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1、成都信息工程学院银杏酒店管理学院 绿城地产案例分析报告 系别专业 财务管理系财务管理专业 报告课程 财 务 管 理 案 例 指导教师 肖 霞 学生姓名 夏芙蓉 陈盼 谢东 钟明洪 聂启茂 汪洋 牛硕 李 果 班 级 2010级财务管理5班 绿城地产的资本结构案列分析 一绿城地产简介绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港企业绿城中国控股有限责任公司。（股票代码：3900）的全资子公司。绿城专注于优质房产品的开发，产品形态涵盖别墅、城市公寓、度假公寓、酒店式服务公寓等住宅系列，同时涉及酒店、综合类项目
2、的开发和营造。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2006年实现销售收入74亿元。自1998年以来，历年被金融机构评为3A级信用单位。自2005年起，绿城地产积极参与城中村改造承建安置房建设，截止2008年政府代建项目总规模超过700万平方米。截止2006年6月30日，绿城拥有超过4000万平方米的总建筑面积的优质土地储备，以确保在5-7年的持续稳定发展。2010年底，绿城地产的品牌价值以126.18亿连续8年排在中国房地产品牌价值TOP10.而2011年排在第五，同时连续7年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10.然而，自20062010年该公司采用了激进的财务措施，
3、与同行业比形成高额的负债。二案列思考分析 （一）绿城地产为何选择激进的财务行为？表82 绿城地产2003年3010年的资本结构财务指标20032004200520062007200820092010资产负债率债务权益比96%2564%93%1425%95%1358%73%276%71%246%76%316%84%506%88%767%流动负债占债81%86%79%58%60%70%75%79%流通股占总股本100%100%100%100%100%由表可以看出绿城2003年到2010年以来都处于比较高的资产负债状态，而就房地产行业的绩效评价标准值而言的话，绿城一直都处于75%平均值以上，其中较差
4、值94.8%以上的是03年，05年，则处于较低值83%的以上的是09年与10年。而就06年与07年分别比同行业的平均值低分别2%、4%的百分值。资产负债率应保持在30%60%之间为宜，而大于50%则预示债权人的权益就没有保障，而房地产行业属于高负债行业，但绿城的负债率比同行业水平还高。导致绿城选择激进的财务行为。通过对绿城地产的财务状况分析，发现企业在资本结构完全依赖与企业的借入资本来维系生产和发展，表明企业的筹资结构的单一性，表明企业必须适度拓宽融资渠道，保持资本结构的适度合理性，企业的激进财务行为的选择。 （1） 绿城地产激进资本结构和债务比率。从企业0310年的财务业绩分析，收入结构呈现
5、波动性变化，但总体为下降的形势，企业的现金流量出现严重短缺现象，凸显企业资本结构对当前企业激进决策有着重要的影响。然而在2006年在香港上市，使得2006年的资产负债率在0305年明显下降且比行业平均值75%还低，在一定程度上迅速的降低资产负债率。但是绿城地产筹资结构单一是一个突出的问题，仅在2009年有一次认购职工股权，但是这并没有对缓解企业高负债率起到突出的作用。对于资本结构的分布上表现一个稳中有变的发展形势，通过上市缓解了部分高资产负债态势，拓展了筹资方式的多样化。而在此过程中，绿城地产依赖自身的信用程度，大量开始银行贷款和信托筹资之路，致使企业的筹资费用超出企业的预期，使借入资本呈现高
6、的财务风险。但是在此种状态下，绿城地产的总体负债率仍处于70%以上，这体现房地产行业的投资回收期较长，对资金链的持续循环要求很高，在这种前提下财务激进行为其面临巨大的资金压力，表现了企业没有合理筹资和分配借入资本，表现了企业在资金构成的疲软形态。根据资本结构权衡理论，在公司盈利和有所得税税负的情况下，资产负债率在一定区间内上升会提高公司的价值，当资产负债率达到最优点之后，如果进一步提高，会增大公司的破产成本，此时公司的价值将折损。 （ 2）激进的营运资金政策，对负债结构做出适当的调整。在案例中企业上市以来，从表面上看，这种政策安排有利于降低企业的资金成本，但由于短期负债的期限短，公司还本付息的
7、压力大，因此公司不能支付到期债务的潜在风险很大。持续的债务融资和信托融资使资产负债持续上升，表现资金周转压力巨大，在这种高危态势之下企业采取适当的财务激进措施，符合企业持续发展的需求。它的资本结构经历了一个长期演变的过程，在当前竞争激烈的环境、资本市场不完美的条件下，这是企业持续发展的阶段性策略。在这种财务杠杆的影响下，保持杠杆的正常状态，推行适当的财务激进结构，能控制财务危机局面。正可谓“拆东墙、补西墙、洞越补越大，借新债、还旧债、债越还越多”。 （ 3）激进的投资政策。公司的投资政策可以通过对内投资和对外投资实现。绿城地产激进的土地储备策略。2009年下半年绿城中国在净负债率达135%的情
