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1、北京市昌平区小产权房现状探究摘要：就目前我国的法律和政策来看，“小产权房”没有一个明确定义，一般指的是在农村集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章的房屋。小产权房主要分布在大中城市的城郊或城中村，周边环境以及基础设施条件都相对不错，由于价格低廉，在满足中低收入者的住房需求的同时没有过多超出其购买承受能力，使小产权房有较大市场空间。关键词：小产权房；市场需求；集体土地；1、引言目前，北京市的小产权房的销售面积占到北京住宅市场总量的20%，其中95%分布在远郊区县。本文以北京市昌平区为例，通过访谈、发放调查问卷的形式，总结小产权房在昌平地区的现状和形成因素
2、，并针对如何处理小产权房这个问题提出合理建议。2、昌平区小产权房基本情况昌平区的小产权房主要分布在沙河、小汤山、和昌平县城，主要特点是占局部地区土地面积大，分布集中，此外，小产权房的建造年份大多较早但开盘时间较晚。沙河地区小产权房主要是占用农用地，开发建设商品房，而小汤山和昌平县城则是多以回迁为名而多占用农用地作为商品房对外出售。建筑物及其内部结构。昌平区小产权房的建筑结构基本为砖混结构，多为4-6层建筑，总体形式单一。半数左右的户型为2室1厅1卫，七成到八成的住房面积在70-110平方米范围内。昌平区小产权房的租售比约为1:2，昌平小产权房价格方面来看，各个区域同一时间的平均房价相差不多，但
3、整体呈现逐年递增的趋势。2、1数据调查在年龄分布上。小产权房使用者的年龄在各区域内分布相对平衡，但是明显集中在26-30岁和50岁以上两个年龄段；而46-50岁所占人数比较少，仅为7.6%；最年轻的小产权房使用者是21岁，而最年长的为75岁2.1.1学历水平从数据看，目前昌平地区小产权房使用者学历水平较低，本科以上学历仅占27.6%，而高中以下学历占到48.6%2.1.2职业被调查者主要以企业员工、无工作和退休者居多，分别占22.9%，16.2%和30%；而公务员和打工人员所占比例不大，还有少数的学生。可见小产权房内的人员组织很杂乱2.1.3户口在户口方面，拥有北京户口的人占总被调查人数的61
4、%，其中70.3%拥有城市户口；而另外29%的人持有外地户口，并且31.7%的人来自外地农村。由此可见小产权房使用主要人群是本地城市的居民2.1.4家庭月收入调查结果显示，84.3%的家庭属于月收入在7千以下的中低收入家庭， 高收入家庭占所有被调查者的比例不及二成。由此可知购买小产权房的人通常是中低收入家庭3、昌平地区小产权房产生原因3.1.1供求角度从供给方来看：开发主体是村集体、乡政府和一些小开发商，村集体提供土地，开发商提供资金。（1）村集体作为供地方在村民不知情的情况下私自将土地卖给开发商，获得开发商利益的分红，村集体有推动小产权房建设的动力；（2）从开发商成本收益核算角度出发，住宅房
5、屋价值=土地费用（包括土地取得费和土地开发费用）+建安费+市政公共设施配套费+各种税费，对于小产权房开发商来说，获得土地没有成本，集体供地不需要缴纳土地出让金；由于大部分的小产权住房都是砖混结构、低容积率的房屋，建造成本低廉；小产权房市场的不合法性和隐蔽性使得开发商逃避了各种税费，包括销售税、城市开发建设税等等。因此开发商在利润驱使下也有开发小产权房的动力3.1.2需求角度从需求方来看：刚性需求主要是来自人们的住房需求。（1）商品房房价过高超过了住户购买力；（2）对于昌平地区上风上水环境的需求和享受也形成了对小产权房一定的刚性需求；（3）大多数购房者表现出来的法不责众的心理让他们在平衡持有产权
6、和低房价之间选择了后者3.1.3政策制度政策是我们不可忽略的因素，这双有形之手也是昌平地区小产权房出现的因素之一。总结起来主要是以下三点原因1）城市发展进程过快，政策保障出现真空，开发商和政府借新农村建设、旧村改造名义运作小产权获利，弥补与城市建设用地之间的价值差距2）农村土地监管存在灰色地带，实际支配土地的乡政府、村委会有操作空间3）廉租房和两限房门槛高，经济适用房限制多（譬如户籍的限制）4、小产权房处理建议4.1尽快制定并落实“小产权房”的禁建禁售政策由于我国的大陆法体系，如果想要通过法律解决问题，那就应该加快集体土地流转的立法工作。最新的关于小产权房的政策也只是2010年国土资源部发言人
7、指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。 国家是不予支持消费者购买小产权房屋的，对此，购房者要慎而为之。但是仍然没有提出如何处理现有小产权房以及如何杜绝小产权房的建设行为，自07年的住房购买风险预警发布之后至2011年，昌平地区新建小产权房量大，但是解决案例缺寥寥无几。为了能够为以后小产权房处理提供法律依据，应该加快集体土地流转的立法工作4.3合理的安置被占用原有土地的农民由于对于这类失地农民是没有正规补偿机制的，他们对于自己的生活保障也十分的担心。在我国目前土地制度下，农民集体土地不能直接进入“一级”土地市场流转，造成国有建设土地和农村集体土地“同地不同价”的现象。占用农民集体土地建造商品房，须通过土地征用将集体土地转为国有土地，这将产生较高的社会成本。“小产权房”的主导者村/镇可
