王志刚工作室总结的房地产十大开发模式

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1、规模化品牌扩张开发模式、三、谈起这种模式，最典型的例子还是碧桂园。四、五、碧桂园，广州人无人不晓，中国房地产业内人士无人不知。六、七、碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带 动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者 在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。八、九、其对广房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中 国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整化）化。十、十一、与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化；B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务；C、营销策 略：连锁化经营，

2、在珠江三角洲大板块内扩张。十二、十三、 1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。十四、十五、“跳出地产做地产”是碧桂园的聪绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。（1）1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办 碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生；（2）楼未建成，配套先行， 五星级会所同时建成。这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜 招术（当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术）。建校达到了 聚人气、积资金、增加知名度、美誉度的效果。“给成功人士一个五星级的 家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。十六、十七、 2、大盘化（规模化）。不少专家特别提及碧桂园象工

3、厂化那样 大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”住房需。，人们惊奇地 发现，从涉足房地产开始以来的8年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地 变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园。十八、十九、广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了 4000多套房，创造了大盘神话，规模神话、品牌神话。这两年碧桂园以不可思议 的速度在扩张，华南碧桂园（占地面积超过1000亩），顺德碧桂园东园、 顺德碧桂园西苑（占地178万多平方米）均安碧桂园（仅高尔球场占地就达 1700多亩），佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。二十、二十一、3、郊区化居住模式，碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活

4、模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。后来，大凡在广州市区以 楼盘（超过半小时车程）均非常推崇“5+2”生活模式。而随着大交通格局 的奠定，“7+0”模式（市区上班，郊区居住），已成为洛溪盘等类型项目 的着眼点。二十二、二十三、这一模式，除了深圳万科外，广州还没有第二个发展商敢这样大规模操作。值得提醒的是：品牌在较小的范围内随大规模开发扩张市场的有 效需求的容量。二十四、二十五、二、可持续性发展模式二十六、二十七、若论广楼市十年的长青树，恐怕非祈福新村莫属。十年来，祈福新村不断发展，越战越勇，到现在已发展成为占地6500亩的楼盘，并已售 出16000多套房子，堪称中国楼盘销量冠军。而其亦

5、被评为广州地区最大房 地产项目公司第一名，成为名符其实的“中国第一村”。二十八、二十九、祈福新村的成功在于开辟了一条可持续性发展的开发模式，而其革命性之处在于为广州楼市发展提供了三大参照系：三十、三十一、1、大势把握。曾在加拿大攻读土木工程学研究生的彭磷基总经理，高瞻远瞩，提前10年就已把握到住宅郊区化的大势，并提前10年捕捉 到了城市化过程中郊区住宅产业的大商机。其将自己目标客户群定位在香港 至广州所辐射的整个珠江三角洲的成功人士，甚至连现在红透了楼市的两个发展商早期也在祈福新村买过房。三十二、三十三、2、要素整合。这里包括对自然条件各要素的整合，也包括对人文要素的整合。没有的要素，要创造。

6、祈福新村原来没有湖，开发商硬是花 了数千万建造了 34万平方米、全国最大的私人屋村人工湖及环湖公园。三十四、三十五、3、创新。祈福新村的成功不仅仅在于规划、设计的超前，因为仅仅这样永远打不完明天的战争，其藏于无形之中的杀手铜是理念创新。三十六、三十七、早期的祈福新村并不敢恭维，兵营式排房建筑当时虽很时髦，现在看来已显呆板；而正是在人们意识到这点之前，开发商已作了创新，这正 是开发商的高明之所在。祈福农庄投入不小，人们可以那里种菜，千色园有 一公理多长。当人们现在己大张旗鼓讨论广州要建山水城市时，祈福新村已 成为山水楼盘、生态楼盘的典范。人们不得不承认，可持续发展模式是楼市， 尤其是大盘最可取的

