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1、清风湖第五大街招商手册（初稿）全球经济一体化，餐饮娱乐全球化“嘴巴、女人、孩子”犹太人的生意经；第一界面激发联想导入篇一单元首页号召【案底配图】以整个清风湖社区为案底来展示第五大街；以上海著名大都市的辉煌夜景做背景；套印第五大街的标志（Logo ）。【文字表述】镶嵌在渤海岸边一颗璀璨的明珠中国油城科威特东营共和国最年轻的滨海城市 ；餐饮娱乐园林时尚MALL“第五大街”。第五大街，由东营首席品牌城市运营商金瀚地产重金打造，紧依180万山东最大的城市中央公园清风湖，高达2个亿的投资总额的10万商业步行街， 投资2000万灯光工程，多达1000辆车位停车场，上百特色临街店铺，集成各种品牌“4S”名店
2、，整合了更强大城市社区功能，构筑成一个体验经济的商业航母。第五大街将自然环境与都会时尚有机的融合，以人为本的功能变革，让人可以轻松找乐，享受最畅快的娱乐体验，在这里，经营者可以实现前所未有的经营乐趣，消费者可以实现所有愿望的消费体验活力与疯狂的体验之都！【效果目标】引导出山东的第五大街，油城人民的东营外滩；以渤海边的中国“科威特”为点睛之笔，塑造油城的商铺亮点。二单元项目序幕【案底配图】现代化的中东战场硝烟弥漫的战争背景；浩瀚的兰色海洋和壮观的惊涛骇浪的景观背景；【文字表述】朋友，您知道100年来世界上那里最发达富有吗？ 朋友，请您再看看当今世界，那里发展最快？ 您一定知道科威特和文莱吧！国家
3、虽小却富的流油！东营是黄河三角洲发展最快的核心城市；是中国第二大油田胜利油田的基地；国家能源最高学府“石油大学”就坐落在此； 【效果目标】超越时代第一商机 社会发展财富动力。第二界面宏观纵览介绍篇一单元前言基础【案底配图】以黄河入海口日出景观和清风湖公园为背景；重点展示第五大街某一商铺经营全景图和局部动感景观场景。【文字表述】“南有上海新天地，北有时尚清风湖”： 第五大街，是吸收借鉴国内外商业成功经验，按照集约化、规模化、专业化的理念，在“有限市场无限服务”营销思想指导下，将现代商业和主题公园与Shopping Mall相结合，把传统黄河文化与现代海洋文化融为一体；由山东金瀚集团斥巨资打造的，
4、以餐饮、娱乐、休闲、购物为核心的“园林时尚Mall”。 【效果目标】用激情冲浪海景的艺术字体述说第五大街特色风格。二单元经济地理【案底配图】在全国地图上引出山东地图，再引出大黄河三角洲地图，重重地点出第五大街所在地；用高速公路、铁路、水陆、航海、航空和石油管线，在地图诠释地理和交通，图解蓬勃发展后劲十足的能源城市的现状和辉煌前景；套用笛卡尔十字坐标为案底背景解说东营城市经济状况。【文字表述】西方的发达经济和物质文化，所依赖的基本资源就是石油；我国也已成为石油进口大国，石油的液体黄金地位不可动撼！石油使沙漠变绿洲，石油使贫瘠变富有；石油王国科威特人，游遍世界吃遍全球！城市经济坐标系：位置：位于渤
5、海之滨，北靠京津唐，南连山东半岛，与大连隔海相望，地处环渤海经济区和黄河经济带的结合部，过渤海海峡与韩国日本通航；交通：高速公路发达，距北京400Km，天津300Km，青岛250Km，济南200Km，驱车分别用5H、3.5H、2.5H、2H，铁路、航空、港口、管道等交通与物流发达先进；指数：城镇居民人均收入、财政收入、消费水平等指标均居山东第一位，2003年在岗职工平均年工资21180元，油田年平均工资为27283元/人；年收入15万元的占64%；人口：2645岁人口比重的35%，1664岁人口比重的71.5%，城市年轻且充满活力，消费购买力极强，追求时尚生活，吸收现代海洋文化成为潮流；性格：
