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1、连云港2010年市场调研报告 2010-10-30一、连云港城市概况1、城市概况近年来，作为连云港城市未来的核心之一，连云新城是连云港市建设国际性海滨城市的重要组团，也是提升连云港市海滨城市形象、增强城市综合竞争力的重点工程。同时，连云新城的建设对形成“一心三极”城市空间布局、推动中心城市加快发展具有重要的战略意义。随着港城国际中心的的盛大奠基，必然会加快连云新城的建设步伐，提升连云新城城市形象。在中国的型经济布局中，上面的一横是沿海经济带，左边的一撇是陇海兰新产业带，右边的一竖是长江经济带，共有两个重要交汇点，一个是上海，一个是连云港。是中国东部沿海地带唯一的近海腹地还没有得到充分开发的黄金
2、地区，是江苏省实施沿东陇海线产业带与沿海经济带开发战略的叠加区，是带动沿海和苏北振兴的龙头。南通连云港位于中国中部沿海，江苏省北部，南连长三角，北接胶东环渤海，东引日韩，西带冀南徽北。新亚欧大陆桥的起点始于连云港，使连云港处于沿海开发带与沿东陇海线产业带的交点，区位优势明显。连云港下辖新浦、连云、海州三区，赣榆、东海、灌云、灌南四县和一个国家级经济技术开发区。由于一直以来，新浦区为连云港市政府所在地，与港口所在地连云区相距35公里，所以连云港虽称“港”但并未如青岛一样发展为一个“海滨城市”。连云港城市发展的“哑铃”状，制约了其城市化进程，在新一轮城市发展中，连云港市政府着力打造城市东部“滨海新
3、城”，将连云港打造成国际性生态型滨海城市、现代化港口工业城市、山海相拥的知名旅游城市。2、GDP水平2009年连云港全市GDP达到941亿元，增幅13.6%，全市人均GDP突破20000元，达到21144元，比2005年翻了一番。自2005年开始，GDP总量保持快速增长，年均增幅14，但08年受外部经济环境影响，增速有所放缓。但从全省各市看，连云港市主要经济指标增长普遍不高。09年连云港市GDP增幅在全省各市中居倒数第二位，仅好于宿迁。根据该市十一五规划，2010年连云港GDP要达到1000亿元，即年均增长15。3、人口发展连云港全市常住人口达400多万；城镇居民家庭人均住房建筑面积为31.3
4、，住房需求机会将增大；根据该市十一五规划要求，2010年中心城区建成区域要突破100平方公里（05年为69.3平方公里），人口突破100万，即市区人口保持年均8的增幅，市区人口的不断增加将为房地产市场发展带来良好机遇。4、城市化水平自2005至2009年，连云港市城市化水平年均递增额度在1.08，且呈现不断上升的状态，未来城市化进程在稳步进行，将会增加刚性的住房需求；5、居民收入水平全市城镇居民人均可支配收入逐年提高，09年已超过全面小康目标值16000元；居民富裕程度不断提高，将会增加改善性住房的需求量。小结：l 经济水平处于全省、全国的中下游水平l 城市化进程进一步加快，未来发展潜力巨大二
5、、连云港城市规划2.1城市规划前景规划核心“战略东进、拥抱大海”从城市发展上看，长期以来，连云港处境尴尬。向北，融不进环渤海经济圈；向南，离长三角太远；向西，淮海经济区面临整体坍陷的困局，惟有向东是其优势所在。“东进”战略的确定让连云港徘徊在海洋与内陆间的脚步寻找到了新的坐标。2007年3月，连云港历史上前所未有的填海工程新中港填海造地工程启动，整个工程将造地1.85平方公里。而更重要的是，在这背后还有50余平方公里的填海工程以及屹立于此上的东部滨海新城。连云港将向东、向大海发展，未来滨海新城将是连云港整个城市的核心区、中心区。这是一次具有重要意义的战略转变，连云港真正意义上的海洋时代正在开启