7、开发模式。三十八、三十九、广州城建开发集团10多年也是采用此类开发模式。三、复合房地产开发模式广州楼市风雨十年，整合房地产业之外行业来开发房地产的项目不少，但 最为成功，最典型的要数广奥林匹克花园，这个占地仅有260多亩的“小弟 弟”、“后来者”，却能从中国楼市竞争最为激烈的洛溪板块，从占地超千亩 的“大哥哥”旁边脱颖而出，一炮而红，靠的就是整合各优势产业。用一位业 内专家的话说是：这是复合房地产概念对单一房地产概念的胜利。“体育产业+房地产业”，“科学锻炼，健康人生”的理念诉求，加上“健 康管家”等软件，使奥林匹克花园具备了别人不可超越、无法替代的优势。复合概念对于房地产业的革命性意义在哪里

8、？对于开发商来说，可以从竞争最为激烈，最为艰难的领域中抽身出来，拓 展出一片新的蓝天，一个能降低风险、增加价值的利润空间。用其开发商郭梓 文的话说，正是由于注入体育概念、使奥园在竞争力方面，扩张延伸力方面， 明显强于传统意义的仅以户型、装修、环境和地理位置为诉求的单一概念产品。 这就是整合的力量。复合概念对消费才的意义在于，它既能满足于人们对于住房的基本需求， 同时又能满足了人们对体育健身活动的需求，给人以双重、多重满足。复合型房地产开发模式并非一成不变，而是不断在变，不断在整合新的元 素，如番禺奥园在广州奥园成功的基础上，又整合“澳洲风情”这新的诉求点。安得广厦千万间？中国人等了几千年，积淀

9、了一个个梦想，加上欧美发达 国家的示范作用，未来房地产一年要走过西方国家十年的路。人们日益增长而 不断变化的需求，注定房地产靠单一概念、单一元素致胜的时代已过去。有专家认为，纯粹以规模和品牌取胜的时代已随着复合地产概念的出现而被取代。个性化差异也许代表着未来之路，因为我们正步入消费个性化时代。四、专业化连锁开发模式房地产开发的最大困惑在于：如何将在建设庞然大物的过程中产生的无形 资产移植到下一个项目。专业化连锁开发模式将之迎刃而解。看惯刀光剑影，广州的发展商历经10年竞争，走向成熟、迈向未来的开发 商，如富力地产（广州今年上半年销量冠军）、合生创展（旗下几大公司广州 去年综合销量第一名）、保利

10、房产（广州成长最快的国有房产企业）都不约而 同的采用了专业化、连锁化开发模式，走的是一条精品路线，并形成各自的特 色，仅用五六年时间便奠定了其在广州的“江湖地位”。富力地产集团在老城区成功地利用工厂搬迁契机，改造老城区，开发富力 大厦、富力半岛花园、富力新居等数个名优楼盘，在老城区形成了富力楼盘网 络。现在，广州几乎无人不知富力地产。合生创展则主要集中在天河区，迎合了广州城市东移这一大趋势。华景新 城、骏景花园、帝景苑、愉景雅苑等数个楼盘在广州形成另一个网络。广州保利房产则对住宅、商用物业全面渗透。保利红棉花园、保利花园、 保利北京大厦、保利白云山庄在市中心、近郊的纵深度范围内形成网络布局。三

11、个进步神速的开发商，用公司品牌，将一个个珍珠（名优楼盘）串在一 起，形成一串楼市风景线。广州楼市常见的两种经营形态：一个是板块型，有大面积工地储备，可以 连片开发，这在近郊、新城区，郊区较普遍，尤其以洛溪沙岛，华南快速干道、 江南工业大道一带这特征更为凸现。另一个则是阵地型，发展商利用单块地皮 进行开发，在老城区，以及珠江新城的房地产开发中心较为普遍。相对于这两种常见的开发形态。专业化连锁开发模式革命性意义在于：用 一个强势的公司品牌，加上一套CI系统（理念视别、行为视别、视觉视别）， 成功地将推广上一个项目所投的广告费及其形成了品牌含金量移植到下一个项目，并为移植到未来的项目上预留了“管线”

