压力的同时，也在无形中破坏了城市的本真面貌，导致原本具有地区特色的城市格局变得不伦不类，损害了地区城市形象，社会文化的速食主义、浮躁崇洋泛滥，这些明显不符合城市规划设计的基本原则，社会性、公众性。 2.2 社会问题 在城市规划过程中，社会矛盾日渐激化。在21世纪，我国城市规划在迎来机遇的同时，也存在很多新的问题与挑战，城市社会问题具有鲜明的“广泛化、表像化”特征，经常出现滥用行政权力，违规征用土地，房地产开发商、公众等之间的矛盾不断激化，恶性竞争、重复建设问题不断升级，缺乏
6、可行的协调机制加以解决。同时，没有注意到存在的社会问题。表像化已成为其主要特征，停留在形体设计的城市规划不断增多，没有全方位分析存在的社会问题，城市空间利用不合理。此外，由于城市规划涉及到多个方面，设计者们并没有把城市规划理论巧妙地引入其中，导致存在的社会问题得不到应有的解决。 2.3 实施问题 就实施问题而言，体现在这些方面。一是：偏离现实需求轨道。实际上，大部分城市规划都无法顺利实施。主要是因为设计者们没有围绕现实客观需求，过分重视“概念化、形式化”，规划设计太过于形式主义，偏离实际生活轨迹，阻碍了城市的全面發展。二是：没有综合考虑。就城市规划来说，其影响因素较多，也存在某种必然的联系，相
7、互影响，也就是说，其创作与实施没有全方位考虑存在的复杂问题。在项目设计中，没有从全局出发，过分重视经济效益，没有意识到城市规划具有的社会价值，城市环境具有的公有性。三是：不具备必要的实施手段。由于对城市规划没有全方位的认识，导致其成果不具备可操作性，规划的内容、形式等并没有本质上的区别，导致城市规划图成为无法进行实践操作的“效果图”。 2.4 角色问题 角色问题也是城市规划中不可忽视的方面，城市规划仅仅局限于“方案”阶段。在城市规建设中，自始至终城市规划否被寄予很高的期盼。在改建旧城、开发新区项目中，都希望借助城市规划设计，优化利用城市规划手段，有效解决不同地区城市发展过程中存在的多样化问题，
8、确保房地产项目的顺利开发。但实际上，城市规划设计只属于一份前期方案，单独进行操作，并没有进行长期的规划，也就是说，长期实践过程涉及地特别少。此外，城市规划经常被政治、经济等利益牵绊。根据自身的目的、利益等，投资者、各专业团体等对城市环境的长期营造是以整体或者局部的形式来决定的，导致城市规划受到不同利益相关者的影响，城市建设也无法朝着城市建设部门预期的方向发展，成为不同利益相关者互相博弈的工具而已，而城市环境、公共价值却成为他们博弈的牺牲品。 3 城市规划和房地产开发的关系 3.1 城市规划指导，合理调控房地产开发 就城市规划、房地产开发而言，属于相互作用的关系。在城市规划中，需要统一规划、设计
9、整个城市的基础设施、建设用地等，使建筑物、各基础设施都能满足该城市人文、地理方面的客观要求，会加大房屋建筑的规划力度，借助不同类型的技术手段，预测、构想房屋建筑的整体设计、规划，而这正好是房地产开发需要做好的准备工作。在房地产开发过程中，需要动用有限的城市土地，其中一些正好属于城市规划应用的土地。可见，城市规划、房地产开发二者之间相辅相成。 3.2 城市规划规范，有效限制房地产开发 当下，社会市场经济发展还需要进一步完善，房地产开发极易受到各方面利益的驱使，过分重视经济效益，比如，私自占用城市中用于作为绿地建设的土地，私自提高建筑物的密度。而在城市规划的作用下，能够合理地限制城市发展速度，确保
10、城市发展方向不偏离现实轨道，降低开发难度，能够协调好不同群体之间的关系，明确相关的技术经济指标。可见，科学的城市规划是非常必要的，能够避免房地产开发朝着不良方向发展，提高开发项目的整体质量，真正为城市居民提供更加优质的居住环境。 3.3 房地产开发对城市规划的影响 （1）房地产开发可以修订并完善城市规划。就房地产开发而言，是实现城市规划的重要手段，也是城市规划中相关建筑要求的真正执行者。作为城市形态的建设者，房地产行业发挥着不可替代的作用，能够刺激消费，促进经济发展，带动相关产业发展，还能在一定程度上，对城市结构的优化调整起到辅助作用，修订并完善城市规划。在房地产开发中，需要做好旧城改造工作，
