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1、万韬管理咨询 采购管理策划书星河丹堤项目采购管理策划书 星河地产招标中心编制：陈德全 审定： 批准：刘士诚第 3 页 共 31页目 录 1.项目概况31.1.序言31.2.项目概况31.3.项目规划31.4.项目采购重点和目标32.项目发展计划和项目总控制计划42.1.项目开发总计划42.2.项目总控制进度计划43.合约规划53.1.施工单位组织方案53.2.监理公司组织方案53.3.甲方直接分包工程组织方案53.4.材料设备供应方案64.招标配合及设备材料招标计划制定74.1.招标配合74.2.招标计划要求74.3.各分期设备材料招标计划75.采购策划的保证措施85.1.针对指定分包、指定供
2、应与总包管理的统筹规划方案进行沟通85.2.总包施工进度计划审核85.3.施工过程中施工进度计划审核85.4.甲分包施工进度计划控制95.5.甲方计划内部协调95.6.设备材料进场验收制度9 1. 项目概况1.1. 序言投资方：深圳星河房地产有限公司发展商：深圳星河房地产有限公司单体设计：中国建筑西南建筑设计研究院总承包商：深圳倍特建筑安装工程公司监理公司：四川科力建筑工程监理有1.2. 项目概况深圳星河丹堤项目位于深圳横岗区，小区用地面积760亩，目前已经开发完成丹堤一期、二期，丹堤一期已经入伙完成，丹堤二期2003年5月入伙。目前正在进行丹堤三期、四期工程施工，丹堤小学、丹堤五期正在进行施
3、工图设计阶段。1.3. 项目规划 丹堤一期社区工程开工时间为2005年1月，竣工备案时间为2006年11月，其余部分工程开工时间为2007年13月，竣工备案时间为2008年12月。入住时间为2008年1月、3月、4月、5月； 丹堤一期样板区样板楼开工时间为2005年10月27日，单体及环境将于2008年1月8日移交物业，确保丹堤一期2006年10月18日开盘。1.4. 项目采购重点和目标 根据丹堤项目设计要点、项目发展计划和施工实践经验，列出以下采购管理的重点和难点：l 铝合金门窗窗体的渗漏率控制在2%以下；l 标段的划分要合理l 不因采购工作影响实体质量l 采购及时率在98%以上2. 项目发
4、展计划和项目总控制计划 2.1. 项目开发总计划项目开发总计划作为项目发展的纲领性计划，是所有工作计划编制的基础，丹堤一期项目开发总计划详见付表。 2.2. 项目总控制进度计划项目总控制计划是按照公司2006年度经营节点计划的整体要求，在此基础上通过各个部门协商、讨论共同制订的项目进度节点控制计划。并采用project软件在施工管理过程中将此节点计划的基础上进一步细化，编制项目详细的采购计划、工程进度计划等，保证丹堤项目有序的全面展开施工，从而确保公司经营计划的实施。见附件：丹堤项目总控制计划。3. 合约规划3.1. 施工单位组织方案根据当地的施工单位能力、我司管理能力等因素，将一期12万平方
5、划分为三个标段进行招标。其中一期采用费率招标丹堤二、三期分四个标段进行招标。丹堤二、三期采用工程量清单招标方式确定。一期的一标段按照费率招标。3.2. 监理公司组织方案丹堤项目监理公司采用业内知名公司，采取战略监理的方式进行，监理费用适当提高，管理要求明确、细致。3.3. 甲方直接分包工程组织方案星河丹堤项目中，甲方直接分包的工程包括：（1） 铝合金门窗（2） 入户门、户内门、单元门（3） 有线电视和卫星接收系统（4） 泳池设备安装工程，水景设备（5） 不锈钢工程、铁花及栏杆扶手工程（6） 人防工程（7） 燃气工程（8） 变配电工程（9） 电梯工程（10） 消防工程（11） 橱柜（12） 智能
6、化系统（13） 室外及庭院的园林建筑、园林绿化、给排水管道、道路工程、专业管线3.4. 材料设备供应方案（1） 外墙外保温系统 （2） 铝合金门窗 （3） 钢制门 （4） 木质门 （5） 车库门 （6） 铝合金栏杆扶手 （7） 空调百页 （8） 墙地砖 （9） 石材 （10） 阀门 （11） 水表 （12） 洁具 （13） 龙头五金配件 （14） 空调设备 （15） 通风设备 （16） 电梯 （17） 高压配电柜 （18） 低压配电柜 （19） 电线电缆 （20） 室外灯具 （21） 疏散指示灯 （22） 开关插座 （23） 对讲设备 （24） 闭路监视设备 （25） 停车场设备 （26） 消
7、火栓箱 （27） 儿童娱乐设施 （28） 健身设备 4. 招标配合及设备材料招标计划制定4.1. 招标配合项目公司采购部牵头根据项目实际的分期开发情况组织协调项目公司各部门配合编制分期合约规划及施工及设备、材料进场计划，由项目公司采购部负责报项目公司工程副总、项目公司总经理审核批准，作为项目公司和总部各职能中心前期计划执行依据。4.2. 招标计划要求设备材料的采购计划制定过程中，要以项目总控进度计划的时间控制节点为前提，相关部门应积极配合，相互审核。4.3. 各分期设备材料招标计划具体各期设备和材料计划详见下表：丹堤一期材料设备采购计划。丹堤二期材料设备采购计划丹堤三期材料设备采购计划 5.
8、采购策划的保证措施 5.1. 针对指定分包、指定供应与总包管理的统筹规划方案进行沟通l 在项目合约规划及采购计划制定过程中，要以项目总控进度计划的时间控制节点为前提，公司各相关部门积极参与。l 为保证项目合约规划及采购计划的有效执行，由采购部门牵头，相关部门进行会审。l 各项目部门根据实际情况或工程总控进度计划的调整动态调整项目合约规划及采购计划，其中包括各项目各期各分项工程业务。5.2. 总包施工进度计划审核l 施工合同签订后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制施工组织设计和项目总施工进度计划，上报监理公司。l 监理公司审核总承包商项目总施工进度计划的合理性和可行性，与以及施工组织设计
9、中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送项目经理部审核。l 项目经理部着重审核总承包商项目总施工进度计划与公司项目发展计划和项目经理部项目总控制计划的各关键工期节点的符合性。l 采购部门审核采购计划与施工计划的符合性。l 对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；或调整公司的采购计划。 5.3. 施工过程中施工进度计划审核施工总承包商按照项目总施工进度计划编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与项目总施工进度计划的符合性和合理性。审核采购计划与施工计划的符合性。5.4. 甲分包施工进度计划控制各分包商在进场前，项目经理部核
10、对采购计划是否满足施工周期要求，项目部应主动提请分包商及时进场，要求各分包商按照要求编制施工进度计划，并上交施工组织设计，项目经理部联合监理公司审核施工组织设计中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。5.5. 甲方计划内部协调项目经理部负责与采购部、设计部、成本部、营销部沟通，在充分考虑招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，编制各分部分项、材料、样板计划，如月施工进度计划、项目材料限价计划、图纸交付计划、分包商进厂计划、样品确认计划等。当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化是，应由项目经理部组织
11、召开工程协调会，在不影响公司项目发展计划关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司项目发展计划关键目标的，应上报公司总经理层。5.6. 设备材料进场验收制度对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程管理部、设计部、项目经理部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，都由现场材料见证取样监理工程师按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并要求施工单位限期退场。丹堤项目经理部2007年3月26日