6、34个民族的产业移民城市，开放性和包容性很强，适应新生事物能力亦很强；居民收入高且较稳定，视野开阔，需求旺盛，消费潜力巨大；社会：2003年东营市城乡人民人均储蓄存款为16260元，居民人均消费水平为9064元，城镇居民人均消费支出6972元，居民住房使用面积为19.52。东营市2003年每百户居民拥有彩电为132台、电冰箱101台、洗衣机91台、录放相机28台、电脑49台、微波炉38台、移动电话124部；比全国提前17年达到小康生活水平。【效果目标】渤海岸边的中国石油人，为国家经济作贡献的同时，也在构筑自己的都市生活，他们对时尚生活和物质文明的追求，正在催生中国的科威特；做“科威特”的后勤供
7、应者，做石油人时尚生活的保障者，您将无法阻挡滚滚的财富，一条金光致富大道就在您的足下。第三界面财富主张风格篇单元立地潜力【案底配图】以第五大街的鸟瞰图和局部夜景灯光效果图描述开业的情景；以珠三角和长三角广州和上海熙熙攘攘的商业闹市街景作衬托。【文字表述】第五大街业态先进，建筑风格独特，物流功能发达，景观体量恢弘；八栋欧陆风格的现代建筑组成一条温馨典雅的步行街，感受历史人文与现代元素的对话，嫁接休闲、旅游朝阳产业，形成东城市政府核心区域的独特商圈，根据消费群体的需求分为两大功能区域儿童迪斯尼和时尚夜上海，由别致的楼廊连成立体开放式客流环街；是东营首个餐饮、娱乐、购物、休闲一体的繁华步行街区东营的
8、动力主街。目标市场功能表消费者政府官员社会名流企实业家时尚女士市民百姓观光游客功能性城市客厅公众舞台商务社交潮流购物美好生活体验休闲备 注为他们提供优质商品、尊贵优美的环境及温馨服务。第五大街以“文化休闲为导向，餐饮娱乐为主体，观光购物为基础”的“儿童游玩迪斯尼、时尚购物上海滩，雅俗共赏大观园、超值消费小香港”。第五大街是东营180万人的体验共和国，是油城人民的东营外滩，第五大街立足东营，统揽黄河三角洲，辐射100km商圈，影响全山东。核心3Km商圈，涵盖整个东城区域，东城10万余人口是第五大街人脉客流支撑的基础，是第五大街日常经营对人气需要的保障条件。次级50Km商圈，将整个市区县180万人
9、口纳入范围，西城的40万人口是第五大街重要人脉客源。边缘100Km商圈，人口400多万，是超值消费群体中利润贡献者所在区域，他们有着追求品质生活和提升形象价值的强烈愿望和需求，是保障经营力可持续发展的资源区域。第五大街商圈图表名 称半 径时间（距离）人口范 围传统消费超值消费核心商圈3Km0.0h10万东城区域60%30%次级商圈50 Km1.0h180万西城及区县35%55%边缘商圈100 Km1.5h400万黄河三角洲5.0%15%【效果目标】环渤海湾的黄河三角洲是继珠江三角洲、长江三角洲开发建设之后，最具发展潜力的宝地，已引起国内外广泛关注，正在成为新世纪重点开发建设的热点。二单元营销演
10、义【案底配图】用石油管道向外喷出黄金或美钞的夸张手法，诠释只要用猫头鹰的眼光找准目标井位，抓住稍纵即失的机会，进驻第五大街经商发财不需要理由；以红色的粗尾细头向上急转弯的箭头，配以百分比例的增长率，示意第五大街快速发展。【文字表述】第五大街将遵循 “营销策划和运营管理也是生产力”科学理念，以运营管理为基础，市场推广和营销策划为支撑；确定“差异性定位，规模化经营，独特的风格”的市场定位；贯彻“以人为本，管理就是服务”的原则；倾力打好清风湖第五大街的“文化牌、规模牌、景观牌、特色牌”；第五大街将由“商业运营管理公司”实施专业化的运营管理；贯彻“中档为主，高档为辅，低档为补”的商品原则；实施“四四三