11、在完善城市空间结构的同时，还能协调好城市的整体发展，可以适当增加城市居住面积，形成全新的城市格局，把城市规划中存在的各种问题客观地呈现出来，不断完善、发展城市规划。 （2）房地产开发是城市规划的助推器。就房地产开发而言，是在经过当地政府部门批准之后才得以实施的，必须拥有足够的资金做保障，需要用到不同类型的设备、技术手段，具有较强的实践性。在而对于城市规划来说，借助房地产开发，能够全方位认识城市规划存在的问题，还能提出更多符合城市发展客观要求的新理念、新方法等。更为重要的是，在房地产开发过程中，很多开发商都会结合地区城市发展情况，全方位规划周围建筑、设施，提高了开发项目的整体质量。随着施工工艺、
12、建筑材料等不断优化创新，建筑结构、城市空间组合等也得以优化完善。可见，房地产开发是城市规划不可或缺的重要助推器，有利于城市的全面协调发展。 4 房地产开发控制 就房地产开发来说，是一项综合性的社会经济活动，以城市规划、社会经济发展的客观要求为基点，开发建设、经营管理城市土地、城市基础设施等。就房地产开发来说，具有多样化的形式，以开发对象为例，土地开发、房地产综合开发、房屋开发；以开发区域为例，新区开发、旧城区改造开发。不论属于何种开发形式，对于开发商来说，房地产开发都属于三高行业，即“高投入、高风险、高回报”。为此，开发商必须意识到房地产开发控制的重要性，需要结合不同地区城市发展现状，客观地分
13、析各种主客观影响因素，做到合理开发房地产项目。 4.1 旧城的改造问题 就我国而言，属于古老的国度之一，我国大部分城市都有着悠久*，这就决定我国城市建设不能像华盛顿那样，先有规划设计图纸后有城市。在城市规划过程中，要把旧城改造放在核心位置，主要是因为它能够在一定程度上有效解决社会大众日益增长的房屋需求，却不需要进行进一步扩大城市土地的占用面积，大大提高了城市有限土地资源的利用率。作为一个房地产开发商，我深有感触。以扬州为例，有着秀丽的风景，清新的空气，已成为很多人心目中理想的择居地。但它又充满了浓浓的古韵，小城虽小，却到处充满古迹气息，成为那种必须改造但改造难度有比较大的类型。换句话说，想要在
14、这样的城市开发房地产项目并不一件容易的事情，要在优化利用有限空间的同时，还要保证城市原貌不被破坏，尽可能使房地产开发可以和城市整体风貌保持一致。为此，必须综合考虑各方面因素，做好旧城改造工作。 4.2 控制好耕地占有面積 当下，我国一场土地危机应运而生，而房地产开发失控极有可能就是“凶手”之一。站在客观的角度来说，在加快房地产业发展的同时，又不占用任何耕地是不现实的。为此，在房地产开发过程中，开发商需要结合地区城市特点，通过不同途径，采取各种合理化的措施，尽可能减少对耕地的占用，有效控制在最小限度范围之内。具体来说，开发商要多角度考虑地区城市已有的耕地面积，能够用于开垦为耕地的土地面积，预测未
15、来几年乃至几十年该城市人口增长趋势等，不能一味地占用新地去促进城市发展，否则必定会使现有大城市处于无限膨胀之中，要多注意对乡镇小城市的发展。 4.3 保护生态环境 就房地产开发来说，必须和保护、改善城市生态环境向统一。在房地产开发过程中，开发商要全方位分析和城市生态环境相关的因素，比如，建筑物的高度和密度，城市工业“三废”的排放，已有的绿地面积和绿地定额，要严格按照国家有关部门制定的相关法律法规，合理开发房地产项目，避免出现乱迁乱建、占用公园和水面、缺乏配套的基础设置，损害城市形象，导致城市生态环境进一步恶化等。同时，还要站在城市居民的角度，要全方位了解他们对居住环境、城市未来发展、建筑物等的客观要求，合理开发房地产项目，使其满足城市居民的客观要求，提升自身的整体形象，成为城市协调发展的重大“功臣”。 5 结语 总而言之，城市规划、房地产开发二者之间存在某种必然联系，必须解决好城市规划存在的问题，合理设计规划图纸，借助城市规划，有效指引、调控房地产开发，使其能够兼顾各方面利益关系，充分考虑各方面影响因素，通过不同途径，合理开发相关的项目，能够保持城市原有风貌，保护好城市生态环境，提高城市有限土地利用率，真正美化城市环境，促进城市的全面协调发展。但房地产开发是一项系统而复杂的工作，周期较长，难度较大，需要长期不懈的努力，开发商要优化利用相关的城市规划体系，结合城市发展特点，合理开发
