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1、2005年重庆楼市格局猜想http:/房地产门户-搜房2005-03-28 21:32:00.0 2004年，是政策金融、规划交通、商业谋局都太复杂的一年，本篇暂且避开这些因素，单研究市场本身的变化，从竞争格局、区域热点、产品结构、市场需求几个方面来预测2005年重庆市场走向。万元月薪群英大召集！ 海逸长洲 主城区楼市总体格局2004年重庆楼市热点纷呈，金开组团热力四射，花园洋房一骑红尘，中产阶级、城市新贵再加之温州炒房团把整个楼市折腾的沸沸扬扬。2005年，重庆楼市试问谁主沉浮？1、竞争格局1.1、重庆未来两年内楼市仍将保持“郊外大盘VS江景盘”的整体竞争格局。郊外大盘主要分布在北部区域，打
2、造完善的自身配套成就舒适性住区，以低容积率、低覆盖率的生态型住区赢得市场。而江景盘主要分布于两江四岸，尤其是南滨路、北滨路、沙滨路和长滨路沿线。其部分配套依托市政建设，以自然景观资源作为第一卖点。 随着2002年占地近3000亩的融侨半岛揭开重庆大规模楼盘开发的序幕，2003年北部大盘开始显山露水，2004年重庆真正进入“大盘时代”，棕榈泉、奥林匹克花园、天湖美镇、蓝湖郡、香江财富中心、鲁能星城、大川水岸、天龙长青湖等割据争霸的诸侯都取得骄人销售战绩。此外，保利高尔夫国际花园、融科蔚城、金韵天城等项目已做好前期入市准备，明年将在重庆楼市大展拳脚。同时，随着国家宏观政策的基本明朗，更大型的外资项
3、目将进入重庆，如已确定的龙湖与香港置地合作的大竹林项目、融汇集团投资50亿的融化江城等。因而，2005年，郊区化的大盘仍将唱主角。 2004年能与郊外大盘争辉的只有江景盘，阳光100、金砂水岸、金沙港湾、融侨半岛、骏逸天下、上江城等江景盘无论在价格上还是销售速度上都一个个赶趟儿赛跑。随着2004年四条滨江的全面规划和打造，沙滨路和北滨路将在2005年掀起新一轮江景盘开发的高潮。1.2、整体楼市呈现三种类型楼盘的竞争格局。依据规模、地段、自然资源、产品、品牌等要素我司把重庆楼盘划分成三种类型：一是以大盘和江景盘为主的一线楼盘，以“规模资源品牌”为最主要优势。其规模一般为占地在600-800亩以上
4、，或拥有独特的自然资源（如江景、湖泊等），或是拥有知名的开发商或物管公司等。二是二线楼盘，大多位于城市郊区或近郊的中等规模楼盘，一般占地100-500亩左右，其依据精确的定位赢得市场。三是作为市中心区域的小规模楼盘，其依托成熟地段和规模小灵活开发等优势抢得市场先机。 2005年，重庆楼市将呈现一线盘在名气、规模方面抢得的人气，三线小楼盘以灵活的操作手法抢先市场。而作为二线盘则是较难生存的，如何做到准确定位将是其能否立足市场的关键。2、区域格局近两年，重庆楼市一直有“南富北贵”之说，即以人和、新牌坊和金开组团形成的重庆新型富人居住区与以南滨路为代表的城市新贵聚集地相对峙的局面。 2004年，重庆
5、向北，重庆楼市向北，2005年重庆楼市仍将持续向北看。 2004年从主城九区的1-10月的成交量来看，北部区域的住宅成交总量占到主城九区的成交量的40%。从住宅成交价格来看，北部新区经开园以5115元/的总价位居全市房价之首，北部高新园次之。北部区域以丰富的产品形态和楼盘体量引领2004年重庆楼市。从12月5日公示的总体规划纲要来看，重庆主城区依据四山两江划分成东南西北中五个片区，其中，北部是2007年以前发展的重心，而西部和东部将是中期发展的重点区域。近期有关政府又在探讨“三北区域”的组建，“三北区域”以地理位置相连呈联动态势发展，“三北区域”的联动必将全面推进重庆楼市“向北”的推进速度和北