12、。其中最重要的在于“理念”与“行为”视别系统，这是出人才，出机制、 出效益、出品牌的基础。这些为开发商成功开发下一个项目奠定了基础。1997年11月北京路地块拍到了 8798万元，平均楼面地价达2788元/平方 米，而该项目的得房率仅为约60%，发展商按得房面积计算平均地价成本达4800 多元/平方米。别人看来是注定要失败的项目，保利房产勇敢的拿了，而且成功 了！为什么？今年6月30日，万宝冰箱厂地块拍到了 1.9亿元。没有敢要，富产地产敢要！，为什么？因为他们有人才、品牌乃至机制做保障。可以预见，只要操作、管理上不 出大的偏差，并努力创新，做出差异性来，他们下一个项目连锁开发将会与成 功拥抱

13、！其根本性的优点归纳为：（1）注重大众根本需求；（20）在技术领先的基 础上达到高度 专业化；（3）由项目公司上升到专业化开发公司。五、完善积累型开发模式人选房子，房子选人，一方水土养一方人。这是人与人之间不言而喻的连接密码。把房子建成何样，人们才乐意选择， 这完全可以反映出选择者的品位、修养与性情。基于对人性的关怀，对文化的 独到见解，不少楼盘成功地将其演绎到自己房地产开发中，并形成了自己的独 特开发模式一一迎合社会主流，营造一种健康生活方式。最为典型的要数丽江花园，其对房产业的革命性意义在于：率先营造一种 生活方式，并且精雕细琢之。过去十年，房地产市场消费观念发生了两次革命性变化。90年代

14、初，人们 买房仍然以追求一个“窝”这主要目标，只要有个地方住，人们不会挑剔；90 年代中期，“家”成人们购房追求的重点，不只是需要一个窝，还要配套、环 境；先知先觉的开发商很快明白，“家”绝不是人生追求的最高目标。也正是 这里开始，购房者从注重地理位置、环境、户型、配套等外在因素，向关注物 业管理、社区化等内在因素转移，人们从买环境过渡到买生活方式。丽江花园较早旗帜鲜明地打出卖生活方式。强调其房子真正为诗意的安居 而建；在广州楼市第一个喊出e生活概念，其亦是全国优秀物业管理小区，而 旗下的星海洲、丽字楼、王台别墅、和谐公寓、华林居、康城居、萃锦苑、玉 树别院、九如通津，这些母品牌下的子品牌更满

15、足了人们“人以群分”的心理， 适应了生活方式下一的细分需要。丽江花园带给予业主的不仅是品质不断提升 的房子，且是个性价值的不断张扬。这种只可意会，不可言传的生活方将对楼 市消费者的选择产生越来越重要的影响。人们一直弄不明白，丽江花园楼价最 高时凭什么卖到了 7000元/平方米，我想原因就在于其营造的生活方式值钱。丽江花园在推广中强调得最多的就是“生活”二字，如“21世纪生活空 间”、“e生活“等等。在新世纪楼市行销概念中，生活方式现已成为主流六、城镇开发模式关注城镇化开发模式，是基于两点理由：（一）、是国外房地产开发商较为推崇的开发方式；（二）、中国正加快城市化进程，有人预测，广东再过10年，将建成300 个布局合理、功能齐全；设施完善环境优美富有地方特色的中心镇，广东城市 化程度将达50%以上。现在，地产大鳄枕戈待旦，华南碧桂园一出手就是1000亩；雅居乐、华南 新城、南国奥园、锦秀天河他们开发模式又将怎样，急需要参照系。洛溪新城的革命性之举在于:其已率先在中国进行集镇式房地产开发试验。 他们不仅考虑住户的衣、食、住、行等日常生活问题，并考虑邮电、金融、教 育、垃圾、污水处理已成功走出政府行为，完全成为一种市场商业行为，为房 地产开发探索出了一条全新模式。十年风雨，往往历历在目。80年代末，当时番禺市政府确立以“二沙”带动番禺经济发展的思路，南 沙为工业区（现在有所调整