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1、商业资料-案例分析城市商业地产的发展与探索企业快速发展模式之一7月19日上午到7月20日下午，在北京国际会议中心，由中国房协城市开发专业委员会组织召开了主题为整顿行业、规范市场，建立企业信用档案的会议。与会代表有中国房协会长杨慎、建设部副部长刘志峰等300多人，同时统计局、各省建设厅和一级资质的企业也参加了此次会议，万达集团房地产企业管理有限公司也派代表参加了会议。以下为与会发言。各位嘉宾，大家好：应组委会的邀请，向大家介绍我们集团在商业房地产方面进行的尝试和探索，希望大家多提宝贵意见。首先感谢组委会给我们提供这个机会跟大家交流开发体会。近来，经常有些同行、媒体的朋友问我，在万达集团住宅地产经
2、营良好，住宅市场快速健康发展的同时，为什么万达集团要向风险更大的商业地产进军呢？地产行业内，大家都知道在住宅、写字楼、商业三个产品系列中，商业地产开发具有比较大的风险，又有什么优势和资源来支持万达的商业地产开发呢？今天我借此机会向大家介绍一下我们的商业地产开发情况，包括：入世带来的思考，目前房地产行业现状、现在商业的开发情况、开发与经营模式、开发优势、开发体会等六个方面。一、入世带来的思考从2000年开始，随着中国入世的临近，我们集团对入世后的中国房地产市场进行了认真、系统的分析，结合国际经济一体化的发展，思考如何面对日益激烈的市场竞争，抓住入世带来的机遇，充分利用跨国公司的资源，实现我们企业
3、自身的快速发展。同时加入WTO也给中国的房地产市场带来了机遇和挑战。根据WTO协定，中国加入WTO之后，零售业将逐步向国际开放，世界500强中的商业企业等一批品牌公司将进入中国商业，为城市商业发展、商业结构升级提供了良好的机会，而这些商业企业的大部分专业经营商业，很少涉及地产开发，那么我们的商业地产开发可以与这样一批企业联手。根据目前商业的发展趋势分析，入世后，市民们消费结构有很大变化，在外国零售业大举进入中国之前，正是发展商业地产的良好时机。目前来看：万达在入世之前，进入商业地产抓住了时机。二、企业的产业结构在这个过程中，我们研究、借鉴了有关企业产业结构的案例，如通用公司、韩国的企业发展模式
4、、另外也从一些新兴企业在短短几年时间内从成功走向衰败的教训中得到启发，强化主业、突出主业是比较切合我们实际的发展模式，一个企业有无明确而且正确的战略目标是很重要的，如果有正确的战略目标，将会指引企业沿正确的道路走下去，使企业越做越大。我们万达集团在2000年5月集团高层经过认真研究，结合自身的实际情况反复讨论，最终确定了以住宅和商业房地产共同发展的决策：调整万达集团的产业结构，由住宅房地产为主业的一条腿走路调整为向跨区域的商业地产开发迈进的两条腿走路，使商业和住宅地产开发逐渐成为集团的两大支柱产业，在相当长的一段时间内，在各大中心城市的购物广场计划将成为支撑万达快速成长的重要支柱力量之一。之所
5、以做出这个决定，主要有两方面因素：（一）企业自身特点1、万达集团自开始就是做房地产业，集团的高级人才也都是从事房地产的专业人士，也就是说做事只能做自己熟悉的、比较专业的行业。2、由于集团发展的需要。可以说集团多年来一直从事多种产业经营，而且发展状况良好，但从总体上看，收效甚小，而且其影响了集团主业的发展，影响了集团的快速成长。于是去年集团做出了调整产业结构的决定，经过去年下半年的发展实践证明了这个决定是正确的，集团在住宅房地产开发和商业房地产开发上都取得了可喜成就。（二）目前房地产行业现状统计表明：中国企业的平均寿命是0.7年，中国大型企业的平均寿命是7年，而欧美很多企业的寿命可以达到30年，
6、目前中国的房地产企业正如昨天刘部长分析的那样，普遍综合实力不强，规模与香港相比非常小，例如香港新鸿基地产2000年的营业收入为33亿美元，2000年下半年的纯利就达53亿元，可动用资金则在90亿元左右，其掌门人郭氏兄弟的财富高达897亿港元，而2001年新上市的某地产公司的年销售额仅32亿元人民币，而企业的净资产仅达40亿元，总资产60亿元；伴随着国际资本进入中国，房地产行业正在步入一个重新洗牌的过程，开发企业中的相当一部分没有规模、没有资金、没有品牌的即将面临被收购、重组的局面，针对目前房地产发展的现状，我们提出要做百年企业，不能昙花一现，要积累收租物业作为长期经营资本，就是考虑企业长远发展
7、需要稳定的现金流。而现在从事的商业开发中，如果每建成一个购物广场，营业后，每年的租金收入2000-3000万元，形成的固定资产近数亿元，我们的目标是在三年时间内发展到10个。可以预计，实现这个目标后，每年仅租金部分的收入将直接增加数亿元，企业的资产规模将迅速扩大，资产结构进一步优化，融资能力也极大增强。三、目前的开发情况从2000年5月到今年上半年的两年时间内，我们公司在全国15个省会城市和计划单列市进行购物广场和shopping mall 这两个系列的商业地产产品开发，关于这两个系列产品的区别，我会在下面的产品介绍中具体说明。已经开工项目6个，其中长春万达wal-mart购物广场目前已经施工