6、部区域城市化的进程，北部区域必将在2005年独领楼市风骚! 2004年下半年，含苞待放的南滨路众楼盘由于拆迁受阻，整个片区楼市逐步淡出楼市。 从而“南富北贵”的格局被打破。谁能成为下一个热点与北部区域抗衡？从目前各个新区来看，南岸的茶园新区由于短期交通瓶颈不能打破而不可能有较大规模的开发；九龙园区与双山社区虽然条件较好，也有大规模楼盘，但目前还显得势单力薄，短期内不能成气候；沙坪坝的房子一直不愁销，但规模普遍偏小，广告攻势不足，进入的知名开发商也不多，因而不能在重庆楼市形成较大的影响。综上来看，2005年，北部区域将有可能成为一枝独秀，金开组团、北滨沿线、新溉路五里店片区、冉家坝区域、回兴等都
7、将群星闪耀重庆楼市星空。3、产品格局 如果说，2003年是花园洋房开始在重庆面市的第一年，那么2004应该是重庆花园洋房红红火火的一年。近两年花园洋房与江景房一直争锋山城楼市，但由于江景资源的有限，因此花园洋房成了引领中端市场最强势的产品。 但是，不是每个楼盘都有那么低的容积率，花园洋房不可能成为市场的主导产品。主导产品还是高层。2005年重庆高层从哪些方面来提升？ 重庆的产品已经完成从户型时代向园林时代转化，目前沿海地区的产品注重对过渡空间的打造，包括车库、电梯厅、入户大堂、架空层等细部的处理。但重庆市场目前还没有走到这一步。 那么，我们的产品会不会又回转到对户型空间的进一步探索。金科紫园第
8、五代小户型就是将面积减小，将小户型做进配套完善、资源丰富的大社区。此外，怡景天域和金砂水岸将花园洋房搬到了高层，完成高层与花园洋房的结合。但是，江景毕竟受地块的限制，没有江景资源的楼盘，高层应该怎么做？水晶郦城争议虽大，但仍当之无愧成为2004年重庆高层建筑的新标杆，景观与建筑的完美结合，立面风格的经典大气。岁未，融科蔚城及润江置业的金韵天城、招商局地产的产品形态也给了我们诸多提示与遐想：景观高层豪宅、板式小高层。本来重庆政策限制了板式建筑的发展，但随着郊区化的发展，板式建筑的发展空间会越来越大。 无论如何，明年的高层建筑会上一个新台阶。4、需求格局 如果说这两年房价飞涨的原因是由于真实需求的
9、拉动，那么这些需求来自哪里？主要有三个方面：首次置业，二次三次置业，拆迁户。 过去的两年里，这一轮的拆迁户已经被市场所消化。 二次三次置业毕竟是中高端的市场。 未来一年里，真正为大家关注的应该是一次置业，2535岁这个年龄阶段，无论是结婚，还是单身，挣一套房子，都是他们的首要目标。这部分市场呈梯队形永远消化不完，永远有市场的。并且，首次置业的人，不会那么挑剔，基本上价格、户型、地段符合要求了，就可以买了，在品质上没有更高的要求。这部分是二线楼盘主要吸取的目标客户群。主城各区楼市热点2005年展望2005年，谁将成为主城各区中的楼市热点板块？渝北2004年，渝北区最热点的区域当数“金”字组团，2
10、005年，渝北区热点板块还有哪些？从未来市场投放量来看，2005年整个渝北区热点板块将主要分布在北部新区金开组团、回兴、两路空港片区、冉家坝四个组团，龙湖与香港置地合作的大竹林项目即有可能在2006年绽放。金开组团金开组团几个大盘在下半年初步入市，奥园打出重庆生活向北的旗帜，引来全城人的瞩目，销售也非常旺，二期2060套也将在明年面市。 蓝湖郡销售是东岸的最后部分。龙湖向来是稳打稳胜，下一步西岸怎么走，期待中。天湖美镇、棕榈泉、财富中心明年都将进入的二期的销售。建工未来城、融科蔚城、金韵天城、保利高尔夫别墅这几个大的项目都将在明年开始销售。 这里聚集了全市房地产开发的全部精华，打造的都是高端楼
