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1、 海南三道农场九队休闲度假地产项目可行性研究报告目 录第一章 前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况第二章 项目开发经营环境分析一、近年三亚旅游经济圈的房地产市场分析二、有利投资经济形势成因分析第三章 项目周边休闲度假地产市场调查分析一、投资地块的地理环境二、三道地区区域分析三、项目周边主要地产开发项目物业分析第四章 项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第五章 项目定位一、目标市场定位二、产品定位第六章 项目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建议二、住宅建筑设计建议三、小区配套设施建议四、环境艺术设计建议第七
2、章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资与筹资计划第八章 项目开发经营状况分析一、项目销售价格定位二、项目销售收入估算三、项目利润估算第九章 结论与建议第一章 前 言一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合开发公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、
3、报告编制依据 1、海南三道农场三队、九队度假地产项目概念规划； 2、亿房网站http:/）； 3、国家建设部及海南省颁布的与房地产相关法律与政策； 4、三亚市2008房地产年鉴；5、现场勘察和实地调研所得资料。三、项目概况该地块位于保亭县三道农场，住宅开发总面积约70亩，另有130亩的度假配套和发展备用地。根据调查项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑以高层及情景洋房为主，同时配套会所以具备商务功能。并初步确定项目主要技术指标如下： 1、总用地面积：4.6公顷，合约70亩。2、容积率：2.03、建筑密度：20% 4、绿地率：50% 九队在三道农场（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案
4、仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）第二章 项目开发经营环境分析一、近年三亚旅游经济圈的房地产市场分析1、地产整体市场特点1）房地产市场主要为“岛外市场”与国内其他城市商品房开发及销售的对象主要针对本地市场不同，三亚旅游经济圈的房地产开发及销售的对象表现在越来越突出的“岛外市场”（购房客户不仅来自于国内，还有部分来自于国外），绝大多数的购房客户来自于岛外，而且这种比例将随着地产开发档次以及国际化程度的不断提高而提高。如三亚因为拥有高质量、稀缺的旅游度假资源，它已经成为或正在成为中国甚至是世界的旅游目的地，那些事业有成、崇尚健康、注重生活品质的人士在三亚投资置业作为其“第二居所”、“第三
5、居所”就成为一种必然的选择。 但就目前而言，由于三亚在世界上的知名度、旅游度假产品质量、意识形态差异等因素，国内市场仍是三亚房地产最主要的目标市场，但可以预见，随着中国改革开放以及三亚国际化程度的不断提高，国外购房客户数量会逐年提高，也将波及三亚旅游经济圈的整个地产开发市场。 2）与旅游业联系紧密、销售曲线随季节呈“U”字型分布 通过观察发现，三亚旅游经济圈的房地产业与旅游业相关度极高，与旅游存在淡季、旺季一样，房地产销售与旅游季节大致呈现“U”字型分布，即两头（年头年尾）高，中间（年中）低。 3）典型的“候鸟城市”，已售商品房使用率低，小户型成为市场主角商品房作为岛外客户的“第二居所”、“第
6、三居所”存在使用效率低的问题，购房客户一年中除了集中在冬季避寒或选择在“黄金周”来海南度假居住以外，绝大部分时间房间均处于空置状态，呈现出典型的“候鸟城市”特征。从需求层面来看，由于大户型总价高，门槛高，且大户型因租金较高导致出租率低，而小户型总价低，门槛低，且小户型租金较低因而有较好的出租率，从而导致市场上小户型的房屋销售受到市场的追捧，大户型的房屋出现滞销，为了适应房地产市场出现的变化，三亚的房地产开发商及时做出了调整，统计数据表明，户型结构仍以小户型为主，那些产权式酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓项目因户型小而保持较高的销售率。 4）产权式酒店、酒店式公寓等休闲度假产品渐成雏形 三亚作为
7、我国唯一的热带滨海旅游城市，作为全国人民的“第二、第三居所”，三亚房地产业近期最大的特点就是与旅游业联姻。与国内“第一居所”不同，“第二、第三居所”无需具备通常意义上的居家功能（比喻较大的储藏空间、较大的封闭式厨房、书房、佣人房及客人房等），大部分购房客户更看重的是休闲度假的环境和氛围，同时，在空闲时谁来负责对物业进行维护和管理以及物业是否能够带来投资回报。正是因为大部分购房客户因工作繁忙，一年当中只能有较少的时间前来休闲度假，造成“第二、第三居所”使用率偏低，而资产闲置维护成本（物业管理、物业维护等费用）偏高，使得产权酒店、酒店式公寓等休闲度假产品应运而生。产权酒店实际上就是房地产业与旅游产
