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1、 广州商圈调研报告及关于我商场管理的若干意见广州商圈调研报告及关于我商场管理的若干意见时尚集团2011年5月调研说明调研背景作为广东省省会，全省政治、经济和文化中心的广州，地处中国大陆南部，广东省中南部，珠江三角洲北缘，濒临南海，邻近香港特别行政区和澳门特别行政区，是中国通往世界的南大门，广州在地理位置上拥有巨大的优势。广州总面积为7434.4平方公里，10个区、2个县级市，市区面积3843.43平方公里，2个县级市面积为3590.97平方公里，2007年末全市人口1004.58万人，2008年地区生产总值8215.82亿元人民币，中国城市第3名，人均GDP81,233元人民币，中国城市第2名
2、，由此可见广州拥有巨大的有能力的消费群体。广州商业网点多、行业齐全、辐射面广、信息灵、流通渠道通顺。全市拥有商业网点10万多个，为全国十大城市之冠。大型购物商场、大型货仓式批发零售自选商场、灯光夜市、集贸市场等构成了多元化的市场网络。其中规模最大的三大商圈分别为，北京路商圈、上下九路商圈、天河城商圈，除此之外，五羊新城商圈、烈士陵园商圈、江南西商圈、岗顶商圈、广州火车东站商圈、番禺广州商圈九大商圈在广州展开龙争虎斗。广州的消费容量是巨大的，同时商圈与商圈时间，商场与商场之间的竞争也是异常激烈的，通过此次调研将让您全面的了解广州主要商圈的具体状况，以及如何做出本商场的差异化定位，如何改善本商场的
3、经营管理以及如何对本商场的租金进行合理的定价。调研目的1、全面了解广州市场，从微观各个主要商场的信息特征到宏观各个商圈的信息特征；2、分析总结各种不同类别的商场租金价位情况，并为本商场租金定价提供参考依据3、分析总结各大商场的定位及相关营销方式，为本商场做出差异化定位提供参考依据；4、分析总结各大商场经营业态分布，为本商场的也太分布规划设计提供参考依据；5、分析总结各大商场管理特色，为本商场以后更好的进行经营管理提供参考依据；6、分析了解各大商圈业户特征，为本商场招商工作做好前期铺垫。调研对象此次调研对象主要以商圈为单位，调查分析商圈里的主要商场和街边店，分别为：天河城商圈，包括天河城、正佳广
4、场、广百中怡店、天河又一城，同时简单走访调研了潮流站、天河新地、时代广场；北京路商圈，包括广百百货、动漫新城、五月花广场、北京路天河城、潮楼、同时简单走访调研了光明广场、银座广场；上下九商圈，包括恒宝广场、东急新天地、荔湾广场、流行潮楼；中华广场商圈，包括中华广场、流行前线、地王广场，同时简单走访调研了海印自由闲名店城；江南西商圈，包括江南新地、万国工厂、广百新一城，同时简单走访调研了名店城、丽日广场、金谷新天地。另外还对番禺商圈进行了简单的走访调研，包括广大商业中心、易发商业街；以及客村的丽影广场，农林下路的东山锦轩现代城、王府井广场，环市东路的好世界广场、世贸新天地、丽柏广场；芳村的花花新
5、地广场，越秀区的海印缤缤广场、越富广场、创新广场，农林下路的旺潮坊；广州火车站附近的各大以批发市场为主的商场，包括白马、飞马、红棉国际、汇美国际、第一大道等商场。同时还走访调研了部分极具代表性的街边商铺，包括上下九街边店、北京路街边店、农林下路街边店、建设六马路街边店、淘金路街边店、龙洞商业步行街。调研方法n 上网查询1. 对商场基本信息进行确认，查找行车路线2. 记录商场电话、地址、进驻品牌及楼层划分等基本信息n 二、电话咨询1. 了解基本情况，为实地调研做准备2. 要以客户角度咨询，避免使用官方口吻及专业术语3. 即时做好询问记录n 三、商场实地调研1. 商场实地调研1) 逛商场全层，对商
6、场情况有个整体把握2) 团队成员目标分解，重点逛商场的某几层，确定调研重点3) 对有价值目标进行隐秘拍照4) 随时对调查数据进行记录5) 收集该市场宣传材料印刷品2. 陌生拜访1) 根据调研目的确定业务角色2) 准备相关产品资料，事先对拜访内容进行演练3) 以业户的角色与招商人员交流，询问商场租金、管理费用等信息4) 及时做好调研记录7目 录1广州市场营销环境81.1 广州概述81.2 人口环境91.2.1 常住人口数量及人口增长率91.2.2 人口构成（流动人口、固定人口比例）91.2.3 教育水平111.3 自然环境111.3.1 地理位置111.3.2 气候环境121.4 经济环境121
7、.4.1 GDP总量和增长量121.4.2 人均收入161.4.3 当地消费习惯172商场调研情况182.1 天河商圈182.1.1 天河商圈简介182.1.2 天河城192.1.3 正佳广场212.1.4 广百中怡店242.1.5 天河又一城252.1.6 天河商圈商场对比272.2 北京路商圈292.2.1 商圈简介292.2.2 五月花广场302.2.3 动漫星城322.2.4 潮楼352.2.5 天河城百货（北京路店）372.2.6 广百百货北京路旗舰店402.2.7 北京路商圈总结422.3 江南西商圈462.3.1 江南西商圈简介462.3.2 江南新地472.3.3 广百新一城4
