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1、 关于海口市别墅市场专题调查报告西海滩项目全程策划报告第一部分：关于海口市别墅市场专题调查报告前言11 别墅的由来12 别墅的分类及其特性分述（一） 别墅按建筑形态分类及特性分述独立别墅联体别墅中国最庞大的资料库下载联排别墅（排屋）新型别墅（二） 别墅按市场级别档次分类及其特性分述顶级豪宅型别墅高档型别墅中档型别墅经济型别墅（三） 别墅按单套总建面积分类及其特性分述130160平米161200平米201250平米250300平米300平米以上（四） 别墅按建筑风格分类及其特性分述（五） 别墅按居住功能划分及其特性分述休闲度假型别墅经济生活居家型别墅 投资保值型别墅（六） 别墅区域分布分类及其特
2、性分述13 别墅产品规划综述（一） 别墅产品功能特点（二） 别墅建造用材等特点（三） 别墅小区规划特点（四） 别墅配套设施特点14 别墅市场构成体系综述（一） 别墅产品在市场中的卖点构成（二） 别墅消费金字塔结构（三） 别墅物业主要行销通路和策略1 5 海口市别墅市场调查 （一） 市场调查选取范围说明 （二） 海口市联体别墅市场调查（三） 海口市独立别墅市场调查 （四） 西海岸住宅市场调查 （五） 综合归纳说明 序 言英 雄 2003年，海口楼市狼烟四起，四方诸侯蠢蠢欲动，海口房地产市场真正进入了“大盘逐鹿”的时代。“时势造英雄”，有战略决战才能一统江山，有竞争对手才能志存高远。如果说2003
3、年海口房地产是“十年磨一剑”时代，那么，即将到来的一年将是“煮酒论英雄”的时代。 对于海口市的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体上看虽然并不丰富，但大多参与别墅开发的房产商，都在做着同一个努力让用户心动！那么，海口西沙滩项目应该怎样规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才最受欢迎等等。本报告对海口市房地产市场进行了前期的市场调研。为准确市场定位，根据该项调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托海口市商品住宅市场（主要为别墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论。我们以真诚、严谨和毫无保留的态度向海口西海滩献出我们
4、对未来市场走向的一些设想和浅见。希望这本凝聚着我们经验与智慧的策划案能够对海口西海滩的来日辉煌提供有价值的参考和依据。当然，随着市场的不断变化，我们也将用最敏感的触觉和最快速的反应来不断对本案进行深化和完善。以期达到如下目标：1、 了解海口市别墅市场的整体状况及变动趋势；2、 了解海口市别墅市场产品设计的发展趋势；3、 了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况；4、 掌握西海滩项目所处地块的基本特征；5、 掌握西海滩项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；6、 明确西海滩项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；7、 掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知；8
5、、 明确西海滩项目构建优势的市场机会；9、 提出西海滩项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位、户型定位等）的若干思路；10、 提出西海滩项目在后期产品设计中的若干思路和建议。最后的赢家，真正的英雄，都将是海口西海岸！第一部分、项目研究背景 别 墅 的 概 念11 别墅的由来别 墅 的 由 来1.1别墅传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢功能较为齐全，带有花园或院落的两层或多层房屋，通常是作为住宅或度假休息的场所。而当今意义上的别墅，已不仅表示一幢讲究建筑式样布局的房子，可能指由多幢、几十幢甚至几百幢房子组成的高级住宅区，建筑装潢及设施、功能配套，大量采用现代科技的新材料的发展成
6、果，而远远超过传统意义上的别墅，在选址和环境布局上，现代意义上的别墅则基本继承了传统意义上的“别墅”的选择。1.2别墅生活眼下正悄然走近市民别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”，令普通百姓“可望不可及”。改革开放二十年，不仅使国家的综合国力不断增强，也使普通人们的经济收入与消费能力持续走强。随着人们对居住环境的强烈追求的目标。城市白领阶层、中产阶层的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么海口楼市将在近二、三年进入“第三波”“追求回归自然，提高生活品位”。别墅生活正消然