6、，这不仅将让苏北从此沐浴清新的海风，而且更有可能拉动整个江苏“出海”。2007年4月21日，江苏沿海开发工作会议召开，沿海在江苏被提到前所未有的高度。这不仅表明江苏的沿海意识正在觉醒，更意味着江苏对苏南等地的路径依赖与体内循环正在逐渐被打破，其既有的发展范式正在转变。这对作为江苏沿海三市的连云港而言是一个不可多得的崛起机遇。根据“东进”规划，连云港将逐步形成沿海、沿东陇海线的“T型”产业布局；以东部城区、新海城区和赣榆县为“三极”、滨海新城为“一心”的“一心三极”城市布局；以连云港主体港为“一体”，南北延伸的海岸线及港口为“两翼”的“一体两翼”港口布局。连云港总体规划确定的城市性质为我国沿海中
7、部沟通东西、连接南北的区域性中心城市，国际性的港口工业城市，现代化的滨海旅游城市。城市职能为沟通东西、连接南北的重要节点与区域中心城市；我国中部沿海的国际性干线大港；江苏省乃至国家级临港产业基地；山海相拥、环境优美的现代化海滨城市；开放创新、和谐发展的生态宜居城市。未来港城将逐渐建立“一体两翼、一心三极”的空间结构。“一体”即连云港中心城区，是全市的行政、文化、商贸及交通中心，“两翼”即连云港中心城区南、北两侧的产业发展及综合配套区。“一心”即滨海新城，“三极”分别为新海城区、南翼新城和赣榆新城。2.2三大城市定位分析按照国家和江苏对连云港的发展新定位，连云港正在抢抓新一轮的发展机遇，全面掀起
8、大开发、大开放、大建设、大发展热潮，加快建设国际性的海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市。2.3国际性的海滨城市2005年7月，连云港拿出400万元，向全球征集东部滨海地区发展战略规划，历时3个月，最终确定8个方案并进行整合，形成了连云港东部滨海地区战略规划。规划中的东部滨海地区将形成“一体两翼，组团递进，三极拉动，重点突破”的整体空间结构，由内至外形成港湾服务区、中央商务区、海滨居住区、高新产业区、外围产业区五个层次和多个组团，成为能够承托城市未来希望的滨海新城、支撑城市经济腾飞的产业基地和带动区域经济发展的枢纽大港。港湾服务区中央商务区滨海居住区高新产业区外围产业区在实施
9、过程上，留出从山到海、从城到海的生态廊道，保持青山常在、碧水长流、蓝天白云、清新怡人的生态环境。把东部城区、新海城区、赣榆城区作为相互联动的三大增长极进行规划建设，三极合围形成连云港未来的中心城市。按照现代城市理念，收拢三极，向中心发展，在位于三极之间的盐田滩涂上崛起一座50平方公里的海滨新城，寓商务、金融、会展、娱乐、办公、居住、旅游等多种功能于一体，成为连云港中心城市的核心，也成为苏北地区规模最大、功能最为完善的国际化商务中心。目前，有80多家世界顶级规划单位汇聚在连云港，进行各项详规的编制，实现详规的无缝对接。正在建设连接新海城区与海滨新城的花果山大道，在海滨新城规划范围内掀起滩涂围垦和
10、基础设施建设热潮，加快推进国际商务中心、连岛旅游度假区、东哨西墅片区建设，抓好东部城区重要节点的整治出新，陆续建成一批标志性建筑，初步展现海滨城市的风貌。同时，积极推动新海城区“互连东进”，加快科教创业园、体育中心开发建设。确保做到每一项工程建设都要找有水准、有实力、有信誉的建筑施工单位来做，尽量避免留下败笔。到2010年，中心城市规划人口超过130万人，规划建设用地面积达到160平方公里，基本建成现代化的大城市、充满活力的区域中心城市、富有魅力的国际性海滨城市。2.4现代化的港口工业城市港口是连云港的核心战略要素，连云港的发展必须依靠港口来带动。建设亿吨大港，充分发挥港口的龙头带动作用，提升
11、整个区域经济的发展实力，是连云港的必须选择。目前的港口发展已经有了一定的基础，06年以来，通过调研论证，连云港确立建设港口群、发展组合港，延伸“一体”、拓展“两翼”，形成 “一体两翼，提升主港，两翼齐飞”的总体思路，举全市之力加快港口的建设与发展。【提升主港】就是调整完善主体港区功能，以集装箱和大宗物资中转运输为重点，加快集疏运通道、深水航道和大型专业化泊位建设，大力发展综合物流和贸易，巩固并提升区域性枢纽港地位。【两翼齐飞】就是跳出现有港湾，在全市176公里海岸线上加快开辟南北两翼港区。南翼港区，重点开发徐圩港区、灌河港区；北翼港区重点开发赣榆港区，适时启动以大型石油接卸为主的前三岛港区。除
