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1、旅游房地产开发关键步骤旅游房地产研究系列之一北京天一和恒投资顾问有限公司叶昊 刘笑川写在前面的话：旅游房地产是一个边缘学科，是“旅游”与“房地产”的结合，最早发源于法国地中海沿岸，在美国发扬光大。我国的旅游房地产在八、九十年代已经有萌芽产生。2004年中央提出4个方面的经济增长点，即：住宅、汽车、旅游、电讯，旅游房地产占了一半。随着宏观政策调控力度增加，房地产业风险逐步提升，而旅游业具有可持续发展的良好前景，旅游房地产业作为两个黄金产业交叉的产物，逐步受到业界及专家学者的关注。旅游房地产空间巨大，但周期长、牵扯多、操作复杂，前期投入大，过程中不可控因素很多，因此在操作过程中首先必须明确关键，以
2、便从一开始就作对选择。第一重要的是政策与政府支持的获得。主要的政策支持包括土地政策和税收政策的优惠，如果外资，则需要兑换的政策，包括外商所得利润和工资等收入汇出的自由。除此以外，相应金融政策和必要的财政支持也是必不可少的。政府引导、社会参与是中国政府的原则，政府通过适当的方式指导和支持相关基础设施建设，改善投资环境，降低商业性投资成本，营造适宜社会资金投入的氛围；对于公共投资之外的经营性项目，主要通过企业自己的渠道来完成。 获得政府实际资金和政策支持的同时，名义上的支持也是十分重要的，对于后期操作过程中具有特别的意义。中国政府的政策浮动幅度比较大，不同的项目和操作可以获得不同的结果。如四川省青
3、城山旅游开发区、重庆金佛山旅游风景区等投资金额都在数十亿人民币，获得政府非常优惠的政策。不同银行对旅游发展的重视程度和可以提供的资金额度不同，如中国农业银行对于旅游的投入是比较大的，如云南省春城高尔夫球场、山西省平遥古城等项目都取得了良好的效果。其次是市场研究与对策。中国旅游房地产市场的最大特点是：中国人口多、旅游资源多、可供开发的土地少。市场研究的重点是投资环境和投资基本方向。1）投资环境 尽管中国旅游业的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅游业的投资环境呈不断优化的趋势，主要表现在： 第一，积极发展旅游业已经成为中国各级各地政府特别是
4、旅游资源丰富地区政府的共识，并已体现在各级政府的发展规划之中，相关财政、金融政策不断完善，支持力度增强。 第二，加入WTO后，中国的开放和国际化进程加快，政策透明度提高，旅游业投资壁垒减少，为各类投资者营造了公平合理的市场竞争环境。旅游业作为关联性和依托性很强的产业，与旅游业相关产业的开放也将有利于从社会服务的各环节推动旅游业投资的发展。如金融业的扩大开放将方便海外资金的进出，方便旅游汇兑支付，弥补旅游服务缺项，提高整体服务竞争力，使海内外客商对投资中国旅游业更有信心；信息产业的扩大开放，将推动电子商务系统的发展和旅游企业信息化建设，从而促进旅游运作方式的现代化，市场经营的国际化与网络化，减少
5、客商的运营成本；汽车进口关税的降低将使多年来一直困扰旅游业发展的旅游用车问题得以缓解，促进旅游车船公司的发展，提高相关行业的投资收益预期。 第三，经过20多年的高速增长，中国已经进入了加快实现现代化和全面建设小康社会的新的发展时期。经济总量扩展、结构升级和居民收入水平的提高为旅游资源的开发利用乃至整个旅游业的健康发展提供了强有力的支撑。 2）投资的基本方向 第一，在投资结构上，以资源开发为重点，实现多元化发展。“九五”以前，中国旅游业投资的重点集中于旅游饭店等接待设施。随着旅游接待能力供求矛盾的缓解和市场需求的变化，中国旅游业投资已经开始向资源开发转移。能够吸引国际国内旅游者的度假和专项旅游产
6、品，特别是加快海滨度假、温泉疗养、会展旅游、游船游艇旅游等新产品的开发，逐步成为旅游业投资的新热点，形成观光产品、度假产品、专项产品相协调的多元化投资结构。 第二，在投资项目上，以国内旅游为基础，以国际旅游为导向，注重国际、国内两个市场的协调发展。国内旅游的发展不仅表现为单纯的规模扩张，而且还表现在消费层次的提高上，出现了国际、国内两个市场趋同化的态势，特别是在中低档次旅游产品的消费上，两个市场的融合程度更高。这意味着中国旅游业相对稳定的发展结构已初见端倪，不仅为旅游项目的投资开发创造了更广阔的空间，而且也表明旅游业的投资必须兼顾两个市场的需求，实现协调发展。特别是东南沿海一带，由于旅游业发展
7、已经具备一定基础，市场发展相对成熟，因而在投资项目的选择上侧重于市场的纵向开拓项目，注重旅游产品的深层次开发和更高层次上的多样性开发。项目开发目标可以分为三个层次：一是有吸引力的休闲地，以邻近城市和地区的居民为市场主体；二是有想象力的度假地，这是该项目的发展重点；三是有魅力的居住地，要适应市场发展趋势，创造最佳人居环境，积极开发第二住宅区。第三是规划设计。开发的发展方向是精品化、市场细分化、营造度假环境和氛围、活动多样化、特色化和人性化。对于区域性的旅游房地产开发，中国政府和旅游权威一般要求规划要遵循七个原则：组团发展原则、特色原则、因地制宜原则、综合性开发原则、可持续发展原则、合理分区原则、
8、分期开发原则。在具体操作过程中需要注意的：一是尽量整体开发或大地段开发，避免小地块切割开发；二是确保低层、低密度、低容积率、高绿化率，三是加强环境整治，协调风格和色彩，四是将高中低档市场在地段上分开发展。规划的内容包括框架总体策划发展规划（概念性）总体规划控规和修规营销规划景观景点设计等。总体策划主要包括项目的发展战略、市场定位、形象、主题产品等，对于规划具有指导性影响，是编制规划的前提和基础；总体规划包括旅游发展规划和城镇发展规划。成功的规划可以吸引政府、业内专家和市场，获得政府、业内专家和市场更多关注和支持，吸引其他合作伙伴加入，对于项目后期的运营具有决定性影响。最后是合作伙伴。包括二个方面，一是项目的咨询顾问，如财务、法律、旅游、房地产等专业公司，它们的专业水准、对中国市场及对项目本身的把握程度，对于项目的成败具有重要的影响。二是在项目开发过程中，作为二级或三级开发商的项目合作者，需要整体形成合力，扩大市场影响，提升项目形象和地位。
