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1、第六章 房地产投资项目的国民经济评价与社会评价房地产投资具有广泛的外部影响，任何投资者不可能只考虑自身的利益而不考虑国家或社会公众的利益。房地产项目的可行性研究，应根据需要，在投资项目财务评价的基础上，开展国民经济评价和社会评价。一个房地产投资项目，如果站在企业角度，或站在国民经济角度，进行可行性研究的分析评价的结论都是可行性的，则该项目无疑可作为投资的对象；如果站在投资企业角度分析的结论是项目可行，而站在整个国民经济和社会角度评价的结论是项目不可行，则必须以国民经济评价的结论为准；如果站在国民经济和社会发展角度分析的结论是项目可行，而站在企业角度评价的结论是项目不可行，则国家可以考虑给予企业
2、适当的政策支持和优惠，帮助去业在经济上具备可行性。第一节 房地产投资项目的国民经济评价一、房地产投资项目国民经济评价的概念和目的 概念：是指根据国民经济长远发展目标和社会需要，衡量房地产投资项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。是从整个国民经济发展的角度来分析评价房地产投资项目需要国家付出的代价和对国家作出的贡献，是从国家宏观经济角度分析项目的微观经济效益。 目的：是为了有效合理地分配和利用资源，提高项目的整体经济效益，保证项目在宏观方面的科学性和准确性。二、房地产投资项目国民经济评价与财务评价的区别 财务评价是国民经济评价的基础。1、评价角度不同 财务评价：从财务经济角度评价项目的盈利及偿还
3、贷款和收回全部投资的能力，以确定项目在财务方面的可行性； 国民经济评价：从社会角度考察项目所耗费的社会资源和所取得的社会效益，以确定项目在社会经济方面的可行性。2、评价中收益与费用的划分范围不同 财务评价：根据项目的实际收支情况确定项目的收益和费用，凡是项目的货币收入都视为效益，凡是货币支出都视为费用。 国民经济评价：着眼于项目对社会提供的有用产品和服务及项目所耗费的全社会的有用资源，并以此来考察项目的效益和费用。3、评价对象不同 财务评价：只考察直接效益和费用。 国民经济评价：不仅要考察直接效益和费用，还要考察间接效益和费用，即项目的外部效果。4、评价采用的价格不同 财务评价：所采用的价格是
4、现行价格。 国民经济评价：采用比较能反映投入物和产出物真实价格的影子价格。5、评价的标准和参数不同 财务评价：采用各自的评价指标（如各自的行业基准收益率），汇率采用调节汇率。 国民经济评价：采用社会折现率和影子汇率。三、效益和费用 1、效益的识别和度量 凡项目对国民经济所做的贡献都计入项目收益，列为项目现金流入。包括：（1）项目投产后增加的社会总供应量，包括所增加的国内最终产品或中间产品。按照消费者意愿支付的价格（影子价格）度量出来的新增社会供应量的价值即为项目的收益。（2）项目建成后减少的其他企业的房地产产品的产量，即项目代替了其他房地产企业的等量房地产供给，那么被替代的房地产企业因为减少开
5、工而节省的资源价值即为项目收益。（3）项目建成后所增加的出口。由于项目竣工验收、交付使用而增加的外销房的价值，即增加的外汇收入即为项目收益。 （4）项目外部效益。包括技术进步（智能化住宅会培养和造就一定数量的技术和管理人员，并通过人才流动和交流而外溢）、项目带来的关联效应（房地产投资项目对建筑、建材、金融等产业的拉动作用较大）等。2、费用的识别和度量 凡是国民经济为项目所付出的代价都计入项目费用，列为项目现金流出。 主要包括：（1）因项目建设需要而增加的社会供应量。为增加社会供应量所消耗的资源的真实成本，也就是作为项目投入物的资源的机会成本，即为项目的费用。（2）因项目而减少的对其他企业的供给