8、到主体二层，将在今年10月竣工，目前销售工作已经完成，另外的几个也进入了施工阶段。四、开发与经营模式我们的开发模式是：首先确定合作的伙伴，与世界500强百货连锁公司、著名餐饮公司、家居超市、电子产品连锁经营公司等签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设万达商业广场，共同确定发展的目标城市、项目的位置、地段等，然后，根据经营者的需求确定是单纯租赁经营，合作经营，独立经营方式和出售等具体的经营方式，2002年我们成立了大洋百货在10个城市经营，预计有100亿年销售额，某著名百货集团的经营班子负责日常经营，媒体也进行了跟踪报道。集团现在集中开发万达商业广场和shopping-mall两个系列产品
9、，其中商业广场每个占地约15000平方米土地，建筑面积50000平方米左右，目前先后在全国十多个省会城市开发了万达商业广场，而且广场大都在城市的中心地段，由著名百货超市、专业零售电子、家具、精品店、专卖店等组合而成。另一系列shopping-mall每个占地大约50000平方米土地，建筑面积150000平方米左右，一般在每个项目中有两、三个主力店，结合精品商业步行街组合而成。五、开发优势1、强强联手的品牌优势；通过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制了经营风险，增强了业主的投资信心，专家分析，长春购物广场年12%回报、8年即可收回投资，售价创均价四万多元/平方米的价格。2、跨地区的发展优势；通
10、过跨地区开发多年的积累，适应了各地不同的市场环境、人文环境和地理环境，曾经有位公司总经理问我们万达在东北善长袖起舞，异地开发是否水土不服，今天我可以向大家汇报，跨地区开发使我们在结合当地自然、人文等方面积累了大量的经验，我们不仅适应各地的住宅开发，而且还向各地商业地产进军，产品和企业品牌都可以适应当地的需求。3、本土化与国际化的人才优势；人才利用方面，我们已经将人才看作企业发展的人力资本，在注重房地产开发的同时，我们万达集团还非常注重培养、使用人才。人才是万达集团最重要的财富，是企业资产中的核心要素。我们一直奉行待遇留人，感情留人，事业留人的宗旨，以招才、培才、用才为战略。我们万达集团在企业经
11、济效益增长的基础上，根据实际需要，进一步加强本地人才培养、选拔，同时加大引进有优秀管理人才和专业技术人才，探索建立规范的人才开发、培养、选拔机制，目前公司主要技术与管理部门都有来自美国、日本、新加坡等地的人才。同时公司正在着手建立公司内部系统、规范的培训体系，加大人才储备和人才梯队建设的力度。同时，加强本职职能培养，提高职业素养和职业道德。4、金融直通车的资金优势；在跨地域开发经营和连锁商业开发经营的同时， 2001年，国内两大银行通过对集团的商业地产项目、经营指标的考核之后，在北京签署了银企合作协议，为集团制定专业的个性化的金融服务产品。该协议的签署表明大连万达集团已经成为国内银行总行级的重
12、点客户，使万达集团在房地产项目开发上得到了巨额金融的支持。这不仅表明我们公司房地产业务声誉较高，而且这次银企合作对于我们万达来讲，是一次企业发展的转折点。六、开发体会90年代深圳刚引进wal-mart时,大家称狼来了，时间证明，由于大规模的品牌公司进入，提高了城市商业的经营水平，改善了当地商业结构，商业房地产发展，对城市的积极意义也不言而喻。经初步测算，每个万达购物广场营业后，将为当地带来2000人就业机会；其年销售额达10亿，增加政府税收3000万元/年； 能够引进外资；同时改变城市面貌：如我们在济南传统商业街-泉城路改造中，发挥了龙头主力店的作用，对于恢复传统商业街区的活力，加快城市中心商业区的建设起到了重要的作用。发展商业的同时，我们也感到还有关于商业地产的许多具体问题，例如物业管理，经营管理等方面，需要结合自己的特点进行调整。另外，在人才方面，尽管做了很多能力，仍然不能满足发展的需要。最后，我再次感谢各位嘉宾和组委会对我们的厚爱，给我们机会来一起探讨企业发展的模式；房地产市场空间很大，变化也快，作为开发企业，如何面对市场竞争，寻找有效需求，结合自身优势，整合外部资源，积极参与国际经济一体化，快速发展自己，是一个现实而有意义的课题，希望今天我介绍的对商业地产探索能够抛砖引玉，有关具体项目的发展情况大家可以浏览我们的网站和万达月刊。第 4 页 共 4 页