11、盘，充当的是引领市场的先锋角色。空港片区金开组团的主导地位勿庸置疑，而两路片区由于心理距离问题已经偏离了主城的范围，被主流市场忽略。但随着空港建设日益加速，空港片区步行街建设明年将为平静的两路片区增添一抹亮色，其中规模达30万方的金港国际城值得关注。回兴组团位于国家级农业科技开发园区的回兴组团，自2002年在水一方等宝圣湖周边楼盘崛起后开发量不断增大，2005年组团内有山语间别墅、伽蓝艺墅、长青藤别墅、青河湾、枫桥水郡等中高端产品面市，必将加速推进北部新区北向发展的进程。冉家坝此外，随着新牌坊的日益成熟，开发重心将逐渐西移。明年冉家坝片区会新盘叠出，龙湖景观大道的500亩龙湖紫都城项目、诚投地
12、块70万方、春风实业16万方、水晶郦城后续产品、东和春天二期、渝开发、顺庆置业等大型项目将带动片区楼市升温。江北2004年江北区住宅楼盘开发较为零散，没有较为强势的区域，仅有正进行步行街改造的观音桥商圈热点相对集中，红鼎国际名苑、信一金典、盛天地、金融街、茂业东方时代、同聚远景、佳侬商业步行街、金源地下不夜城、浩博天庭、宏基大厦等众多投资型项目纷至踏来，在全市掀起一股投资热流。在年底，五里店溉澜溪、北滨路开始崭露头角，引领江北楼市2005年发展新方向。北滨路2004年，北滨路进行了景观规划，整条北滨路延长5公里。在这里，2004年还是金砂港湾一枝独秀，2005年将涌现60万方的金源MALL、金
13、融街石门滨江花园、中房、龙湖、珠江太阳城、招商局等众多项目，北滨路将继南滨路成为重庆楼市最红火的滨江楼盘区域。五里店溉澜溪随着江北城的顺利拆迁，鲁能星城和庆业巴蜀城的热销，其他开发商们也跃跃欲试了，阳光100城市广场、亿华集团16万方的港澳大厦、金阳重庆印象都将在明年动工。北面靠龙头寺的有天江鼎城、东面五桂路的中亿项目等也将启动。CBD商贸中心和龙头寺火车站的规划为这片区域带来巨大的投资发展潜力，因而五里店溉澜溪片区将成为北部区域楼市的一翼。渝中渝中区作为重庆成熟的中心区域，其开发重心主要是旧城改造项目，近两年区域发展的焦点主要集中在解放碑片区，随着解放碑可供开发的土地资源日益减少，在2005
14、年，渝中区的热点区域将有可能出现在较场口、曾家岩、大坪板块。解放碑较场口解放碑目前已是高楼林立，已无插足之地。明年轻轨通车，中心将会向较场口方向延伸，将有一些综合商业项目呈现，主要包括万豪国际会展中心、黑格金界、“城市之冠”、百子巷改造项目等。曾家岩轻轨开通，嘉滨路整建，曾家岩和大溪沟片区即将被盘活，宝钢集团在曾家岩的15万方的江景项目2005年就会启动，还有大溪沟的一个10万方的住宅项目。这一片的地块也纳入到招拍公示中，将吸引更多开发商的关注目光。大坪大坪作为连接沙坪坝、九龙坡、江北、渝中的一个交通枢纽，也是大石杨片区的排头兵，是极富增长潜力的区域。自1999年竞地城市花园开发以来，近几年仅
15、有创景2000、铂金时代、万友康年国际公寓、心巢雅居等几个小型项目露面。明年这里将会启动几个较大的住宅及商业综合项目，包括华宇渝洲新都31.5万方、嘉华鑫城占地38473平米、天骄山水间306亩，旭庆集团红楼医院至黄沙溪地块60万方等，是渝中区2005年开发最大的潜力股。九龙坡九龙坡最早的住宅区域以南方花园和直港大道为中心，目前已成为主城区成熟的大型居住区。今后九龙坡区将走向哪里？石桥铺已向白马凼、小龙坎方向延伸，富洲集团4.6亿已拿下联芳统征地775亩，第一片地块于明年年底交付，预计在今后二三年，这里会掀起开发改建热潮。除此之外，二郎九龙园区和杨家坪片区将是2005年九龙坡区的热点区域。二郎九龙园区30万方金科绿韵康城、35万方佳乐集团项目、52万方公园式商业街巴国城、40万方龙力集团住宅项目，这里与大渡口双山社区相连成片，是主城区腹地可供大规模开发的成片区域。杨家坪龙湖西城天街、百康年世纪门、盾安九龙都、斌鑫世纪城、正昇集团等几大商业航母在此扎根，预示明年商圈的焦点将从北部转移到这个方向。随着“退二进三”政策实施，周边建设集团等几大地块即将腾出，可供房地产开发的土地供应量增加，预计未来两年内将会有较大的动作。沙坪坝沙区与渝中区一样，
