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1、 按揭贷款业务操作流程 文件编号：按揭贷款业务操作流程1目的本文件规定了XX农村银行（以下简称“本行”)按揭贷款业务的操作规范和风险控制要点，旨在规范按揭贷款业务操作和有效控制风险，提高资产质量。2适用范围本文件适用于本行办理按揭贷款的业务，如个人住房、购车按揭等。3定义、缩写与分类3.1定义按揭贷款：是指借款人以所购得的动产或不动产等作为抵押品而从银行获得资金，用于支付所购动产或不动产，并按合同约定分期偿还本息的贷款。3.2缩写与分类无4职责与权限部门/岗位职责与权限不相容职责行长负责对授信管理委员会审议通过的按揭贷款合作事项及按揭贷款业务行使一票否决权。授信管理委员会/委员负责对提交的按揭
2、贷款合作事项及按揭贷款业务进行审议。调查授信审批部门/审批岗1）负责对权限内按揭贷款合作事项及按揭贷款业务的审批；2）负责下发按揭贷款合作事项及按揭贷款业务审批意见书；3）负责对权限外的按揭贷款合作事项及按揭贷款业务提交授信管理委员会审议。调查合规与风险管理部门/法律事务岗负责协议文本的合规合法性审核，并提出合规审核意见。授信审查部门/审查岗负责对合作事项及按揭贷款业务进行审查，并出具审查报告。审批个人业务部/客户经理岗1）受理按揭合作申请,搜集并审核客户的相关材料；2）负责贷前尽职调查，提交调查报告；3）起草合作协议经合规及风险管理部审核后，与开发商、经销商签订合作协议；4）负责按揭贷款业务
3、合同的面签；5）负责办理抵押登记手续。审批业务管理部/贷后管理岗1）负责对信贷资金使用情况进行跟踪检查；2）负责对开发商、经销商账户资金进出情况进行监控管理；3）负责按揭贷款贷后日常管理工作，并形成贷后检查报告；4）负责按揭信贷资产风险分类的初分。调查放款审查岗负责审核发放条件。综合柜员岗负责出账、结算。5原则与基本规定5.1原则本行办理按揭贷款业务应遵循合规性原则、审慎性原则、灵活性原则。5.2基本规定5.2.1按揭贷款条件1）年龄在18周岁以上，具有完全民事行为能力的自然人，能提供合法有效的居留身份证明文件； 2）具有稳定的经济收入，信用良好，无不良嗜好，有偿还贷款本息的能力并能够提供相应
4、的收入或资产证明；3）借款人已经按要求足额支付首付款项并出具相关证明；4）能提供本行认可的有效、足额担保。5）购房按揭贷款还应有合法有效的购房合同、协议以及本行要求提供的其他证明文件；6）汽车按揭贷款借款人所购车辆必须办理车辆交强险，应办理第三者责任险、损失险和盗抢险，同时在保单附加条款内注明本行对汽车财产保险赔付享有优先受偿的权力,本行规定的其他条件。7）本行规定的其他条件。5.2.2客户申请按揭贷款时，应提交以下申请资料1）申请人需要提交以下资料料的原件及复印件；a）申请人及配偶（共同借款人）的有效身份证件（包括身份证、护照、居住证件、军官证等）、户口簿、婚姻证明（若未婚则提供有权部门出具
5、的未婚证明）的原件和复印件；b）营业执照及纳税税单、银行对账单、财务报表等；c）收入证明和其他财产证明；d）担保人需要提交以下资料的原件及复印件；担保人为个人的提供：担保人身份证或抵（质）押人/共有人身份证、婚姻状况证明、抵（质）押物权证；担保人为公司的提供：企业的营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证、企业章程、验资报告、基本账户开户许可证、税务登记证、资信证明书、贷款卡、近期财务报表（包括资产负债表、损益表、现金流量表等）。e）本行要求的其他条件。f）须填写按揭贷款借款申请书（附件一），2）购房按揭贷款的申请人除按申请提交上述资料外，还应提供以下资料：a）申请人提供与商品房开发商（经销商
6、）、汽车经销商签定的合同或协议；b）申请购房按揭贷款的申请人，须填写个人购房借款申请书（附件二），并提交申请人身份证等相关资料：c）营业执照及纳税税单、银行对账单、财务报表等；合法的购（建造、大修）房合同或其他证明借款用途的文件以及本行认为需要的其他合法批准文件；d）借款人用于购买（建造、大修）住房的首付款发票或收据；e）如以房产作抵押，应提供由本行认可的评估机构出具的房产评估报告。3）购车按揭贷款除按申请人需要提交资料外，还应提供以下资料：a）申请人填写个人购车借款申请书（附件三）；b）申请人和配偶的有效身份证件、户口簿、婚姻状况证明及借款人收入证明；c）担保人有效身份证明及担保人本行认可的
7、其他资料；d）如购买营运车辆，应提供车辆挂靠协议、挂靠单位同意车辆抵押给本行的书面文件、营运资格证等。5.2.3按揭贷款的政策规定1）利率调整规定：在贷款期限内贷款利率的调整，由借贷双方根据中国人民银行有关利率管理的规定并按照商业原则在借款合同或协议中约定，于贷款利率调整的次年1月1日按年调整。2）现行住房按揭政策规定：关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）规定90平方米以上首套住房，贷款首付比例不低于30%；对贷款购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；暂停发放购买第三套及以上住房贷款；