12、前三岛港区外，其他港区重点依托盐田及滩涂资源发展临港工业，实现港口与工业互动发展。目前，突出抓好15万吨级航道、第五第六代集装箱泊位、25万吨级矿石码头、东南北三大疏港通道建设，争取启动建设30万吨级航道和南北两翼港区，为提升港口功能、拉开“一体两翼”组合港框架创造条件。确保“十一五”港口吞吐量翻一番、集装箱运量翻两番，2008年实现吞吐量过亿吨、集装箱300万标箱，2010年实现吞吐量1.2亿吨、集装箱400万标箱，把连云港港初步建设成为长三角和渤海湾之间重要的区域性国际枢纽港、集装箱干线大港和带动区域发展的组合大港。2.5山海相拥的知名旅游城市国内外港口城市发展的经验表明，一个现代化的国际
13、港口城市必然是一个服务产业兴旺发达的旅游都市。连云港有着现代港口与历史文化的双重优势，资源禀赋条件得天独厚，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡、西游记的发源地、中国水晶之都和中国优秀旅游城市；环视全球，开放式的优质旅游环境，是国际性港口旅游城市的一个显著标志，以港口为依托的发达物流经济和旅游为核心的流量经济成为世界绝大多数港口城市的主导产业。连云港在旅游开发过程中，将采取“统一规划、分步实施、抓住重点、滚动发展”的方针，同时将开发优美自然风光与发掘深厚文化底蕴结合起来，把发挥地方旅游资源优势与改善旅游服务结合起来，突出“山、海、岛”特色，继续加快景区景点深度开发和配套建设，建设一批品位高、吸引力强、效
14、益好的旅游精品工程和精品线路，进一步增强连云港旅游对外吸引力和发展后劲，努力把连云港建设成中西部地区最向往的沿海旅游胜地和江苏省的海滨花园。2.6城市建设规划到“十一五”期末，城市居民人均道路面积、住房面积全面达到小康标准，城市绿化覆盖率达到40%，城市人均公共绿地面积超过15平方米，加快东部城区和滨海新城供水设施建设，自来水普及率达到100%。建设西气东输市区门站、高中压调压站，建设高压燃气管道20公里，中压燃气管道130公里，燃气普及率达95%。加大城市环境建设投入，加快城市污水处理厂和污水收集系统建设，市区生活污水集中处理率超过75%，生活垃圾无害化处理率达到100%。充分发挥沿海临港、
15、旅游资源丰富、历史文化底蕴深厚的特点，着力培育“国际性的海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市”，增强城市的创造力、吸引力和辐射力。建设城市标志性建筑物，形成具有连云港特色的城市风格。加强城市绿化工程建设，到2010年，市区和四县全部通过国家生态示范区验收。加快城市基础设施建设、旧城改造、住宅开发和县城、小城镇建设步伐，进一步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城市建设一年一变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。在沿街建筑改造工程方面，坚持环境改革和建筑改革并重，对主次干道两侧、重点窗口地带、城市出入等实施绿化、美化、亮化，切实改变面貌。在“十一五”期间，宏观上看，全球和区域经济一体化日趋明显，国际间、区域间生产要素流动和产业转移加快；我国进入了一个新的发展阶段，社会主义市场经济体制日益完善，经济结构战略性调整和城市化进程加快；江苏省“两个率先”快速推进，统筹区域发展力度进一步加大，特别是沿东陇海线产业带和沿海经济带建设，将我市摆在了全省生产力布局的重要位置，为我市加快发展提供了重大历史性机遇。我市正由工业化初期向快速扩量增效的工业化中期迈进，工业化的快速推进正促使我市经济