6、。若项目投入物是由减少其他企业的供应而转移过来的，那么其他企业因减少供应而不能生产的产品用影子价格计算的边际效用即为项目的费用。（3）因项目而增加的进口或减少的出口。指项目建设使国家不得不增加进口，以满足项目投入物的需要，国家由此而多支付的外汇即为项目的费用；或者项目使用了国家准备用于出口的产品作为投入物，国家因此而减少出口所损失的外汇收入即为项目的费用。（4）项目外部不经济性（外部费用）。主要指房地产项目建设中所产生的环境污染（包括水污染、施工噪声污染）给社会造成的损失。或者由于房地产开发所造成的森林砍伐、水土流失或其他生态环境的破坏等。四、转移支付 转移支付：是在识别项目国民经济效益与费用
7、时必须明确排除于现金流量之外的项目。是那些既不消耗国民经济资源，又不增加国民经济收入，只是一种权属转移的款项，包括税金、补贴、国内借款利息、土地出让金等。其中， （1）税金：企业（项目） 政府 （2）补贴：政府 企业（项目） （3）国内借款利息：企业（项目） 银行等金融机构 （4）土地出让金：城市用地单位（项目） 五、国民经济评价中的调整参数 （一）影子价格 影子价格是指当社会处于某种最优状态时，能够反映社会劳动的耗费、资源稀缺程度和最终产品需求情况的价格。或者，是指在完善的市场经济条件下，资源的分配和利用达到最优状态，即供求均衡时的价格。影子价格在我国也称为修正价格或经济价格。其确定方法：1
8、、外贸货物 外贸货物是指其生产和使用将直接或间接影响国家出口的货物。包括（1）项目产出物中的外贸货物，是指产出物中直接出口的和间接出口的以及替代进口的货物；（2）项目投入物中的外贸货物，是指投入物中直接进口的和间接进口的以及减少出口的货物。2、非外贸货物 非外贸货物是指生产或使用将不影响国家进出口，只影响国内供求关系的货物。包括（1）一些“自然型”非外贸货物，如建筑物、国内运输等基础设施和商业产品和服务；（2）由于运输费用过高或受国内外贸易政策和其他条件限制而不能进行外贸的货物。3、特殊投入物 是指劳动力和土地。其影子价格确定的方法：（1）劳动力的影子价格 在国民经济评价中，劳动力的影子价格是
9、用影子工资来反映的。 影子工资：是指社会为项目建设使用了劳动力而支付的代价。或者，是劳动力投入于该项目而使社会为此放弃劳动力原有的效益，以及国家和社会为此而增加的资源消耗。作为费用计入经营费用。 影子工资=工资与福利费之和*影子工资换算系数（由国家统一测定发布）（2）土地的影子价格 是指由于建设项目的占用而使土地减少的收益（农业年收益、工业年收益、商业年收益）为基础，按国际市场价格作适当调整，制定出的土地价格。 就是指拟建项目占用土地而使国民经济为之放弃的效益土地机会成本，以及国民经济为项目占用土地而新增加的资源消耗（如拆迁费用、剩余劳动力安置费用等） 。 土地的影子价格=土地机会成本+新增资
10、源消耗费用（二）影子汇率 影子汇率是外汇的影子价格，实际是外汇的机会成本，反映由于项目的投入或产出所导致的外汇减少或增加而给国民经济带来的损失或收益。 影子汇率和国家外汇挂牌汇率在数值上的关系可用影子换算系数来表示。 影子汇率换算系数=影子汇率/国家外汇挂牌汇率 影子汇率=国家外汇挂牌汇率*影子汇率换算系数 影子汇率换算系数=影子汇率/国家外汇挂牌汇率 影子汇率=国家外汇挂牌汇率*影子汇率换算系数 即：SER=OER*r式中，SER为影子汇率，OER为挂牌汇率，r为影子汇率换算系数（三）社会折现率 是反映社会对资源时间价值的一种估量，在国外称为影子利息率。由国家根据一定时期内的投资效益水平、资