7、走近平常人家，成为当今楼市关注的热点之一。海口别墅市场的“第二次浪潮” 99年下半年开始，随着假日海滩、热带海洋世界等旅游项目于落户西海岸区域，相继推出了一批新型的独院住宅，它们的外观更漂亮，房型更舒适，功能更全面，花园更开阔，黄金海岸花园、长信海景花园等楼盘的推出市场创造了良好的市场销售业绩，形成了海口市场的第二次浪潮。别 墅 的 由 来海口别墅市场的“第一次浪潮” 整个八十年代后期，别墅的发展速度还较缓慢，然而，随着海南建省，10万大学生下海南，海南成了冒险家的天堂，这期间海甸岛等区域出现了大批花园别墅群，形成了海口市别墅市场的第一次浪潮。这些别墅因、绿化差、配套跟不上，设计欠合理。几年的
8、空置后，又被好事之人笑为“绿化程度甚高”杂草丛生。于是又有好事者称其为“别野”寓意缺“土” 别墅市场的三次浪潮海口别墅市场的“第三次浪潮”2001年年未，当海口房地产住宅开发进入，规划小区化、配置智能化、环境园林化、空间功能化、管理专业化、交通立体化使得新一代的别墅更能适应人们对未来生活的新要求。随着市政道路的立体化，家用轿车的普及化，人均收入的增加，海口人越来越注重生活的质量，排屋概念的出现，双复式公寓的形成。以排屋、联体别墅、又叠加式别墅等经济型别墅为主体的别墅住宅已经成为海口人置业安家及岛外人士度假、养老的新选择，一个“独院住宅、立体生活”的时代正到来，阳光经典、传世家宝、阳光西海岸、绵
9、绣京江、金盘雅苑等项目都由这段时间推出。将引导海口市场第三次浪潮的掀起。 别墅的分类及其特性分述 别 墅 的 由 来低层住宅的特点是：层数少、上下联系方便，平面布置紧凑、结构单一、平面组合变化大、标准要求较高等。 我国在1987年制定的民用建筑设计通则（试行）中，对民用建筑高度与层数明确规定：13层为低层住宅；46层为多层住宅；79层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。 “独院住宅、立体生活”是指城市人拥有一个属于自己的有天、有地、有花园的立体独立居住空间的生活，是城市居民从市区的小高层、高层独立出来，拥有成套独用住宅之后又一次划时代的居住生活质量和提升。这种时尚的生活方式，以全新的理念和模式
10、给别墅市场注入了活力，出现了丰富多彩的产品样式，形成了“低层、低密度、低容积率”的“三低”住宅。12别墅的分类及其特性分述别墅的分类按建筑形态分类按市场级别档次分类按单套总建面积分类 目前为止，别墅住宅可谓是千姿百态，形形色色。别墅产品的分类方法很多，是否善于掌握别墅产品的科学分类的方法，对于经营者在楼市竞争中发现机遇、赢得优势、分析比较、定位决策等至关重要。然而，别墅产品的细分并没有一陈不变的方法，这里根据别墅产品的相关同质性进行分类如下：独立别墅联体别墅联排别墅（排屋）新型别墅顶级豪宅型别墅高档型别墅中档型别墅经济型别墅130160平米161200平米201300平米250300平米300
11、平米以上按建筑风格分类按区域分布分类按居住功能划分西海岸板块海甸岛板块市中心城区工业大道中国园林欧洲古典欧洲现代北美风格其它休闲度假型别墅经济生活居家型别墅投资保值型别墅 建筑形态分类及特性分述 别 墅 的 由 来别墅分类具体细分特性市场定位面积控制独立别墅四面采光，无公共面积和空间可借，占地面积最大；独门独户，独享前庭后院。顶级豪宅型高档型250平方米以上联体别墅双联三面采光，占地面积比独立别墅小；中、高档型160250平方米三联有的两面采光，占地面积更小；中档型160200平方米四联六联两面采光，占地面积小，独门、独户、独院。侧重以居家式的功能住宅。经济型经济型130160平方米13016
12、0平方米联排别墅排屋里弄式住宅顾名思义，又称为并排连在一起的别墅，两面采光，占地面积小，独门、独户、有独院绿地，但花园面积相对较小。经济型130160平方米新型别墅叠加别墅（双复式公寓）又叫公寓型别墅，它是介于别墅与多层住宅之间，兼顾了别墅的小密度、大间距、多绿化和舒适感，又有多层低价优势。经济型130160平方米顶级豪宅型别墅有人说，全世界的最高级住宅，要么建在山上，要么建在海边。海口别墅市场中的项级豪宅当数一线海景别墅了。 顶级豪宅型别墅市场的发展离不开中国的改革开放，离不开海口经济的发展，高品位社交需求也越来越大，追求高尚生活氛围及品位社交环境成为了一批高级管理人士的渴望，因此，在某种意
13、义上讲，传统的别墅已不能充分体现自身的价值，适应生活社交的要求， 高尔夫别墅最大的特点是别墅建在高尔夫球场里面，球场本身是球道，球道与建筑的界面是庭园，因此庭园是球场的延伸，将球场的景观借到别墅区，形成Finfer-style的风格，即别墅与球场没有很显的界限，两者形成象手指一样交错形式。 按档次分类及特性分述 别 墅 的 由 来3中档型别墅中档别墅通常远离城市中心，与城市快速交通干道相关，比较注重高环境质量，但价格适中，这类别墅一般都拥有200至300平方米以上花园，能提供较大的环境空间给客户，小区私密性较强且住宅功能多样，这类别墅对那些追求良好居住环境的高收入阶层而言，具有巨大的吸引力。此类别墅价格大都是集中在80180万元之间，岛外市场消费人群的增长带来源源不断的市场需求，而物业品质的提高以及日趋完备的社区规划和配套均使此类别墅物业的价值处于不断的提升之中。高档别墅 高档别墅完美地体现了人们对居住的审美情趣，且具有良好的保值、增值性。高档别墅一般处于优越的地理位置，享有优美的自然景观，有的还具备无法复制的人文景观优势。随着中国经济的进一步开放，有越来
