《酒店式公寓连锁经营平台可行性报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《酒店式公寓连锁经营平台可行性报告（24页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、酒店式公寓连锁经营平台可行性报告一、 市场篇1、酒店式公寓的起源和开展酒店式公寓从严格意义上来讲至今没有一个准确的定义。从字面上理解，它首先是公寓，即房地产的一种类型，而不是酒店，在酒店中有一种公寓式酒店Apartment Hotel有些类似，但两者性质上有质的差异；其次其采用酒店式效劳或管理，相对与一般的物业效劳管理来说，它提供的各类效劳更象酒店，如房屋清洁、送餐、洗衣、叫醒等，效劳档次比拟高，有的还采用酒店按日出租的管理方式，适合中短期居住者租赁者。酒店式公寓有两种，一种是只租不售，另一种可以出售。对购置者来说是一种有限自用的投资型物业，即购置者和使用者相别离，购置者以投资为主，关心回报率
2、，采用自行或委托出租方式获取租金收益。从世界范围来看，酒店式公寓比拟普遍，其兴起于20世纪60年代，遍布于各大城市中，拥有良好的管理和效劳，大多数只租不售，作为一种经营收益的房地产。作为房地产和酒店结合的产物，酒店式公寓与产权酒店、时权酒店Timeshare Hotel有不少共同点，主要表达在它们提供的效劳上面，但从是否具有产权和产权性质来看三者完全不同：后两者都为酒店，而时权酒店只有相应天数的使用权没有产权，而且后两者根本都是一种旅游度假的衍生产品，与旅游和酒店密不可分，而前者更是一种房地产产品。中国的酒店式公寓开展于20世纪80年代中后期，随着当时改革开放的不断深入，台港澳及海外与国内经济
3、文化的不断交流，大量境外人士进入国内，引发了高档酒店的大量需求，与此同时从90年代初开始也兴起了一阵高档公寓的建设高潮，其又称为外销房2001年取消，其中有局部就采用了酒店式的管理和效劳。从上海的情况来看，截止2001年，根本上市场上已建立的酒店式公寓都属于外销房范畴，为了方便管理和经营，其中大局部也与国外一样，只租不售，如嘉里中心等。见表一表一：上海酒店式公寓主要一览表 酒店名称区域房型租金协和酒店公寓静安南京西路1-3/14600-15000嘉里中心静安南京西路2/1-4/2$3000-8000静安广场静安华山路2/2$1800香格里拉公寓静安铜仁路1/1$2300新黄浦酒店公寓黄浦永寿路
4、1/1-3/2$1400-2900天赐公寓黄浦广东路1-2/1$500-1700丽晶大厦长宁仙霞路3/2$3000起锦绣公寓长宁虹桥路2/1-3/23500-6000鹿特丹花园长宁古北1/1-2/2$900-1300美丽华公寓长宁古北2/2-3/2$1000-1800金桥公寓长宁东诸安浜路2/1-3/2$1000-1600鸿发苑长宁新华路2/1-4/2$1200-2500环球广场浦东桃林路1/1-3/23800-7500汤臣中心浦东八佰伴1-3/22900-14000嘉里不夜城闸北不夜城1/1-3/2$500-1800港汇广场徐汇华山路2-3$1800-2700东亚富豪徐汇衡山路2/2$400
5、0名仕苑徐汇广元路1/2$1000香港广场卢湾淮海路2/2$2600而从2000年10月的mycity开始，上海陆续出现了多个标榜为酒店式公寓的小户型物业，如虹桥首席、蓝朝部落、青年汇、金银汇、奔腾新干线、巴黎时韵、自由自宅等，都为出售物业，售价从6000-12000元不等，而且都在短期内取得良好的销售业绩。于是乎从2002年下半年到2003年，大量类似物业将要上市。一时间，市场上充满了大量的酒店式公寓，并且都打出了产权物业、酒店管理、高额回报的广告语，俨然上海即将成为酒店式公寓的投资天堂。2、酒店式公寓的现状和问题在上面的表达中，我们将目前上海的酒店式公寓分为两大类，一类是原来外销房所形成的
