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1、 第一章 申报单位及项目概况 1.1 项目申报单位概况1.1.1 项目申报单位XX市民丰置业有限公司1.1.1 申报单位概况XX市民丰置业有限公司是由江苏新沂市远发置业有限公司、江苏淮安国康房地产开发有限公司、江苏中瓯置业有限公司等企业温州籍股东联合注资成立的投资有限公司，于2008年3月12日在XX市工商行政管理局登记注册，注册资本为1000万元人民币，主营房地产开发、销售、租赁，兼营物业管理，公司办公地点位于XX市工商银行二楼，企业运行机制是全体股东推举的董事会负责制，公司设立董事长室、总经理室、副总经理室、行政综合办公室、财务部、工程部、营销部、招商部，有中级职称的经济管理人员四名，中级
2、职称的财会人员二名，高级职称的工程师一名，中级职称的工程师管理人员六名，助理级统计人员一名，目前有员工20多人。XX市民丰置业有限公司的注资股东在江苏等地已成功建成并投入运营多个建材、家居、五金类市场，具有多年的丰富经验和雄厚的资金实力，公司成立以来积极参与XX的城市建设，把改善XX城镇居民居住条件、提升城市品位，繁荣地方经济作为该公司的一项重要工作来抓，公司始终坚持“以人为本，面向大众，创优工程，服务经济”的宗旨，努力打造美化城市、造福于民的专业市场，有力地服务了XX经济建设，对振兴XX经济，促进社会和谐发展，起到了积极的推动作用。公司成立以来，锐意改革，勇于创新，积极引进现代化管理制度，培
3、养和塑造全方面人才。建立健全了一整套科学、合理、高效的管理制度，形成了项目开发、产品研发、工程管理、营销策划等一系列科学运营体系。公司本着“追求社会进步，以质优价廉的产品满足社会对房屋的需求”的经营理念，为客户提供最满意的产品和服务，吸收和培养最优秀的员工，获得同行的尊重和敬佩，为推动社会进步做出自己的努力。1.1.3 法人代表公司法人代表：xxx，具有丰富的房地产行业经验和超前的现代化经营理念，优秀的管理水平在业界享誉盛名。 1.2 报告编制1.2.1 编制单位名称及资格等级项目申请报告编制单位： 资格等级：甲级证书编号：发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会1.2.2 编制依据1、国
4、务院关于投资体制改革的决定（国发200420号）；2、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知（发改投资20071169号）；3、商务部国内贸易发展“十一五”规划（商建发2006349号）、商务部全国商品市场体系建设纲要（商建发2004267号）；4、原国家经贸委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知（国经贸运行号）； 5、XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；6、XX市城市建设总体规划（2002-2020）；7、城建、土地部门提供的有关建设许可意见；8、XX市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；9、XX市民丰置业有限公司关于编制“XX建材城及物流配送专业市场建设项目”项目
5、申请报告的委托合同。1.2.3 报告内容本报告重点对项目的外部性、公共性等事项进行阐述，从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公众利益、防止出现垄断等角度，应根据政府公共管理的要求，对拟建项目从规划布局、资源利用、征地移民、生态环境、经济和社会影响等方面进行综合论证，为有关部门对企业投资项目进行核准提供依据。对项目的市场前景、经济效益、资金来源、产品技术方案等内容，在本报告中不再进行详细分析和论证。 1.3 项目概况1.3.1 项目名称XX建材商城及物流配送专业市场建设项目1.3.2 项目建设背景改革开放以来，我国商品市场建设取得了显著成就。多元化市场竞争格局已经形
6、成，多样化的市场流通形式和新型业态不断出现，流通现代化水平显著提高，市场的法律制度逐步完善，初步形成了有形市场与无形市场、批发市场与零售市场、现货市场与期货市场、城市市场与农村市场共同发展的商品市场体系。在过去的十几年间，商品市场实现的社会消费品零售总额和生产资料销售额年均增长分别为141和11，远高于同期GDP的增速；近十年来商品市场及相关流通部门为社会创造了大量的劳动就业机会，从业人员在全社会就业人员总数中的比重达到6，平均每年为社会提供1775万个新的就业机会，对全社会新增就业的贡献为236。由此可见，商品市场的发展已经支撑和带动我国经济增长的重要力量。 然而，我国商品市场体系的发展还不
7、尽完善，在市场规模、组织发育、交易方式、市场秩序以及相关基础设施方面还存在许多问题。主要表现在：传统的商品流通组织与经营形式仍然占据主导地位，市场主体规模普遍偏小，组织化程度较低；城乡市场之间、区域市场之间、不同市场形式之间还存在较大的发展差距；商品市场信息化程度和现代流通技术的应用水平很低，现代化流通设施建设严重滞后等方面。因此，发展与完善商品市场体系的任务仍然十分繁重。近年来，随着改革开放的不断深入，XX市经济和各项社会事业得到了长足的发展，城市建设正处于高峰期，2007年，全市固定资产投资达71.3亿元，对建筑材料的需求越来越大，仅市内从事建材经营的就达300余家，分布较零散，由于没有一