11、金机会成本、资金供求情况、合理投资规模等因素统一测定发布。不仅考虑短期的经济效益，还要考虑长期的经济效益。第二节 房地产投资项目的社会评价 财务评价和国民经济评价，都是在评价投资项目经济上的可行性。但房地产投资是一种基础性投资活动，对社会的发展和文明的建设将产生重大的影响和作用。拟建项目应有利于社会的公平和可持续发展，有利于生态环境的保护和利用。某些只具备经济效益，缺乏社会效益或缺乏生态效益的项目，要全面衡量利弊，慎重决定。一、投资项目社会评价的概念 投资项目的社会评价；旨在系统地调查和预测拟建项目的建设、运营产生的社会影响与社会效益，分析项目所在地的社会条件对项目的适应性和可接受程度。通过分
12、析项目所涉及的各种社会因素，评价项目的社会可行性，提出项目与当地社会协调关系、规避社会风险、促进项目顺利实施、保持社会稳定的方案。从福利经济学角度出发，结合房地产投资的特点，社会发展目标基本上包含两个：一是效率目标；二是公平目标，即公平地进行资源与收入的分配的目标（含环境保护目标）。二、项目社会评价与经济评价的差异影响项目的社会因素很多，涉及面很广，在进行社会评价时多为定性分析，很难定量判断。具体将社会评价与经济评价相比较，参看下表。三、项目社会评价的适用范围 一般适用于那些社会因素复杂，社会影响较为久远，社会效益较为显著，社会矛盾较为突出，社会风险较大的投资项目。包括：需要大量移民搬迁且占用
13、农田较多的项目、扶贫项目、农村区域开发项目，以及文化、卫生等公益性项目。四、项目社会评价的主要内容 1、社会影响分析 分析预测项目可能产生的正面影响（通常称为社会效益）和负面影响。编制项目社会影响表。2、互适性分析 主要分析预测项目能否为当地的社会环境、人文环境所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。如表。3、社会风险分析 对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长，容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，分析可能出现这种风险的社会环境和条件，并提出防范措施。编制社会风险分析表。五、房地产项目的社会评价的实施 1、投资机会
14、阶段的社会分析 （1）调查研究拟开发建设地点地域的社会经济状况，包括社会经济发展水平、产业政策、居民收入水平、同类物业的市场状况等； （2）明确项目与当地社会经济发展的一致性或适应性，研究项目对当地社会经济发展的贡献和对该地域城市建设的影响，该项目可享受的优惠政策及该项目的大致市场定位等；（3）预测和分析拟开发项目可能产生的主要社会效益及影响。调查和分析项目的受众和业主），了解他们的基本需求以及对该项目的态度；（4）分析受众对项目的接纳力；（5）估计项目的社会风险，综合判定项目是否具备社会可行性。2、可行性分析阶段的社会分析 （1）深入研究受众和受影响群体，包括他们的需求、消费倾向、承受能力及
15、当地的社会文化、风俗习惯、历史文物、自然风景等，将这些调研结果形成对项目规划设计有指导意义的意见。（2）再次鉴别社会风险，并提出处置风险的措施。3、项目实施阶段的社会分析 此阶段的社会评价的功能在于构建一套信息系统，及时发现问题，并尽快确定解决对策。4、营销或经营阶段的社会分析 主要侧重于研究如何使项目被受众所接受、购买或租赁，分析的着眼点在于让受众明了项目的正外部效益及负外部效益的可接受性，将社会效益和影响与受众的需求对接起来。六、房地产投资项目社会评价的程序与方法1、社会评价的程序（1）筹备计划阶段： 组建具有明确分工的社会评价的专家小组、确定调查地点、确定项目目标与分析范围、选择评价指标、编制实施 社会评价计划等；（2）调查研究阶段： 到确定的调查地点进行实地调查，并结合文献查阅补充和核实有关信息资料；（3）分析评价阶段 根据评价需要对调查收集来的资料进行整理和分析，确定分