8、对不能提供1年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。5.2.4按揭贷款偿还方式1）利随本清：贷款期限在1年以内(含1年)的，原则上可采取到期一次性还本付息还款方式。2）分期还款：贷款期限在1年以上的，实行分期偿还贷款本息，可采取以下方式：a）等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。计算公式为：月利率（1月利率）还款总期数 （1月利率）还款总期数 1每月还款额 贷款本金b）等额本金还款法。即在贷款期内将本金平均分摊在每个月归还，贷款利息逐月结算，确定每月还款额。计算公式为：贷款本金 （贷款本金
9、已归还本金累计额）月利率还款期数 每月还款额6流程描述与控制要求阶段环节风险点6.1.1受理申请环节名称 : 客户申请适用部门 : 客户;适用岗位 : 客户;职责要求 : 客户提出按揭贷款合作申请。操作规范 : 客户以书面形式提交按揭贷款合作申请。 环节名称 : 受理申请适用部门 : 个人业务部门;适用岗位 : 客户经理岗;职责要求 : 受理按揭合作申请,审核客户主体资格。操作规范 : 收到客户申请后，对主体资格进行初步审核。客户提出申请同时要提交以下资料：1）公司章程或企业组织文件、验资报告、成立批文、营业执照、组织机构代码、税务部门年检合格的税务登记证明、法定代表人或负责人身份证明、贷款卡
10、及信用等级证明，基本账户的开户许可证及在本机构设立的结算账户开户许可证，2）财政部门核准或会计(审计)事务所审计的近三个年度财务报告和审计报告及最近的报表，企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本等；3）客户为借款人承担连带责任的承诺；合作业务由授权委托人办理的，需提供企业法定代表人授权委托书（原件）；4）房地产开发商申请与本行合作时除提交以上资料外，还要提供以下资料：a）房地产开发资质等级证书；d）项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件，项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、商品房屋销（预）售许可证，
11、预售方案及项目施工进度表，商住房要有竣工验收合格证明；c）项目开发建设自有资金落实的证明文件、资料；f）需要提供的其他材料。5）汽车经销商申请与本行合作时除提交以上资料外，还要提供以下资料a）产品厂家代理资格证明；b）代理销售汽车证明，提供制造商生产的合格产品证明。风险描述:客户提供的资料不齐全或资料虚假 ,受理人未严格按规定审核,合作事项存在法律风险。风险等级:高风险控制措施:严格按照规定对申请的条件进行审核，对不具备主体资格、提供虚假资料或资料不合法、不合规，具有不良信用记录等不符合条件的，不得受理。 控制部门:个人业务部门;控制岗位:客户经理岗;6.1.2项目调查环节名称 : 调查适用部
12、门 : 个人业务部门;适用岗位 : 客户经理岗;职责要求 : 项目合作协议调查，提交调查报告。操作规范 : 采取现场和非现场调查方式，对客户所从事的经营活动合法性和真实性，以及经营、财务状况进行尽职调查，并出具调查报告，提出明确的调查意见。需要调查的其他内容参见贷前调查操作流程。 风险描述:调查流于形式或未执行关系人回避制度对客户提供的虚假资料,不能及时识别不真实掌握的反映借款人及担保人实际情况,导致调查结果失真，影响决策。风险等级:高风险控制措施:规范操作流程，完善问责机制。控制部门:个人业务部门;控制岗位:客户经理岗;6.1.3审查、审议环节名称 : 审查适用部门 : 授信审查部门;适用岗
13、位 : 授信审查岗 ;职责要求 : 负责合作事项的审查，提出独立审查意见。操作规范 : 根据客户经理提交的调查报告及相关资料，对合作事项的合法性、合规性、可行性等进行全面审查，并形成审查意见，出具审查报告连同其他资料一并提交给审批岗审批。需要审查的其他内容参见审查审批操作流程。风险描述:未严格执行审查制度,调查与审查为同一人员完成；审查人员按照他人授意进行审查或隐瞒审查中发现的重大问题；与客户串通，向有关审批人提供虚假审查报告,估未能充分反映真实风险；审查通过不具有主体资格、基本要素不全、不符合信贷政策、监管要求以及信贷风险突出的信贷业务,导致信贷风险及监管风险。风险等级:高风险控制措施:1）
14、严格落实审贷分离，单独设立授信审查岗，形成有效岗位制约；2）授信审查人员必须严格按照规定的审查内容和不同信贷业务审查的具体要求进行审查，明确突出审查意见和风险防控措施，对审查内容真实性、合法合规性负责；3）对审查中发现的重大问题和疑点必须进行核实，予以确认并做出详细说明。 控制部门:授信审查部门;控制岗位:授信审查岗 ;环节名称 : 是否权限内适用部门 : 授信审批部门;适用岗位 : 审批岗 ;职责要求 : 权限判断。操作规范 : 权限内合作事项的审批，权限外合作事项直接提交授信管理委员会审议。环节名称 : 审批适用部门 : 授信审批部门;适用岗位 : 审批岗 ;职责要求 : 负责对权限内合作事项业务的审批。操作规范 : 根据审查通过的报告，结合自身审批权限，充分考虑本行资金供给的可能性、国家产业政策、存贷比例、单户授信额度、资本金比例等情况进行审批，提出明确的审批意见。具体操作可参见审查审批操作流程。风险描述:未严格执行审批制度和程序,审批通过不符合国家产业政策、监管规定及本行信贷制度的信贷业务；超权审批；未执行回避制度,加大信贷风险。风险等级:高风险控制措施:严格按照国家现行政策、省联社及本行信贷制度进行审批，执行回避制度，严禁超权审批。控制部门:授信审批部门;控制岗位:审批岗 ;环节名称 : 审议适用部门 :
