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1、棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程开发建设项目申请报告大兴安岭地区工程咨询中心二一一年六月项目名称：黑龙江省龙江县景星镇道路建设编制单位：大兴安岭地区工程咨询中心负 责 人：张乃用参编人员：曲锦峰 张卫东 张会文 黄岩飞 崔 岩 郭 丽 徐冠英 赵文秀 田九香目 录第一章 申报单位及项目概况11.1项目申请报告编制的依据11.2项目申报单位概况21.3项目概况31.3.1项目名称31.3.2项目负责人31.3.3项目建设的背景41.4拟建项目的建设地点121.5主要建设条件121.6项目的建设规模和主要建设内容131.6.1项目的建设规模131.6.2主要技术经济指标131.7产品和工程技术方案
2、141.7.1建筑方案141.7.2结构方案171.7.3公用工程191.8主要设备选型261.9配套工程271.10项目建设期限271.11总投资估算及资金来源281.11.1投资范围281.11.2编制依据281.11.3编制方法31第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析332.1发展规划分析332.1.1国家国民经济和社会发展规划符合性分析332.1.2黑龙江省国民经济和社会发展规划符合性分析352.1.3龙江县国民经济和社会发展规划符合性分析362.2产业政策分析372.2.1国家产业政策分析372.2.2房地产业政策分析382.3行业准入分析42第三章 资源综合利用分析463.1资
3、源开发方案463.2资源利用方案463.3资源节约措施46第四章 节能方案分析494.1用能标准和节能规范494.2能耗状况和能耗指标分析504.2.1项目所在地能源供应状况分析514.2.2能源消耗种类和数量分析514.3节能措施和节能效果分析544.3.1节能措施544.3.2节能效果分析61第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析625.1项目选址及用地方案625.2土地利用合理性分析625.3征地拆迁和移民安置规划方案63第六章 环境和生态影响分析646.1环境和生态现状656.1.1自然条件656.1.2生态环境条件666.2生态环境影响分析676.3生态环境保护措施686.3.1环
4、境质量标准及排放标准686.3.2主要污染源、污染物及防治措施686.4地质灾害影响分析706.5特殊环境影响分析70第七章 经济影响分析717.1经济费用效益或费用效果分析727.2行业影响分析737.3区域经济影响分析737.4宏观经济影响分析74第八章 社会影响分析758.1社会影响效果分析758.1.1项目社会影响分析758.1.2项目社会效益分析768.2社会适应性分析768.2.1对当地经济发展政策的适应性778.2.2项目承担机构的适应性778.3社会风险及对策分析778.3.1市场风险及对策788.3.2经营管理风险及对策788.3.3建设风险及对策798.3.4财务与金融风险
5、及对策798.3.5外部环境风险808.3.6其它风险81第九章 项目招标方案829.1项目单位基本情况829.2建设项目基本情况829.2.1项目名称829.2.2项目的建设规模、主要建设内容839.2.3新技术、新材料、新工艺的应用839.2.4建设地点和期限839.2.5总投资及资金来源839.2.6项目承办单位839.3具体招标范围849.4招标组织形式849.5招标方式849.6其他内容84附表：表格 1棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程开发建设项目总投资估算表86表格 2棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程开发建设项目开发建设成本费用计算表87表格 3棚户区改造龙江县金帝雅阁二期开发建设
6、项目销售收入表89表格 4棚户区改造龙江县金帝雅阁二期开发建设项目经营税金及附加表90表格 5棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程开发建设项目损益表91附件：1、龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司企业法人营业执照2、龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司房地产开发企业资质证书3、建设项目修祥规划总平面图4、龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司国有土地使用权出让合同5、建设项目环境影响登记表6、资金证明7、龙江县棚户区改造工作领导小组第1次会议记录8、龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）的通知（龙办发200819号）第一章 申报单位及项目概况1.1项目申请报告编制的依据1、中华人民共和国行政许可法2、中华人民共
7、和国城市房地产管理法3、中华人民共和国土地管理法4、中华人民共和国招标投标法5、城市房地产开发经营管理条例6、黑龙江省房地产开发企业资质管理规定实施细则(修订)7、国务院关于投资体制改革的决定国发200420号8、企业投资项目核准暂行办法国家发改委令2004年第19号9、黑龙江省非政府性投资项目核准办法省政府令2004年第4号10、黑龙江省政府核准的投资项目目录(2004年本)黑发改投资200650号11、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知发改投资20071169号12、关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知国家发展改革委、建设部 投资20061325号（包括关于建设项目经济评
8、价工作的若干规定、建设项目经济评价方法、建设项目经济评价参数）13、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）14、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发201034号）15、国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发2010151号）16、国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号）17、项目开发单位提供的有关技术资料1.2项目申报单位概况棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程开发建设项目，是由龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司开发建设的。龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司住所在齐
9、齐哈尔市龙江县龙江镇安卫街安卫综合楼1号楼101室，主营业务是房地产开发。公司的前身是齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司龙江分公司，于2008年7月改名为龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司。自2004年成立，即开始从事房地产开发经营业务，已经经营了5年。企业注册资本2000万元，资产总额2000万元，其中固定资产500万元，流动资金1500万元。龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司是国家三级资质房地产开发企业，主要投资项目有：龙江县北市场综合楼、龙江县凯达综合楼、龙江县安卫综合楼综合楼和棚户区改造龙江县金帝雅阁一期工程等房地产开发建设项目4项，总建筑面积35600平方米，完成投资6230万元,上缴
10、利税630万元，工程质量合格率达到100%，2004年至2010年连续6年工程优良品率达30%。现在企业年开发建设能力为10万平方米。龙江鑫宝源房地产有限公司现有职工30人，有专业技术人员10人，其中：房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员8名，专职会计人员1名，专职统计人员1名。龙江鑫宝源房地产有限公司宗旨：客户至上，崇尚诚信，团队协作，精益求精，诚信服务，推行用户满意理念。公司经营理念：追求完美，创新无限；引导员工树立用户满意，建立以客户为中心的服务体系。1.3项目概况1.3.1项目名称棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程开发建设项目1.3.2项目负责人吴玉凯1.3.3项目建设的背景房地产业是
11、我国国民经济的支柱产业，素有永远的朝阳产业之称，其关联度高，带动力强，在推动国民经济增长方面起到了积极的作用，是扩大社会就业途径、促进投资和消费的多用利器。随着改革开放的不断深入，尤其是我国加入WTO以后，经济飞速发展，人民生活水平不断提高，城镇化速度加快，带来了房地产需求的持续增长，此外，住宅货币化、城市拆迁及外来人口的增加，都成为住宅需求旺盛的有力支撑点。 中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变， 从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。总的看来，我国的房地产业正在经历一个“价值回归、利润回归”的
12、过程，呈现出一个健康、稳定、持续发展的良好趋势。1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。近几年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模。房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。 在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，
13、当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是： 1.3.3.1房地产市场发展及当前主要问题一是市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。 二是市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。针对上以问题，国家采取了一系列的宏观调控政策，从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联
14、手严查、加强住房保障，再到2007年央行和银监会联合出台的房贷新政、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令2007年第39号)、国土资源部关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知（国土资发2007236号），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。1.3.3.2房地产市场预测（1）宏观调控得到落实执行。宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得各地市场热点区域增多。国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入年度供地