8、92.3.4 万国广场512.3.5 商圈总结552.4 烈士陵园商圈582.4.1 商圈简介582.4.2 流行前线592.4.3 中华广场612.4.4 地王广场642.4.5 中华广场商圈662.5 上下九商圈682.5.1 商圈简介682.5.2 商圈主要商场分析692.5.3 上下九商圈总结723调研总结743.1 广州各大类商圈对比743.1.1 商圈基本信息753.1.2 对比结果分析763.2 广州几大商场对比783.2.1 同为shopping mall的：正佳、天河城、中华广场783.2.2 目标顾客相似的商场分析804关于我商场管理的若干建议844.1 商场定位844.1
9、.1 天河路商圈的经营特点及问题844.1.2 天河路商圈业态组合的优势和问题844.1.3 广州天河商圈与新兴商圈业态组合比较854.1.4 天河城商圈存在的机会864.1.5 项目SWOT分析874.1.6 定位总结884.1.7 规划布局884.2 商场业态比例、894.2.1 主力店与散户的比例894.2.2 商铺具体业态比例914.3 关于经营模式934.3.1 商场租赁模式分析944.4 商场管理954.4.1 业户管理964.4.2 各部门分工明确，并团结合作，创造良好的企业文化和工作氛围。964.4.3 在商场日常管理工作中，要做到制定管理章程并负责监督执行965附录：文中未列
10、商场基本信息975.1 光明广场975.2 中旅商业城985.3 名店城985.4 金谷新天地995.5 时代广场995.6 天河新地995.7 其它1005.7.1 易发商业街1005.7.2 越富广场1015.7.3 广大商业中心1015.7.4 东山锦轩现代城1025.7.5 丽影广场1035.7.6 好世界广场1035.7.7 丽柏1045.7.8 旺潮坊1045.7.9 龙洞商业街1055.7.10 海印缤缤广场1055.7.11 花花新地1061 广州市场营销环境1.1 广州概述广州是广东省省会，全省政治、经济、科技、教育和文化中心。地处广东省东南部，珠江三角洲北缘，濒临南海，毗邻
11、香港和澳门，是华南地区区域性中心城市、交通通讯枢纽，是中国的“南大门”。广州属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，四季如春，繁花似锦。全年平均气温20-22摄氏度，平均相对湿度为77%，市区年降雨量为1600毫米以上。广州市辖十区和两个县级市，总面积7434.4平方千米，共设130个街道办事处、34个镇。2008年末常住人口1018.20万人。市辖市区面积3834.74平方千米，年末常住人口886.55万人；市辖两个县级市面积3599.7平方千米，年末常住人口131.65万人。广州下辖的十二个行政区如下：荔 湾 区越 秀 区海 珠 区天 河 区白 云 区黄 埔 区番 禺 区花 都 区
12、萝 岗 区南 沙 区增 城 市从 化 市广州是一座历史文化名城。相传在远古时候，曾有五位仙人，身穿五色彩服、骑着嘴衔稻穗的五色仙羊降临此地，把稻穗赠给百姓，祝愿这里永无饥荒。从此，广州便有“羊城”、“穗城”的美称，“五羊”也成为广州的象征。据史籍记载，早在公元前214年， 这里便修筑了城垣，建城至今已有2210年的历史，留下了许多文化古迹，生动地反映了广州在各个历史阶段的发展。广州，是中国古代“海上丝绸之路”的发祥地。自秦汉起2000多年间，广州一直作为对外贸易的重要港口，从发掘的造船遗址发现的秦汉时期带有舵、锚构件的大型木船；南越王二代墓穴出土的文物中，发现非洲的象牙和波斯银盒；唐宋时期，设
13、有专门管理外贸的机构。这便是广州作为对外贸易重要口岸的最好证明。广州还是近现代革命的策源地。1840年，当帝国主义入侵中国的南大门时，三元里人民便发起了反抗帝国主义侵略的抗英斗争；清朝时期，洪秀全领导的农民起义；清末，思想家康有为、梁启超等发起的维新变法；国父孙中山领导的反对封建统治的辛亥革命，以及著名的黄花岗起义，都与广州这片沃土息息相关。今天，广州作为改革开放的前沿城市以及对外贸易的窗口，经济突飞猛进，各项事业得到全面的发展，成为中国经济最活跃的城市之一，经济综合实力位居全国主要城市的三甲之列。经济的发展，促进了广州城市面貌和居住环境的不断改善。地铁1号至4号线的开通、环城高速公路、丫髻沙
14、大桥、广州国际会展中心、广州白云国际机场，以及广州大学城的落成。都证明了广州这座千年古城正日益显现出二十一世纪现代化国际大都市的无限魅力。1.2 人口环境1.2.1 常住人口数量及人口增长率2008年末，全市常住人口数1018.20万人，比上年末增加13.62万人，增长1.4%；人口出生率为8.85，死亡率为4.19，自然增长率为4.66。下表是：广州市区主要年份年末常住户口户数、常住户口人口数统计。年份总户数（户）人口数 （人）农业人口非农业人口20001734590561512116011354013986200117646365720453156564541548082002179595158186251306224451240120031831615586352858635282004187376759832525983252200519257476140648614064820061957650623119262311922007198570263464586346458注：从2003年开始，农业人口、非农业人口资料采用新口径计算。1.2.2 人口构成（流动人口、固定人口比例）根据官方2006年4月10 日公布的广州市2005年全国1%人口抽样调查（调
