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1、 .wd.房地产在我国国民经济中的作用分析研究摘要在现代经济条件下，房地产业是人们进展社会生产和其他经济活动以及科学、教育、文化、卫生等活动的根基和栽体，是国民经济中不可缺少的组成局部，也是决定国民经济开展的重要因素。房地产业在我国国民经济中所占比重如此之大，使我们不得不重视房地产业的开展。房地产业是国民经济其他组成要素如农业、工业等开展的根基，我们将通过对房地产业相关知识的认识，结合房地产业的开展现状，综合分析房地产业在我国国民经济开展中所发挥的重要作用，并提出对房地产经济进展宏观调控的必要性，以及使房地产业与国民经济协调开展的对策与措施。关键词房地产业国民经济 作用 协调开展目录目录11前
2、言11.1本文研究背景11.2国内外研究现状11.3研究目的和意义12我国房地产业的开展现状22.1泡沫成份开场收缩22.2 成交量萎缩，空置率上升22.3紧缩政策下房地产金融风险加大32.4市场开场走向分化32.5房地产中介经营困难33房地产业在国民经济中发挥的重要作用43.1房地产业在国民经济开展中发挥根基性产业的作用43.2房地产业在国民经济开展中发挥先导性产业的作用43.3房地产业在国民经济开展中发挥其他重要作用53.3.1房地产业能够带动经济的开展。53.3.2房地产业能够促进城市经济的繁荣。53.3.3房地产业能够带动消费市场的开拓。53.3.4房地产业能够优化城市消费构造。54对
3、房地产经济实行宏观调控的必要性64.1房地产资源优化配置的需要64.2加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要64.3加强对房地产“特殊产业宏观管理的需要64.4保证我国房地产经济安康、协调开展的需要75房地产业与国民经济协调开展的对策与措施75.1平衡部门经济与国民经济的关系，实现正确的产业定位75.2进一步完善房地产业宏观调控75.3加强政府对房地产市场的宏观调控引导房地产的理论管理85.4建设完善的金融政策95.5协调房价与收入的比例关系95.6完善土地政策96结论9后记10参考文献111前言1.1本文研究背景房地产在我国国民经济中占有很大的比重，而且还起到了推动经济开展的作用。研
4、究房地产在我国国名经济中的作用，是非常有必要的。房地产业包括土地的开发、房屋的建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款、以及由此形成的房地产市场。对于房地产业的完整理解包含两个层次的意思：一是房地产业所从事的主要活动内容，二是具体参与这些活动的组织和机构。即房地产业是指从事以第三产业为主，第二产业为辅的，包括房地产买卖、租赁、评估、管理，以及土地开发、房屋建设、维修等活动内容，以及从事这些活动的组织和机构。房地产业是包括住宅在内的各类房屋及承载房屋的土地的开发、建设、流通、消费、服务等经济活动内容的一个产业，是随着房地产在我国国民经济开展中日益呈现
5、的重要性而提出的，是国民经济中具有根基性、先导性、支柱性的产业。1.2国内外研究现状现如今，我国房地产市场出现了局部城市房地产价格上涨过快、供应构造不合理、低收入群众住房困难等突出问题。【1】中低价位、中小套型普通住房供应明显缺乏、一些房地产开发仓业囤积土地、捂盘惜售、造势抬价的行为时有发生、这些矛盾和问题，虽然是局部性的、构造性的.但影响很大。国外房地产开展的形势也各不一样。美国房地产住宅销售量增长，商业楼闲置率上升，目前的房地产业呆帐比例有2左右，但房地产企业的财政形势在继续恶化，呆帐比例将会持续上升。同时，商业建筑业将急剧收缩。商业房地产业目前面临的困境主要是由于需求短期疲软，如果经济恢
6、复顺利，商业房地产的出租率就有望上升，日本房地产创新改革，为了充分利用办公楼，缓解市中心住宅紧张状况。政府以都市圈的办公楼为对象，鼓励将办公楼层改装成住宅。英国央行降息，住房抵押贷款利率也不断下降，目前经济相对平稳和失业率较低，住房贷款市场更趋活泼，预计房地产市场将继续旺销，购房需求不断增加，不仅当地的潜在购房人员增加，外国人到伦敦置业的人数也在逐年上升。另外，由于经济因素，预计今后相当一段时间内利率不会有太大的上升，这更为贷款买房和养房提供了有利条件。1.3研究目的和意义房地产业作为产业部门，与国民经济中的其他产业部门一样，在其生产和再生产过程中也要经过四个环节，即生产、分配、交换、消费。房
7、地产生产，就是对土地进展开发和再开发，对房屋进展的开发、建设、维修和养护等生产活动；房地产分配，就是依据国家经济制度和经济体制确定的分配原那么和分配方式，把房地产品分配到国民经济各个部门和居民之间。房地产流通，就是房地产品在市场上形成的各种交易活动，即对房地产品出售、租赁和抵押等经营活动，通过房地产市场，实现房地产资源优化配置和房地产价格和价值，满足居民生产和生活的需求。在房地产消费过程中，房地产经营管理部门还要为消费者提供房屋维修、管理和消费过程中的其他服务，也就是我们现在所说的物业管理活动。从事房地产开发、建设、经营、维修、服务和管理的企业，就是房地产企业。房地产业，是国民经济产业体系有机
8、构成局部。按照国民经济产业分类或性质的划分，房地产业属于第三产业部门。无论在理论研究上，还是在实践上，对国民经济和房地产经济开展的指导上，都有着极其重要的意义。2我国房地产业的开展现状2.1泡沫成份开场收缩2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开场收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开场下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月顶峰期的17350元/平
9、米相比，下跌了36%；而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚硬，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚硬的基石并不结实。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%。而据某门户网站报道，北京的多数楼盘的房价开场松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年顶峰时有了较大的下降。东莞房价那么距从最高点下降了约40%， 基本回到了2006年
10、初的价格。而根据国家开展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进展抛售【2】。2.2 成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量为100.8
11、9万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月那么下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。 据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套，而去年同期平均为393.07套，同期下降58.12%。 2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。 广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅
12、239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44，而与2006年同期相比降幅更达52。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开场萎缩，空置率不断攀升。 2.3紧缩政策下房地产金融风险加大目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力【3】。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资
13、金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款工程，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90，这意味着房地产市场的绝大局部风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝归还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 2.4市场开场走向分化一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿
14、到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进展价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进展了公示；根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。此外，其他城市也纷纷出现了一些
15、中小房地产企业破产倒闭现象。当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的根基的。 2.5房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和标准性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天置业卷款逃逸事件和“长河地产关门倒闭事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。创辉租售在广州的100多家门店已张贴?公示?，声称因股权调整需要暂时停顿营业。在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场；北京的一些小中介也提前关店。
16、在杭州，据杭州市信息中心监测的家中介公司的最新数据统计显示：6月杭城二手房市场成交量较上月下降46%，成交量比上年同期亦减少了35.7%；杭州中介行目前的处境十分严峻，已经处于普遍亏损的为难境地，6月份，中介公司几乎都处在亏损状态。在温州，据温州市产权登记管理中心数据，温州市今年一季度二手房交易收件为1669件，比去年同期的2412件减少了约30%。如此成交状况，加之低佣金的现状，也造成了局部品牌中介关闭门店收缩战线，一批红牌子悄然关闭。如目前海螺置业就从去年鼎盛时期的30多家门店收缩至目前的20余家，经纪人队伍也进展了裁员。同时，国内的其他一些城市也出现了房地产中介经营困难和关停门店的现象。3房地产