11、二”运营管理工程：统一运营管理，统一促销活动，统一营销策划，统一广告宣传；一流品牌形象，一流品质商品，一流星级服务，一流温馨环境；独立营业管理，独立财务核算，独立客户服务；鼓励标新立异，鼓励超前发展；实行“规范化、人性化、工艺化、流程化”的管理模式；使第五大街的商业运营“管理程序化，服务人性化，营业高效化，责任具体化，促销系统化”；我们的资本“政府支持，项目独特，巨资推广，打造品牌”； 我们的资源“一流的营销策划，一流的运营管理。一流的推广宣传”； 我们的宗旨“一切从商家利益出发，一切让消费者满意”； 我们的目标“招商养商爱商护商，与商家互勉共进同辉煌”；我们的准则“视消费者为上帝，视经营商为
12、父母”。第五大街是以“文化休闲为导向，餐饮娱乐为主体，观光购物为基础”营销定位，遵循“中档为主，高档为辅，低挡为补”的商品原则，集传统消费和超值消费于一体，尽显第五大街的卓越适应性，蕴藏澎湃商机，为油城人提供一站式超值时尚服务！【效果目标】告知经营商我们第五大街与众不同，坚持“营销策划是先导，运营管理做基础”，首要目标是把第五大街的运营管理当成核心工作，与经营商一起把第五大街做旺，共同辉煌！第五界面市场培育推广篇一单元培育市场【案底配图】 以温室育秧棚的画面作陪衬，烘托养商培育市场的策略；采用歌舞表演的舞台情景，进行市场推广的点缀。【文字表述】第五大街将部分的租金直接转化为“发展基金”；借鉴“
13、高尔夫”机制，成立餐饮娱乐“快乐会员俱乐部”；发展“VIP会员”彰显尊荣，培育利润的忠实贡献者，确保商业利润稳定增长；以发展商、经营商、投资商、运营商以及专家学者成立“第五大街商会”；商会就“运营管理、经营销售、促销活动、形象塑造、市场推广”等进行专题研讨；以商会为基础整合社会各方资源，促进商会成员与第五大街协调发展！【效果目标】诉说“市场推广有基金，稳定发展靠商会”；广泛告之经营商发展商非常重视第五大街的运营管理和营销策划，将制定长期培育和推广策略，制定优惠政策让利于进驻的商家。二单元塑造品牌【案底配图】以航空母舰做背景，打造第五大街强势推广的市场良好品牌的形象；【文字表述】设立第五大街专业
14、推广网站，同时在其他有影响的网站上建立链接；在行业的期刊杂志或内部通讯刊物上，设置餐饮娱乐专项论坛；参加全国和区域与餐饮娱乐相关的专业博览会；编纂第五大街的“餐饮娱乐时尚MALL”市场动态内部刊物；围绕第五大街核心主题，通过周密的公关策划，引起社会各界消费者的关注；邀请政府官员、市场权威、商业专家，举办以“发展特色商业街”的研讨会；有重点的选择节假日，举办冠名主题活动。【效果目标】文化活动营销 网络转播营销第六界面差异经营特色篇一单元独特风格【案底配图】以夏威夷海岸和迪尼斯乐园为导视进行张扬；用高级的辉煌的餐饮娱乐灯红酒绿场景为衬托；【文字表述】坚持“第五大街有的西城没有，西城有的第五大街风格
15、不同”的原则；第五大街将成为可购、可吃、可看、可玩的大型时尚体验中心；创造嗅觉、味觉、听觉、视觉、感觉、触觉的太空体验城；第五大街传承黄河文明和现代海洋文明，在古今相撞使中洋汇合，形成巨大的市场合力；第五大街庞大的社区，乐得家金瀚家园、辉煌庄园、金水小区、光明庄园、明月豪庭、辽河小区、新世纪广场、黄河水体纪念碑、金瀚艺术中心、水上乐园、拓展训练中心、垂钓园、云帆月舫、别墅度假村、大型健身广场、GOLF训练场； 科学规划第五大街业态结构，建成超大规模的餐饮娱乐特色街业 种餐饮行业娱乐行业百货行业其他行业配 比30%30%30%10%结 构文化休闲为导向，餐饮娱乐为主体，观光购物为基础时尚Mall【效果目标】列数第五大街的经营和商品特色，解说商业运营