8、个集中有序的建材市场，不仅影响市貌，而且给买卖交易带来很多不便，也不利于市场管理。一方面，以街代市的方式给城市带来头严重的交通阻塞或中断，人流拥挤不堪，市场功能单一，停车、食宿、仓储、卫生等设施极不完善，使得环境质量日益恶化，市场也失去了它应有吸引力；另一方面，由于自身历史渊源、民俗习惯、地理优势等原因，使得市场交易逐年增加，并成为当地国民经济的支柱产业。为进一步提升城市品位、改善城市形象，XX市把加快家居建材市场建设作为加强城市管理、完善城市功能的重要举措，采取积极措施，加快家居建材等专业市场建设，推进划行归市管理，进一步加速经济要素积聚、促进区域经济发展。为推进XX市专业市场建设的发展，X
9、X市民丰置业有限公司决定在新孟路和东环路交汇处，投资2亿元建设占地127.43亩，总建筑面积10万平方米的XX建材商城及物流配送专业市场建设项目。项目将本着“建立高标准、高起点、高品位、具有一定辐射性、凝聚力、集建材批发”为一体的大型专业市场总的指导思想，规划建设有标志性建筑物以体现其独特的建筑风格。该市场通过建设集陶瓷卫浴洁具、灯具、厨房用具、油漆涂料、铝材、玻璃、石材、木料板材、家居装饰布艺、五金、汽摩配、农机等产品展示、物流、配送、营销、购物、商务办公为一体的现代化建材专业市场，切实增强产业集约化，不仅便于管理，有利于聚集人气，兴旺商气，吸纳外来投资，提高XX的知名度，更有助于推动XX市
10、经济的发展。1.3.3 项目建设地点 该项目位于XX市新孟路和东环路交汇处，是XX市城区规划的重要商业用地。1.3.4 建设规模与目标XX建材商城及物流配送专业市场建设项目占地面积127.43亩，总建筑面积10万平方米，包括6栋8层临街楼和20栋3层建材展厅、仓储设施及其他附属设施等。项目根据全方位、多功能、生态式、高标准、现代化科学理念定位，将贸易区划分陶瓷卫浴洁具、灯具、厨房用具、油漆涂料、铝材、玻璃、石材、木料板材、家居装饰布艺、五金、汽摩配、农机等若干交易区域。XX建材商城及物流配送专业市场将以XX为中心，向四周覆盖，创建豫西北乃至周边地区规模较大、门类齐全、档次最高、辐射面较广、交易
11、管理手段先进、集产品展示、物流、配送、营销、购物、商务办公为一体的现代化建材专业市场。1.3.5 项目建设期限 项目建设期限计划为期12个月，即从2008年12月起至2009年12月。1.3.6 项目投入总资金及效益情况本项目总投资估算为21130.64万元，具体构成为建设投资16309.65万元，流动资金4645.99万元，建设期贷款利息175万元。项目资金来源为企业自有资金10955.64万元，申请中央资金5000万元，银行贷款5000万元以及贷款宽限期内建设期利息175万元。 本项目完成后，预计年实现营业收入6亿元，扣除成本，减去营业税金及附加3300万元后，预计利润总额为5199.44
12、万元。1.3.7 主要技术经济指标主要财务数据及评价指标表序号名 称单位数量一财务数据1总投资万元21130.642固定资产投资万元15404.653项目资本金万元15955.644营业收入（经营期平均）万元600005营业税金及附加（经营期平均）万元33006总成本费用（经营期平均）万元51500.567利润总额（经营期平均）万元5199.448所得税（经营期平均）万元1299.869税后利润（经营期平均）万元3899.58二财务评价指标1销售利润率%8.67%2投资利润率%24.61%3财务内部收益率（所得税前）%29.16%4财务净现值（所得税前）万元14149.995投资回收期（所得税
13、前）年4.526资本金收益率%22.96%7资产负债率（经营期第1期）%17.68%8利息备付率（偿还期内平均）83.439偿债备付率（偿还期内平均）4.9610总投资收益率%24.79%11项目资本金净利润率%24.44%1.4 结论XX建材商城及物流配送专业市场建设项目以全方位、多功能、生态式、高标准、现代化科学理念定位，将在吸纳XX现有众多商户的同时，着力引进一批国内外有实力、有规模的商家携带名牌产品进驻经营，在产品定位上，将完善高、中、低价位梯形布局；在市场营销上，将以XX为中心，向四周覆盖，创建豫西北乃至周边地区规模较大、门类齐全、档次最高、辐射面较广、交易管理手段先进、集产品展示、
14、物流、配送、营销、购物、商务办公为一体的现代化建材专业市场。项目投入运营后，预计年营业额达6亿元，创利税3300多万元，产业链可解决一万多人就业，项目建成后对当地经济发展的拉动促进作用，将会非常明显，逐步形成的人流、物流、信息流、资金流，将产生更大的市场集聚效应，从而带动当地农业、工业、建筑业的发展，对当地“三产”发展的促进推动作用更为广泛，运输业、餐饮业、住宿、娱乐、医疗卫生、教育、文化、金融等行业，都可以得到更快更好的发展，同时还有利于城区“创卫”、“创文明”，改善城区面貌，提高城区品位，树立城区形象。完全符合党的十七大提出的建设和谐社会、小康社会的要求。也完全符合XX市提出的建设“生态城
15、市、魅力城市”的要求。 本项目申请报告通过对项目建设的理由、选址、建设内容与规模、建设工程设计、社会效益等方面的分析和多方论证，认为本项目的建设，将改善城市专业市场设施，提升城市品位，项目建设内容与规模符合实际需要，资金使用合理，建设方案具备可行性。第二章 项目建设背景及项目建设的必要性和意义 2.1 我国现代商品市场建设概述商品市场是现代市场体系的重要组成部分，是国民经济中商品与服务交换的基本场所和主要形式。大力发展商品市场有利于引导消费、扩大消费，提高人民群众的生活水平；有利于引导生产，降低交易成本，加快流通速度，提高国民经济运行的质量和效率；有利于增加就业，改善居民生活环境，加快城市化进程，促进城市繁荣。2.1.1 我国商品市场发展现状1978年-1992年的流通市场化改革为培育和发展商品市场奠定了重要的物质基础、制度基础和观念基础。1993年，中共十四届三中全会通过的关于建