6、酒店式公寓，另一类就是2000年以来新上市的小户型酒店式公寓，在它们还没有真正注入酒店式管理效劳以前，也许只能称之为单身公寓。对于上海原来的这些外销房酒店式公寓来说，它们已经走出了20世纪末的那段低谷，应该说市场前景看好，理由如下：1大多面向高档的短期租赁客户海外和台港澳来沪人员以及国内的高级管理人员，客户定位比拟固定；2实际供给量也有限，总共不过2000余套物业不提供酒店式效劳和管理的外销房不计在内，且通过多年的经营和管理已经形成固定的客户网络；3其价格、租赁情况和投资回报主要受整个国民经济形势开展的影响比拟大，而随着中国参加世贸组织和上海本身国际金融经济中心确实立，市场是在不断走好。该类物
7、业的主要问题是限于各自的规模，只能小打小闹，形成不了大的气候，尚不能同上海目前的酒店业所抗衡。而对于上海的这批已上市或将上市的“单身公寓来说，问题就很多了，主要表达在以下几方面：1供给和需求首先就是这类物业的供给和需求问题，到目前为止，由于各种条件配合原先没有上市量，而预测的需求量到达2万套以上，而累计供给量仅3000套，还是处于供小于求的情况，但随着开发商对此类物业的追逐，预计在今年下半年将有一个集中上市的顶峰根据统计将有40万平方米，近1万套的上市量，市场会迅速到达供求平衡的局面，而如果没有什么情况改善的话，“单身公寓将在明年上半年出现一定的供大于求的局面，局部无特色工程会出现新一轮的空置
8、甚至烂尾。2管理和效劳到目前为止，所有的“单身公寓都宣称提供酒店式效劳，自称为酒店式公寓，由于除mycity外都未交付，我们尚不能评价该种承诺的可靠性和可操作性，但从现已掌握的情况看，已有很大的隐患。以已交付的mycity为例，其原先承诺的各项效劳几乎都没有实现，究其原因乃开发商“非不为也，实不能也，根本没有能力和实力可以提供。其他的已销售楼盘也或多或少存在类似问题，至少我们现在还没有看到过哪个工程真正利用酒店管理公司进行管理，管理和效劳问题将随着一个个工程的交付使用而愈发暴露明显，而这又将反过来影响该物业和类似物业的租售，最终引发更多的问题。3投资和回报由于该类物业的特殊性，使得购置者中有大
9、局部是用来投资，如mycity有80%的投资客、金银汇有97%的投资客、自由自宅有90%的投资客，连青年汇也有五成左右的投资客含可自用可投资的买家。对于投资客来说，所有问题最终都将归结于投资和回报上，如果收益率可以到达期望，那么其他问题再大也不是问题，如果收益率达不到相当的水平，将对类似工程产生巨大的打击。根据当前各种投资品种的收益率来看，如果该类物业能到达8%的收益率，应该说根本满足了投资客的需求，但假设实际情况连6%也不能满足，将极大程度上影响投资者对该类物业的投资。从目前情况看，虽然mycity的租赁情况不错，其他已售物业的投资回报预估也很高，但没有一家开发商敢于提出回报承诺，因此这些假
10、设都没有接受进一步的考验，特别对于一些产品定位模糊的工程如巴黎时韵等很难有其假设的回报率。再加上到明年如果有1万套的上市量冲击这个市场，而且是任意地无组织的出租的话，那很有可能将投资者的投资期望打破。以上三个问题实际上是环环相扣的，也是“将小房型进行到底最大的障碍，当前的最主要的课题就是要探索全新的操作模式以解决以上三大问题，最终将小房型进行到底。3、建立酒店式公寓连锁经营平台建立酒店式公寓的“投资平台、“管理平台和“经营平台以彻底解决上述三大问题，本篇将着重探索建立酒店式公寓连锁经营平台的可行性。再谈为什么要建立经营平台以前，我们先来看一下金银汇的例子：金银汇工程原为办公楼工程的烂尾工程，经