8、况下，购入大幅土地储备斥资超过200亿元。由于激进的拿地策略对公司的财务安全造成威胁，尤其在2010年银行信贷政策不明朗的情况下，流动性风险偏高。加之房价不断上升，使终端对消费信贷有很高的依赖程度。如信贷收缩或者利息率上升，则购房需求将会快速萎缩，使得销售的大幅增长难以持续。除此之外国家宏观调控对房地产行业的优惠政策也是绿城在自身信用好的情况下选择激进财位行为。 而对于绿城选择激进财务行为，应该同时考虑相应的财务控制措施，首先，财务政策选择必须与周期性因素相适应。财务政策选择必须考虑企业生命周期、行业景气周期、宏观经济周期所处的阶段。在周期的上升阶段，企业的盈利能力不断增强，现金周转循环较快，
9、此时将财务政策由保守向中庸、激进方向调整有利于企业把握市场时机、及时扩张。在周期的下降阶段，企业盈利能力逐渐下降，现金周转循环速度放慢，此时财务政策由激进向中庸、保守方向调整有利于企业规避资产损失。在周期的盘整阶段，如果企业的未来经济发展趋势不明朗，财务政策应趋于稳健或保守，待企业对未来经济发展趋势作出明确判断后，企业应及时调整财务政策导向，抢占市场先机。这样才能够做到财务政策与周期性因素的协调一致，否则会使企业丧失最佳发展时机，甚至遭受巨大的财务危机。其次，对企业资金采取集中管理模式。企业选择激进的财务政策意味着要承受巨大的风险，如果操作不当，就有可能全盘皆输。因此，为了充分、有效地利用资金
10、，企业必须对资金实行集中管理模式。在这种模式下，企业可以对现金流实施实时监控，及时发现其中可能存在的问题，并采取措施将财务风险控制在萌芽状态。再次，投资项目要“见效快、回收期短”。负债是激进财务政策的主要融资方式，这种融资方式要求企业短期内具有很强的偿债能力。因此，短期债务资金应主要投向于“短、平、快”的项目，从而满足企业负债的偿付最后，要求要建立、健全公司治理结构和内部控制制度。公司治理结构和内部控制制度是企业加强风险管理的制度基础。在现阶段我国经济转轨时期，房地产业面临巨大机遇和挑战，绿城地产的决策者应充分权衡企业盈利、地产泡沫、财务风险的多方面利益，保持本企业在激进的战略决策中适度过度到
11、平稳较快发展的轨道上来。对相应国家一揽子扩大内需计划增添活力。（二）绿城地产的资本结构调整你认为是否合理？如何认识企业资本结构存在的风险？表83 绿城地产20062010年的债务资本构成负债项目20062007200820092010银行贷款3561376672840298159662169396130884431信托衍生工具338080251480可转换债券392849206982121635232188166178110高收益债券307082228797612701186261541253854表83可以看出绿城地产从2006年2010年的银行贷款逐渐增加而由03年的3561376元到20
12、10年居然高达30884431元存在高额的银行贷款，这样预示着绿城地产每月或者每季度，每年存在固定的银行利息偿还压力。其次，09年开始与中海信托、平安银行等订立的信托协议融资，在一定程度上增加企业到期的偿还压力。同时09年高收益债券的到期。可转换债券将在一年期内的赎回等，增加企业的坏款压力。就资本结构而言是：负债和股东权益的比例，恰当的资本结构能有效利用负债来提高企业收益，规避风险。现代财务理论认为，过高的资本结构存在较大风险，过低的资本结构则不能有效利用非自有资金。一 （1）资产负债率等于负债总额处于资产总额，一般认为在40%-60%为宜，而绿城地产在2010居然高达88.47%。而资产负债
13、率高于50%，债权人的利益就却泛保证。而投资者言，高风险就预示了较高的收益，就我国而言房地产行业应属于高风险行业，就03年到10年整个房地产行业而言行业资产负债率水平均在75%左右由此可以看出，绿城的高资产负债状况是房地产行业普遍的现象，并且绿城一向坚持高负债率的经营策略。在10年资产负债率高出同行业13%左右，处于高风险情况。从03年到07年绿城地产的资产负债率有96%逐渐下降到71%，然而06年在香港上市把债务转换为股权，使其资产负债率大幅度下降。而08年到10年逐渐回升，在06年之前几乎是全部依靠外借债务来维持经营，而08年之后除了来自银行的借款外。（信贷政策：2009年1月3日,四大国
14、有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础）。09年从中、农、工、建、广发、广大获得660亿元左右的授信贷款。而09年实行唯一一次股权资本融资，金融衍生工具融资等。（2）从06年开始行业整体流动性呈下降趋势，主要是由于房价持续走高，并且国家也在出台一系列的限购政策。使得流动负债占负债的比率从03年到06年逐渐下降而且在03年到10年而言是达到最低58%。而发行债券之后08年到期的27亿元的高收益债券的将到期使其流动负债所占比重增加，坏款压力增大。二上述分析可知绿城地产的资本结构使其存在如下问题，第一，速动比率偏低，预示企业不能迅速偿还流动负债的风险，一般比例为1：1为宜，第二资产负债率偏高，就企业本身而言比率越高，企业承担的风险就越大从资产负债率来看，企业的财务杠杆的利用水平也不好。第三，06年上市发行股票，06年末发行的高息债券，07年配股，发行可转换债券以及银行的高额贷款，09年的信托融资，认购股权等相关的资产结构调整，在一定程度上使其企业的资产负债率在一定程度上下降了。但是信托融资多也相应增