8、业联姻的结果（产权酒店的开发与普通房地产开发无异，产权酒店的经营比普通酒店相似但更有特色），它很好地解决了“第二、第三居所”存在的各种问题，是国际上所有旅游度假胜地最畅销的产品之一。目前，在三亚产权酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓等休闲度假产品的开发方兴未艾，成为三亚房地产市场的新宠。二、有利投资经济形势成因分析投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2008年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革
9、和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2008年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房
10、施工总量不断扩大；各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，1、开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2、消费主题发生变化，销售总量逐年上升。3、销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。4、二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。5、需求状况发生变化，市场供求呈现多样。总而言之国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。第三章 项目周边休闲度假地产市场调查分析一、投资地块的地理环境土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合
11、作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。1、土地性质及地理位置综述地块面积：建设用地规模为70亩（合4.67公顷）；南面为约130亩度假配套和发展备用地。北面为200米藤桥西河生态绿带，用地处在农场旅游规划中确定的藤桥西河休闲运动公园中。周边水系风光旖旎，植被资源丰富。整个地块较平整，无丘陵，小山包。2、地块自然景观及环境质量1) 自然环境该地块总体来看属于山区地势较平坦地区，空气较好，植被水系丰富。以下为地块四个方向的环境情况：n 南向 远望是大片次生林带，自然生态环境较好。n
12、北向 北面为藤桥西河，带状的防护林向东西两侧延伸，和水清澈，空气清新，宁静而美丽。n 东向 远望为一小山包，景致较佳。n 西向 视野开阔，有一大水塘。2) 项目周边情况靠近呀诺哒旅游景点，还有零星的农场职工住宅，有一楼盘正在施工建设中。二、三道地区区域分析三道农场地属保亭县，保亭县以其独特的热带自然景观、独特的气候条件和独特的民族风情而独具吸引力，其热带雨林可与南美洲的亚马逊河流域、印度尼西亚的热带雨林相提并论。 得天独厚的自然与环境条件，使得保亭县的旅游休闲度假房地产业有如雨后春笋，悄然兴起，且发展潜力强劲，成为了可与五指山冬季度假、避暑度假、绿色生态健康养生度假相媲美的又一休闲度假天堂。三
13、道农场靠近三亚市，旅游区位优势明显；交通可达性好；“呀诺哒”旅游景点的开发强有力的带动周边地产开发。三、项目周边主要地产开发项目物业分析项目周边目前地产开发项目尚少，物业类型较单一，基本均为休闲度假地产，分产权式与租赁式两种经营模式。 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。二、项目开发经营优势点住宅市场的优势点集中如下。1、项目开发经营期几年内相关的经济
14、大“势”。1）、国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。2）、住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。3）、置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。2、项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模1）、藤桥西河的自然环境，靠近三亚市；2）、占地规模适中，是置业的理想地方。上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。三、项目开发经营机会点1、项目区域位置自然环境得天独厚，加之其成本较县城中心同类物业便宜，而且近年
15、来，旅游景点的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景。2、本项目目前交通状况不是很好，但在未来几年里，这些设施将逐步完成，那么此项目销售将适逢其时。第五章 项目定位 面对竞争激烈的休闲度假房地产市场，项目首先要建立自己的品牌与形象，在本项目定位时，须将所处区位、旅游休闲度假环境、交通环境、配套设施，人文内涵等各种因素综合考虑。一、目标市场定位1、三道农场九队处在大三亚旅游经济圈内，位于以生态为主要特征的保亭县境内，这决定了主体目标对象为来海南休闲度假的中高层消费群。2、消费群界定1）岛内外高校、科研院所高级职称人士；2）岛内外民营或私营企业家或个体老板；3）岛内外行政企业事业单位的主管级领导。