11、重新包装改建，将其全部设计成为40平方米左右大小的酒店套房模式的产品，在2002年1月已经全部售罄合计470余套，购置者中97%以上是投资客。该物业将在2002年6月底交付使用，而届时的租赁租金和投资回报是我们共同关心的。对于该物业的租金有两种算法：一种按酒店算，南京路上3、4星级酒店价格普遍是4、500元/天，且出租率在95%以上，就按400元/天算，1个月的租金将到达12000元未扣除本钱，即使按300元/天算，也要到达9000元；另一种按普通物业租赁算，多家中介公司开出的租赁价格都在3500/月上下还是比拟乐观的预计。两者差距之大另人咋舌，而它反映的最直接的问题就是酒店式公寓按酒店出租和
12、按公寓出租价格相差惊人。上述例子的核心就是酒店式公寓究竟能不能按酒店方式出租，这同时也引出所有酒店式公寓投资客最关心的一个问题他们的回报有没有保证，而构建经营平台就将解决这个核心问题。按酒店方式出租说的更明确一点就是按天出租Rent by Day甚至更短，而要按天出租就要将其当作酒店，提供相应的效劳，并有相应的经营平台。事实上，上海的那些传统的酒店式公寓外销房能够提供按天出租的也少之又少，大多数也是至少按月出租，有其名而无其实。而需要从按天到按月间短期租赁的客户相当多，而过去根本上只有选择酒店一条路，这里就引出酒店式公寓的一个全新的客户群体短期租客。根据不同的酒店式公寓自身情况，可以定位于不同
13、的短期租客，以青年汇、金银汇和自由自宅为例，这三种酒店式公寓代表了完全不同的三种类型：青年汇：定位于中长期=1月的居家型租客，客源以中档年轻人为主；金银汇：定位于中短期=1天的商务或旅游租客，客源为中高档人士；自由自宅：定位于中长期=1周和超短期=1天的商务居家或休闲娱乐租客，客源档次参差不齐。短期租客愿意承当比长期租客相对更高的租金价格租用相同的物业，如果能够翻开这个市场，那么投资客的回报就有了根本的保证。应该说有不少开发商都尝试探讨过类似问题，但最终都没有实施，原因在于两方面，一是经营本钱，几乎所有的酒店都是微利营业净利在5%左右，在操作篇和效益篇中再作分析，经营本钱巨大，开发商不敢尝试；
14、二是操作必要性，开发商是以销售成功回笼资金为第一目的，再去经营没有必要。而对于公司来说，作为房地产住宅消费流通效劳领域的唯一上市公司，在小房型工程代理销售中的不断探索使其发现了其中的巨大商机，其有能力也有必要进行相关的探索，最终可取得如下成果：l 可以保障所有投资者根本的投资回报暂定为8%；l 将有条件将小房型进行到底，有了根本的投资回报，可以反过来支撑住公司代理销售的酒店式公寓价格，可以保证最高的销售率和最短销售期l 当公司酒店式公寓连锁经营平台下的酒店式公寓增加到一定数量时，最终也将形成酒店式公寓连锁经营这个全新产业，成为公司新的利润增长点二、 操作篇1、酒店式效劳和管理要建立酒店式公寓连
15、锁经营平台，我们首先来探讨一下酒店式公寓要提供哪些酒店式效劳和管理，这一方面与租金和按天出租息息相关，而且也对后面的收入本钱测算至关重要。从我们探讨的酒店式公寓来看，酒店式效劳和管理必须有专业的酒店管理公司介入，而效劳工程和内容分为两大类，一类是传统酒店中的客房效劳，包括前台效劳、客房清洁、消耗品配置、叫醒效劳等具体效劳模式另见效劳平台相关介绍，这类效劳都为免费效劳费用包含在房费中；另一类是增值效劳或衍生效劳，如送餐效劳、洗衣效劳、按摩效劳、室内冰箱效劳等，这些效劳都另外计算费用，这将是酒店式公寓经营平台今后的一项重要收入来源，在后面的效益篇后再做详细介绍。这两类酒店式效劳是对物业效劳的提升，也是酒店式公寓可以按酒店方式按天出租的根底。根据上述效劳内容应合理配置效劳人员，一般按酒店要求，每1015间客房设效劳员1名，总台人员按每2025间客房设1名，公共局部清洁按每1000平方米设1名，另设门童、保安假设干。而考虑酒店式公
